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みんなの「契約・更新・特約」ブログ


地主が死亡し、相続が確定していないのに係らず、借地契約の内容を質問 (東京・足立区)

2012/03/29 15:56

 2010年11月に組合員のAさんの地主が死亡し、2011年5月に地主の長男の代理人弁護士から手紙が届いた。組合にAさんから、どのような対応をしたらよいのかという相談を受けた。


 手紙の内容は「私は、貴殿の賃貸人Yの代理人としてお願い申し上げます。Yの父Xは平成22年11月に死亡し、長男であるYが父の遺産を相続する手続きをしているところです。Xの死亡で所有する土地の賃貸借の経過が判らず、Yが相続するにあたり、貴殿との間の賃貸借を少し詳しく説明してください」とのことだった。


 Aさんは土地の賃貸借契約書を交わしておらず、現在供託中。組合との話し合いで、疑うわけではないが代理人を名乗るのであればYの実印を押してある委任状を添付してもよいのではないか。


 また、相続人の人数も判らない現状で手続き中とあり不確定な要素もあるので、今回は「Xさんの遺産分割協議が調った時点で、私は賃貸借の詳しい経緯をお話しさせていただきます」との返事を送る予定である。


 


 


東京借地借家人新聞より 


 


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なお続く、借家人いじめ (京都・右京区)

2012/03/19 16:06

 約60年間借家住まいをしてきた右京区のAさん。このほど家主の代理人と名乗る会社員がやってきて「今の契約は賃貸契約書がないため、新たに契約書交わしてほしい」と新しい賃貸契約書案なるものを持参してきました。


 内容を読んでみると、今まで無かった更新料規定があったり、契約期間が1年であったりする一方的に家主に有利なものでした。


 さっそく組合に相談されて、どんな契約書でもあるよりは無いほうがよい。それで通用するものだと確信した上で、交渉の糧として、組合作成の賃貸借契約書をもって対処しよう、もし拒否されたなら、契約書を交わすことはないという構えで目下折衝中です。


 


 


全国借地借家人新聞より


 


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【Q&A】 店舗契約で借地借家法を回避する脱法的な経営委託契約があるので要注意

2011/05/23 00:12

(問) 5年前から建物所有者から厨房設備一式を居抜きで引継ぎ、テイクアウトの焼餃子屋を営業している。家主は儲かっていると判るや期間満了を理由に明渡し請求をしてきた。
 契約は建物賃貸借ではなく経営委託となっている。貸主は経営には全く関与していない。契約時から委託料は、売上げに関係なく定額となっており、事実上は家賃と同じである。私の場合、借地借家法の適用を受けるのではないのか。





(答) 貸店舗では、契約内容によって借地借家法の保護を受けるかどうかで差異がある。


 @店舗賃貸借契約。使用者が場所使用の対価として賃料を支払う。当然借地借家法が適用される。


 A経営委託契約。店舗使用者(借主)は、売上の一定割合を報酬として経営委託者(貸主)に支払う。この場合は、借地借家法の保護はない。貸主はいつでも経営委託契約を解除出来る。借地借家法を回避するための方法として、利用されている。


 今回の相談者と同様の問題で争われた裁判例で検討してみる。賃借人は契約書では経営委託契約になっているが、実質は建物賃貸借であると主張し、賃借権の確認を求めて提訴した。


 裁判所は「契約書では店舗経営委託契約とされているものの、そこでの店舗の経営は経営者の名義で、その計算と裁量により行われ、建物オーナーがその経営に関与することはなく、分配金、共益費の名義の金員は店舗経営による収益にかかわりなく定額であることからすると、本契約は、店舗経営委託契約の性格を持たず、かえって経営者に本件物件を内装、器具を飲食店のために自由に使用収益して、その収益の取得することを許し、その対価として一定額の金員を受領することとする建物賃貸借の性格を有することは明らかである」(大阪高裁平成9年1月17日判決 判例タイムズ941号)


 委託契約か賃貸借契約かの分かれ目は、@店舗の経営が賃借人の裁量で行われ、経営権の実質が受託者(借主)にあるか否か、A委託者(貸主)は毎月一定額の金銭を受領するに過ぎないか否かということにある。相談者の場合は判例に徴しても明らかのように、借地借家法の適用がある建物賃貸借と認められる。


 最終的に裁判所で貸主の正当事由が立証され、店舗の明渡し請求が裁判所によって認められない限り、契約は借地借家法の規定に依って自動的に法定更新される(借地借家法法26〜28条)。従って、期間が満了したからといって、勿論契約関係は終了しないし、今後も営業を引続き行えることは当然の事である。


関連記事
@【判例紹介】 ビルの一室の使用が店舗経営委託契約ではなく、賃貸借契約と認められた事例


A【判例紹介】 第三者に営業全般の管理を委ね、月々一定の金銭の支払を受けている場合は転貸とされた事例


B【判例紹介】 第三者に経営全般の管理をさせ一定の金銭の支払を受けていると営業委任であるとされた事例


 


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更新ができない契約は無効 (埼玉県蕨市)

2010/04/14 09:50

 埼玉県蕨市に住む加納さんは、16年前にこのマンションに入居した。7年前に息子が自殺したために迷惑をかけたのではないかの負い目があり、2年前の更新時に貸主が必要となった場合は更新がないという特約を結んだ。


 今月になって6ヶ月後に退去するよう言われた。しかし、明渡しには正当な事由が必要であり前回の特約も賃借人に不利な契約であり無効とし、引き続き住み続けることにした。



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借地の期間満了で借地の更新請求 (東京・台東区)

2010/01/22 09:08

 台東区鳥越で借地している田中さんは、昨年5月末日で借地契約が満了した。地主は正当な理由もないまま期間が満了したというだけで借地の明渡しを請求してきた。


 田中さんは組合役員から債務不履行などがなければ、また、当事者の合意で契約を解約しない限り、期限が満了しただけでは借地を明渡す必要がないことなどの説明を受けた。


 借地法4条は、期間が満了しても、借地人が希望すれば、借地人の一方的な請求によって契約が更新される場合を定めている。更新請求よって、更に借地権を堅固な建物の場合は30年、その他の木造建物等は20年間存続させる規定になっている。


 早速、田中さんは地主宛に借地法4条に基づいて、「宅地上にはなお建物が存在しており、前の契約と同一条件で借地契約を更新するよう請求致します」という趣旨の「借地の更新請求」を配達証明付き内容証明郵便で送った。


 その後約1年が経過するが、地主からはその後、何の反論もなく、地代も従来通り地代受領している。




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増改築・更新料特約を新たに借地契約書に挿入する事を要求

2008/11/27 09:39

   豊島区上池袋に住む田中さんは、50年位前に借地権付建売住宅を購入した。


 10数年前に契約更新と地代の値上げ問題で争いとなり、供託となった。昨年、父親が死亡し、母親と2人で相続した。共同で相続した事を通知したところ、地主の代理人である弁護士から「こちらも契約者である地主が死亡し、相続人の息子さんが、話合いによる解決を望んでいる」というので話合いに応じることにした。


 その後、弁護士からは「@供託した地代と地主側が請求した地代との差額を支払うこと。A10数年前の更新料を支払うこと」の提案が送付されてきた。


 到底受け入れられない更新料の請求なども含まれ手いるなどの問題点もあったが、建替え承諾などの合意などで話合いを継続していく事にした。地代の差額の計算、更新料の基礎となる時価なども調べるなどして相手に通知し、相手の連絡を待っていた。


 ところが相手弁護士から、何の合意もしていないなかで土地賃貸契約書の案が送付されてきた。中味は、今までの契約書にない「増改築に際して地主の承諾が必要とする条項や契約更新に際して法定、合意の更新を問わず、賃借人は適正な更新料を支払う。更新料に争いがあるときは鑑定士に鑑定してもらう条項」などが記載されていた。


 組合からの指摘されたとおりの展開になった中で、田中さんは「組合と相談して現行どおりの契約書案を作成し、相手の言いなりにならいで頑張る」と決意を固めた。



東京借地借家人新聞より



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借地契約期間10年は無効

2008/11/19 09:25

 江東区牡丹3丁目で値札製造の仕事をしているHさんは、新規の借地契約を昭和52(1977)年12月に権利金50万円を払って約11坪を期間10年、賃料は昭和62(1987)年まで年間5万円という内容の契約を交わした。


 昭和62(1987)年、この時の借地契約の10年間の期限が来たことと、地主自身が新築の建物を建てたいという理由で借地の明渡しを請求された。


 しかし、建物を建てて未だ10年であり、地主の要求はどう考えても非常識な要求である。投下資金の回収も出来ていない状態で建物を明渡すことは出来ないので地主の不当な要求を無視し続けた。


 だが地主も執拗に悪質この上ない明渡要求を言い続け、数年が経過しても不当な要求を執念でし続けた。Hさんは、ほとほと困り果てて平成5年に組合に入会した。


 組合は契約期間を10年とした場合は、最高裁の判例から「借地法2条の法定存続期間の20年に満たないため、借地法11条の規定に反し無効され、期間の定めがなかったものとして取扱われ借地権の存続期間は30年となる」ことから、平成19(2007)年まで借地期間は存続することをHさんに説明した。


 従って、借地契約の更新まで未だ14年も先のことなので、心配する事はないと激励した。加えて地主が建物を新築するために、わざわざ借地人を退けてまでする必然性があるとは到底思えないし、新築理由が借地明渡しの正当事由には当然の事としてなり得ない事を説明した。


 組合では早速話合いのために地主宅へ向かった。地主は「そちらが他人を立てるなら」と、地主は弁護士を代理人に立ててきた。その年の9月にHさんは組合役員と共に弁護士事務所で話し合った。
 代理人は「昭和62年の契約書の期間を20年とし、平成4年以降の賃料は免除する」。「但し地主が新築する場合と本件契約期間は更新しない」旨の確認書を渡されて是非協力してほしいと言われたが、Hさんは「新規契約は結びません」と契約を拒否し、そのまま今日に至った。


 地主の考える20年の契約期間、平成19(2007)年が近づいて来た為か、はたまた、前回の昭和62(1987)年の更新料の空振りの反省からか、地主は、「来年の事ではあるが、契約期間の満了が近づいて来たのでそろそろ借地の明渡しか、更新料を払って契約を更新するかのどちらかに決めておくように」と言ってきた。


 Hさんは今回も組合とよく相談し、組合と連携をとりながら更新料支払拒否を貫き、借地契約の更新を成功させる覚悟でいる。 



東京借地借家人新聞より
 


 借地期間が法定の20年より短い期間を契約で定めた場合、法律的にはどうなるのかという事に関しては、 こちらを参照して下さい。




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借家人の抵抗で家主は不当条項を全面撤回

2008/11/17 09:12
 荒川区西尾久2丁目で昭和48年から店舗を借りて中華料理を営んでいるSさんは、昨年9月末で3年間の借家契約の期間が満了した。その際、家主から「再契約するには特約で3年間の期間限定とし、その時点で家主側に更新する気があれば継続できるが、そうでない場合は一切の立退料を請求せずに明渡すこと」また「更新する契約書には更新料支払特約を入れる」という条件なら更新してやると言われた。

 Sさんは、とても納得できず借地借家人組合と相談しながら何度も家主と話合い、最終的に裁判も辞さない覚悟で「借家人に不利な契約書には一切サインはしない」と通告した。


 家主は最近になってやっと諦めがついたのか、当初の条件だった3年後の更新拒否や更新料支払特約等を総て撤回し、Sさんと組合とが借家人に不利益な契約条項を削除・修正した契約書に基づいて契約をすることを認めた。



東京借地借家人新聞より



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80歳を超える借地人には無理難題な契約条件を強要

2008/11/12 10:11

 台東区根岸に住むGさんは、80歳を超える年齢で、既にご主人に先立たれ、子供もいない全くの単身生活である。50坪の借地の殆どを駐車場及び倉庫として賃貸し、その賃料が生活費になっている。


 3月末借地契約が満了し、その更新に際して地主から新しい契約条件を提示された。その内容は@地代は月当り15万円を4万円値上げの19万円に改定するA更新料は500万円とするB特約として相続を認めない契約者本人一代限りの契約とする、というものであった。現在の暮らしからはとても金額的に呑めるような条件ではなく、一人途方にくれていた。


 近所に住み日頃身の回りの世話をしている姪御さんがこの話を聞きつけ借地借家人組合に相談し加入した。その後、地主代理人の弁護士から話合いをしたいとの申し入れがあり、Sさんはご高齢なので姪御さんが組合指導の下に代理交渉に臨み、提示された3点には応じられない旨を伝え、従前の契約内容で更新したい意思も伝えた。


 しかし、地主側弁護士は3条件を呑んで貰えないのであれば更新に応じられないという態度を崩さず、話合いは物別れに終った。


 その後、取敢えず、4月以降の地代を地主に送金し、加えて借地法4条に基づく「借地更新請求」を配達証明付き内容証明郵便を送り付けた。


 今後の対応は組合の顧問弁護士と相談しながら進めていくことを確認した。




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更新後の借地期間を契約書に10年間と記載される

2008/11/07 09:04

           借地の契約期限を10年と地主記載                     


 練馬区旭丘で借地して40年を経過した酒井さんは、この10月で期間が満了し、更新の時期を迎えた。 地主から今回、更新後の契約書が送られてきた。契約書案には、その第2条で、契約期間を10年とするというものであった。
 組合の新聞その他で、借地借家法が改定される以前に契約したものは旧借地法が適用されると聞いていた酒井さんは、心配になった組合事務所に相談に来た。


 組合では、酒井さんが賃借している借地は旧借地法が適用されること並びにその期間については20年以上とすること。それ以下の期限を定めた場合はその条項は無効となり、期限の定めのない契約となって、堅固でない木造の場合は20年となることを説明した。(
 相手の地主は、平成4年に施行された借地借家法で2回目以降の更新は10年とするという条項を勘違いして契約書に記載してきたものと考えられるとし、相手の地主に通知することにした。


 酒井さんは「これで安心しました。ゆっくり眠れます」と話した。


 



東京借地借家人新聞より


 ()関連するのでこちらも参照してみて下さい。  (N)




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タイトル 日 時
原状回復特約は消費者契約法10条に違反し無効の判決
 東京簡裁で消費者契約法で原状回復特約が                     無効とされた借主勝訴の判決  (問) 東京でも敷金返還請求裁判で自然損耗を含む原状回復特約は消費者契約法10条に違反し無効という判決があり、敷金全額が返還されたということですが、どんな内容の裁判だったのか。  (答) 2005年11月29日の東京簡易裁判所の敷金返還裁判で自然損耗を含む原状回... ...続きを見る

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2008/08/06 09:01
不当な契約条件を撤回させる 
埼玉県新座に住む向井さんは、今から2年前にこのマンションに入居した。入居の際のトラブルやその後の結露などの問題で借地借家人組合に入会。 ...続きを見る

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2008/07/10 08:22
更新時に15%の家賃値上げを認める特約
    法定更新の選択を通知すると          家主は特約の削除に合意  池袋駅から歩いて5分の繁華街の一角で6年前から美容室を営業している小池さんは、この1月で契約期間が満了する。  昨年12月に家主から契約更新にともない「原契約にあるとおり、賃料の15%の増額、更新料の2ヵ月分の支払をお願いいたします」と通知してきた。  小池さんはこの不景気の中で家賃は下がっているのに「契約書には更新時に15%の値上げの特約」があるために毎回値上げを認めていたのでは、5回更新すれば最初の家賃の... ...続きを見る

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2008/06/07 01:03
「法定更新」
   借家相談事例(更新料・家賃の値上げ要求・建物明渡し)  組合員の借家相談事例(更新料・家賃の値上げ要求・建物明渡し等)の殆どは、「法定更新」で対応できる。 @期間満了の1年前〜6ヶ月前までの法定通知期間に、当事者双方から何らの更新拒絶の申出がない場合には、前の契約と同一条件で借家契約は継続する。更新拒絶の申出が法定通知期間内になされていない場合は、満了の6ヶ月前に法定更新される事が決定され、家主は反証を挙げて更新を否定することは出来ない。   これが借地借家法26条1項(旧借... ...続きを見る

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2008/05/21 01:17
建替え承諾料は更地価格の2% 
  更新請求で 借地更新料「0」、建替え承諾料は2% ...続きを見る

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2008/05/07 09:28
修理特約
  修理特約があろうとも小修理以外は家主負担  台東借組の組合員である松岡さんは、水道局の検査で借家の水道管が漏水していることが判明した。  漏水箇所は床下。水道工事店に見積をしてもらった。自己負担で修繕するには費用が過重である。  契約書に「修繕は借主の費用負担で行う」と書かれている。加えて現在家主から家屋の明渡請求を通告され、家賃は供託している。こんな状況で、家主に修繕を要求しても無視されるのは自明である。  どうすればよいか借地借家人組合に相談した。組合の回答は「修理特約があっても... ...続きを見る

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2008/04/07 10:31
中途解約 
      台東借地借家人組合への電話相談  8月の或る日。台東借組へ相談の電話があった。  相談者がマンションの賃貸借契約の解除をするために家主に電話を入れた。すると、家主は大声で「中途解約は認められない、解約は駄目だ。もしも、それでも解約するというのなら、2年契約の残りの契約期間(約1年)分の家賃を全額払え。それなら解約を了承する」と言ったという。こんな理不尽なことが通用するのかという相談であった。  契約書に中途解約の条項が無ければ家主の主張は肯定される。だが契約書には「期間途中の解... ...続きを見る

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2008/04/04 10:07
(問題3) 貸店舗の退去時の保証金の償却
 (問題3) 貸店舗の退去時の保証金の償却 店舗の賃貸借契約で借主の都合で解約する場合には、預けてある保証金(家賃の10か月分)のうち3か月分を退去時に償却する約定を締結しているが、更新料を更新の度に支払っているので不当ではないか。返してもらえるか。 ...続きを見る

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2008/01/31 10:00
建物所有目的の賃貸借契約が一時使用のものでないと認定された事例
 判例紹介  木造建物所有目的の賃貸借契約が一時使用のものでないと認定された事例 (東京高裁平成8年11月13日判決、判例時報1589号50頁)  (事実) 地主・借地人(株式会社)間に、昭和62年12月、土地(登記簿上の項目は畑)を、期間2年、賃料月額金2万円の約の賃貸借契約が成立した。右土地賃貸借契約書には標題に、「土地一時使用賃貸借契約書」と記載されており、使用目的には、「仮設事務所用地(但しブロック基礎とする)」と記載されていた。  右賃貸借契約はその後2回改定され、平成3年12月... ...続きを見る

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2007/06/08 09:25

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