東京・台東借地借家人組合 ３

　大田区大森西＊丁目所在の宅地面積６０�uを賃借中のＮさんは､家屋の建替えの承諾を求めたところ､地主は借地権の買取を提案してきた。

　平成６年の契約更新の際にも同様の問題が提起されて協議に２年の時間を費やした上､地主宅の南側に位置するＮさんに対して２階建の建物の建築は認めない言われた過去がある。想定していたことなので直ちに非訟手続に着手した。

　東京地裁は増改築する木造２階建床面積１階４７．９�u、２階４４．６�uに関し､その規模･構造・敷地面積からして､土地の通常の利用上相当と認められる。さらに､隣地に対する影響から許可を不相当とするほどの事情はないして､承諾料を地価の５％と認定して建替えを承諾した。

東京借地借家人新聞より

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　台東区鳥越で借地している田中さんは、昨年５月末日で借地契約が満了した。地主は正当な理由もないまま期間が満了したというだけで借地の明渡しを請求してきた。

　田中さんは組合役員から債務不履行などがなければ、また、当事者の合意で契約を解約しない限り、期限が満了しただけでは借地を明渡す必要がないことなどの説明を受けた。

　借地法４条は、期間が満了しても、借地人が希望すれば、借地人の一方的な請求によって契約が更新される場合を定めている。更新請求よって、更に借地権を堅固な建物の場合は30年、その他の木造建物等は20年間存続させる規定になっている。

　早速、田中さんは地主宛に借地法４条に基づいて、「宅地上にはなお建物が存在しており、前の契約と同一条件で借地契約を更新するよう請求致します」という趣旨の「借地の更新請求」を配達証明付き内容証明郵便で送った。

　その後約1年が経過するが、地主からはその後、何の反論もなく、地代も従来通り地代受領している。

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　横浜市内中区本牧町で木造２階建一棟を家賃月額２０万円で平成４年７月より１６年間にわたって賃借してきたBさんは、地上げ業者から「当社で土地と家屋を買取ったので、６ヶ月以内明渡してほしい」と突然通告されました。

　Bさんは最寄の消費者センターに相談したところ神借連を紹介されました。組合に入会し、地上げ業者とBさんを交えて再三にわたり粘り強く交渉しましたが、業者は「今後訴訟に移行するので今までの経過に関しては全て白紙撤回する」と言ってきました。

　Bさんは、怯むことなく訴訟になっても受けて立つことを業者に明確に伝えました。

全国借地借家人新聞より

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　足立区に住むＹさんは、親の代からの借地で地主は宗教法人である。これまでも更新料を３年分割で支払ってきた。

　契約期間中に地代値上げ要求を受け、現状でも高額なため値下げを地主に申し出た。地主は他の借地人との公平性に欠けるとして、値下げの申入れを拒否。値上げに応じないからと地代の受領を拒否し、自分の考えで供託するようにとの文書を受け、供託を開始した。

　その後は更新料を要求されたが法定更新を続けている。Ｙさんの住む地域には、同じ地主の借地人が１００人以上いる。Ｙさんの呼びかけで昨年暮れから３回の相談会を開催し、その中で個々の対応ではなく借地人の一致団結の対応が確認された。

東京借地借家人新聞より

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　静岡市内のOさんは、昨年、退去予告期間（６ヶ月）を無視した追い出しに失敗した家主が、性懲りもなく業者を変えて「今度は６ヶ月前に予告した」と退去の請求をしてきました。

　家主から委任された建築業者Ｚ社から「移転費用は、工事費の中で確保してあるので、補償額を申し出て」との提案がありましたが、Oさんは、「昨年の執拗な脅しまがいの追いたてで神経系統の病に冒され、完治していない」と退去を拒否。Ｚ社は、それでも退去補償の概算を迫り、Oさんは転居の意思は無いとしつつ、一定額を示しました。

　Oさんは、「これからも此処に安心して住み続けたい。家主が法律的な手続きをとった場合受けて立つ用意がある」と決意を新たにしています。

全国借地借家人新聞より

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　東京荒川区で昭和５０年から店舗を借り、家電製品販売業を自営している�Tさんは、入居時から設置されていたシャッターが今年２月頃から開閉の具合が悪くなったので家主に修繕を申し出ました。

　家主はＩさんに対し「４年前の更新時に更新料を払わずに法定更新をしたからとんでもない」と修繕を拒否しました。

　Ｉさんは組合と相談しました。借りているものだが丁寧に使用し、耐用年数はとっくに経過し、借家人には何ら過失はありません。店内には商品が一杯で防犯上も心配なので再度修繕を申し入れても断られたので、業者に調べてもらったところ修繕では無理といわれました。

　そこで、見積書の交換代金を一時Ｉさんが立替え払いし、後日賃料から相殺する旨を家主に内容証明で送りました。

　その後、家主の代理人の弁護士から家主の責任で交換すると言ってきましたが、１週間以上も工事に来ないのでＩさんは家主宅に行き、「一体いつ交換するんだ。もっと誠意を見せろ」と一喝すると、驚いた家主は２日後に新品と取り換えました。

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　豊島区内に住む斉藤さんは母子家庭である。４年前に、現在住んでいるマンションの入居時の連帯保証人に父親を立てていた。２年前の更新時に、仲介した不動産会社が今後、連帯保証人は家主が指定した保証会社でなければ受け付けないと言われ、やむを得ずＡ保証会社と保証委託契約を結んだ。

　その後、家賃の支払いが毎月２７日迄に間に合わなくなると保証会社の担当者が押しかけ、一時間もドアを叩いたり、ベルを鳴らし続けることや携帯の電話にかけてくるなどの強圧的な取立て行為を行うようになった。

　本来、このマンションはオートロックでドアまでは入ってくることが出来ないにも関わらず、侵入してきたために、やむを得ず警察に通報するなどの対抗措置を取った。しかしながら、仲介の不動産会社と家主は、近隣に迷惑をかけたとの理由で明渡しを請求してきた。

　この保証会社は、一日でも家賃の支払いが遅れると保証契約を打ち切り、改めて更新し、違約金として１万円を支払うという特約をたてに、賃料以外に１万円を取っていた。

　その結果、昨年１年間で１２万円を払わされていた。まさに、今問題になっているスマイルサービスと同様な手口で違法行為を行っていたのである。斉藤さんは弁護士との相談の中でこのような悪質な行為に法的措置も含めた対処をすることにした。

東京借地借家人新聞より

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　大阪府松原市内の賃貸マンションに平成１１年４月から入居している武田康夫さんは、入居まもなく病気となり月額１０万５０００円の家賃の支払いが滞り、昨年末で８０万円を滞納していました。

　管理会社からは、家賃を支払わないのであれば、明け渡せと再三再四にわたり督促を受けていました。武田さんは、体調が回復し滞納していた家賃も３月に完納することができました。

　ところが管理会社は、武田さんへ家賃を完納したが「今後は１日でも滞納したら明け渡すこと」との念書に署名捺印を求めてきました。

　妻と高校に通う２人の息子の一家４人の住む場所がなくなるとの不安から、管理会社の言いなりに「念書」を提出し、その上に、「今後の家賃支払いは銀行から自動引落しで支払うこと」を条件に一応契約の継続が認められました。

　武田さんは、銀行で自動引落し手続きなどをしたことがなく、３月末に支払うことになっていた４月分の家賃を４月６日に支払いましたが、管理会社は「念書」を盾に明け渡しを要求してきました。

　途方に暮れた武田さんは、「全国追い出し屋対策会議」の結成総会が報道されたことが記憶にあり、大阪弁護士会へ問い合わせたところ、大借連を紹介され、大借連事務所に相談。管理会社へは「家賃は支払い済みで明け渡しに応じる必要はない」と回答したところ、管理会社からは「賃貸借契約解約申込書」が届けられ、この「申込書」への署名捺印を求められるとともに、自動振り込み契約書と銀行通帳の写しを求めてきました。

　武田さんは、大借連事務所と相談の結果、「申込書」の提出を拒否するとともに、自動振り込み契約書と銀行通帳の写しを送ることにしました。

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　八王子市の木造２階建てのアパートの１階に住むAさんは、平成１１年５月に入居した。１ＤＫ（２４・１６�u）で家賃は月額３万５０００円、共益費３０００円を支払っている。ここは八王子駅から少し離れているが近くに都立小宮公園もあって環境が良く、家賃も比較的安いのが魅力だった。

　今年の３月初めに不動産業者から、契約更新の条件として更新料（家賃の１か月分）を請求された。また、送付された契約書も従前には書いてなかった「更新の際乙は甲に更新料として新賃料の１か月分支払う」特約や明渡しの際の原状回復特約など様々な条件がついていた。

　Aさんは、入居時の条件と違うので是正を求めたところ、不動産業者は突然怒り出し「おまえなんか出て行け！」、「おまえは日本人か！」「更新したければ頭を下げてこい！」などと、激しい剣幕で食ってかかってきた。Aさんは恐怖を感じ、紹介を受け組合に相談に行った。組合から早速、不動産業者に従前と同じ条件で更新することと、更新料は支払わない旨の通知を出した。

　しかし、業者が組合との話し合いも拒否したためAさんは東京都・都市整備局住宅政策推進部不動産業課に行って実情を話し「こんな悪質な業者が野放しにされることは絶対に許されない」との申請書を提出した。都市整備局不動産業課では直ちに業者を呼び出し厳重に注意した。その結果、不動産業課の担当者から「業者は深く恥じて反省している」との連絡が入った。

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　Ｈ市に居住するＡさんをはじめとする借地人８世帯は、昨年、地主代理の不動産業者から「土地賃貸借契約の期限についてのご通知」という文書を送付された。

　通知は、契約期間が４月３０日で満了することから「引続き契約を希望される方は、更新の契約を交わしたいと思います。更新の契約を交わすに当りまして……契約更新料がございます」として金額を提示してきた。更新料は坪数で違い、高い人で４８０万円、低い人で６０万円。おおよそ坪５万円の計算。

　借地人は、全員で借地更新料の請求を拒否したが、地主はその後代理人の不動産屋を通じ４月２３日付で契約解除を通告し、５月分以降の地代の受領も拒否してきた。

　借地人一同は連名で借地契約の法定更新を主張し、地代はＨ法務局に供託した。

　７月に入り地主は弁護士を代理人に立て「更新料を支払うことは当事者間の合意となっている。更新料を支払わないと契約違反になる。更新料の支払いを拒絶した場合は法的手段をとる」と内容証明郵便で一斉に通告してきた。借地人一同は「次の更新時に更新料を支払う約束はしていない」と反論した。

　９月に裁判所からＡさんのところに更新料４１０万円を支払うよう請求する調停申立書がられてきた。他の借地人にも同様の申立書が一斉に来た。申立書では、前回の更新時に更新料を支払ったから今回も支払う約定になっているという無茶苦茶な理屈で更新料を請求している。

　更新料を支払う意思はないので調停を不調にするよう９月下旬Ｈ簡易裁判所に上申書を提出した。

　上申書には、更新料請求を拒否した経過と、地主の代理人から契約解除の通告を受け、地主には正当事由がないため昨年５月１日をもって法定更新していることを主張した。また、更新料については最高裁昭和５１年１０月１日判決、同５３年１月２４日判決で、借地人には更新料支払い義務のないことは確定していることを主張した。

　地主の代理人から「前回更新時の契約書で次回の更新の際に更新料を支払う。金額は契約更新の時期に至った時当事者双方で協議して定める旨の約定がある」との全く嘘の主張に対しては、契約書の中にもそのような合意は一切ないことを明確に反論した。

　Ｈ簡易裁判所からは、昨年１１月１９日付で地主側が８名の借地人全員の調停申立てを全て取り下げたとの事由で「調停終了通知」が各借地人に送られてきた。

　その後現在まで、地主の側からは何らの動きもなく、地主の不動産業者や弁護士まで使った執拗な更新料請求はひとまず陰をひそめた。

　最初は地主の代理人から、契約解除の内容証明郵便を送りつけられたり、「更新料を支払わないと孫子の代で借地権はなくなる」と脅かされたり、裁判所に調停を申し立てられたりと、この１年、借地人一同「ハラハラドキドキ」だったが、組合の指示に従ってしっかりと結束したことが、今回の結果に結びついた。

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　大阪市西成区山王町3丁目の賃貸マンションを賃貸中のＡさん老夫婦へ､家賃滞納を理由にして「直ぐに出て行け､家具類は処分する」と茨木市に住む家主から口頭で通知されました。

　途方に暮れたＡさんは､西成借地借家人組合の藤原組合長を訪ねて相談。組合で事情を訊くと、Ａさんは､ご主人とが寝たきりで奥さんの年金が生活の支えとなっており､家賃の支払が困難であることが明らかになりました。

　藤原組合長は､家主へ｢事情は聞いた｣と連絡し､家主からは｢生活保護を受けるように勧めた。もう何年も前から家賃の不払が続いている。出ていって貰うしかない｣と困り果てた様子を訴えています。

　そこで､組合は､Ａさんに生活保護の申請を勧めたところ､生活保護制度のことについてまったく知らず､西成区役所へ地元の市会議員に同行を願い生活保護の申請手続を行いました。

　そして、家主へは、「過去の滞納分を免除し､今後の家賃は生活保護で支払うことにする」と連絡し､追い出しを思い止まって貰いました。

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　賃貸借契約時に、支払った敷金８１万６０００円の内、契約解約時４８万円の返還をすることになっていた。

　ところが、家主側は、「特約で退去の６か月前に「解約予告」をすることになっているが、それをしていないので、その６か月分の家賃相当額の違約金と原状回復費用を差し引くと返還する敷金は無い」と主張した。

　借家人は、約束違反であるとして、あくまでも敷金48万円の返還の履行を求め、少額訴訟で争った。

　２００９年１月１３日、神戸簡裁は、「借家人が退去予告通知義務を怠ったとしても、消費者契約法第１０条によって家主側の主張する予告通知義務違反とはならないとして、敷金との相殺は無効である。また、自然損耗による原状回復費用の請求も借家人が負担すべきものであるとは認められないとして、敷金４８万円全額を返還すべきである」との判決を下しました。

　（※）民法の規定では解約予告は「３か月前｣（６１７条・６１８条）と規定されているが、国土交通省の「賃貸住宅標準契約書」は「３０日前に解約の申入れを行うことにより、本契約を解約することができる」として「３０日前の解約予告」を原則としている。

　国土交通省の「賃貸住宅標準契約書」に倣って、殆どの不動産業者が使用している契約書でも１か月の解約予告で契約が解除できるようになっている。

　今回の貸主には一方的に有利な、借主には不利益な「６ヶ月前の解約予告」特約を消費者契約法第１０条に反して無効の判決は画期的である。

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　葛飾区東新小岩で借地をしているＳさんは、地上げ屋である東京都市開発の社員Ｙの来訪を受け、対応について組合に入会し相談を受けた。

　地主と称してはいるが登記上変更はない。地上げ屋は所有権が移転するや否や、土地を買うか明渡すかの二者択一を迫るのみで借地は認めないという。不当な強要に対しＳさんは今まで通り借地の存続を主張した。

　組合にも数回にわたり地上げ屋は来て大声を出し脅かしてきたが、組合はぶれることなく対応。組合では退去を求めたが地上げ屋は退去せず、挙句に事務所のドアを蹴破った。

　組合では抗議書を発送、Ｓさんも顧問弁護士に依頼し、面会拒否通知を出したところ、地上げ屋は「第三者に買ってもらい手を引きたい」と申し出た。地上げ屋来訪から１０ヶ月耐えぬいた。

東京借地借家人新聞より

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　　賃貸マンションの契約時に支払った申込金

　結婚後の新居を探すために不動産業者を訪ねた。そこで、建設中の５階建てマンションを勧められた。気に入ったが、他の物件も探したい旨を伝えたところ、「この物件は入居希望者が多い。あらかじめ部屋を押さえておく必要がある」と言われ、１ヶ月分の家賃（63,000円）を申込金として支払った。
　数日後、申込金を支払った物件の周辺環境等が気になったので、断ることにした。不動産業者に電話をしたが、「申込金は貸主の承諾後は返金できない。領収書に明記してある」と言われた。申込金を返金してほしい。 
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 （20歳代　女性　給与生活者）

アドバイス

　賃貸借契約を申し込む際、申込金・手付金・内金・予約金などの名目で一定の金銭（預り金）を求められることがあります。契約前に借主が断ると「貸主の承諾を得ているので返金できない」などと不動産業者が説明し、預り金の返金を拒否するケースが少なからず見受けられます。

　そもそも賃貸借契約の成立には、契約の成立前に宅地建物取引業者から当該物件の重要事項についての説明を受けた上で、書面が交付されることになっています（宅地建物取引業法第35条、注１参照）。

　賃貸借契約の成立前に支払われた金銭は、名目を問わず、すべて預り金とみなされます。そのため、契約成立前に預り金を受領していた場合、その預り金は申し込み順位確保のための証拠金として授受されるにすぎず、賃貸借契約が成立するわけではありません。よって、キャンセルした場合には、業者は預り金を返金しなければなりません。

　この相談では、預り金は返金されるべき性質の金銭であることを主張した結果、全額が返金されました。
 

コメント＆解説

　この相談のように、預り金をめぐるトラブルが絶えないため、宅地建物取引業法第47条の２第３項の国土交通省令（注２参照）及び同法施行規則第16条の12第２項（注３参照）で「預り金の返還の拒否の禁止」を定めています。

　業者は、金銭の支払いを求めることによって消費者が簡単にキャンセルすることを防ごうと考え、申込金などの名目で預かっているものと思われます。

　このようなトラブルを防ぐためには、預り金を求める業者には注意し、どうしても預り金を支払わなければならない場合には、契約の締結に至らなかった場合には返金される旨を明記してもらうことが大切です。

（注１）宅地建物取引業法第35条
宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者（以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。）に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、取引主任者をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（第５号において図面を必要とするときは、図面）を交付して説明をさせなければならない。（以下省略）

（注２）宅地建物取引業法第47条の２第３項
宅地建物取引業者等は、前２項に定めるもののほか、宅地建物取引業に係る契約の締結に関する行為又は申込みの撤回若しくは解除の妨げに関する行為であつて、宅地建物取引業者の相手方等の保護に欠けるものとして国土交通省令で定めるものをしてはならない。

（注３）宅地建物取引業法施行規則第16条の12第２項
宅地建物取引業者の相手方等が契約の申込みの撤回を行うに際し、既に受領した預り金を返還することを拒むこと。

＜国民生活センター＞ＨＰ より

（注）本文中に付した青字・赤字強調は東京・台東借地借家人組合

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　中野区の松ヶ丘に住む森山さんは親の代から借地していた。一昨年に親が死亡し、借地上の建物を相続した。それまでは、年１回の地代の支払いで、昨年の７月に地主に「親の死亡と建物を相続したことを通知するとともに今後は、自分名義で地代を地主の銀行口座に振込むこと」を通知した。

　早速、地主は弁護士を代理人として契約の更新と更新料の支払い並びに地代の値上げを請求してきた。

　森山さんは親から聞いていた裁判所の和解調書を持って組合に相談した。その和解調書には、「契約期間を昭和７７年までの２０年間とし、賃料については公租公課の２・５倍を乗じた額を賃料とし、満３年毎に同様の方法によって賃料の改定を行う」と記載されている。

　契約はすでに平成１４年に法定更新され、賃料についても公租公課の２・５倍となっていることを主張し、弁護士に、更新料の支払い並びに地代の値上げ請求には応じられない旨を通知た。

　なお、都税事務所では、法定更新されている契約では土地課税台帳は閲覧できないと窓口で言われたが、裁判所の和解調書をみせると許可された。

　その後、地主の代理弁護士からはそのような和解調書が存在したことは知らず、改めて契約書を作成したいと回答があった。森山さんは法定更新のままでかまわない旨通知したが、相手から和解調書を基本とした覚書だけでも締結したいと言ってきている。

東京借地借家人新聞より

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　横浜市磯子区に居住するHさんが、大田区南蒲田＊丁目所在の店舗面積１０．７�uを月額４万円の家賃で、期間２年で賃借したのが平成１７年１２月だった。

　期間満了になっても更新の手続きするでもなく、平成２０年８月なって管理者の不動産業者が家賃を持参した際に「メモ」で定期借家契約だから６カ月後に明渡せと請求する。

　しかし、持参すれば何も言わずに家賃を受領し続けて、今年１月末持参の２月分家賃を受領したが、２月中旬なって一旦受領した２月分家賃を返却されて３月で明渡せといわれた。Hさんは知人の不動産業者に相談して組合を紹介された。

　借地借家法第３８条の要件が満たしておらず、普通借家権が成立し、期間の定めのない契約に移行したと考えられるので、明渡しを拒否し家賃を供託した。裁判で強制執行するという家主の代理人業者の脅しにも、臆することなくHさんはお客の励ましを得て頑張っている。

東京借地借家人新聞より
 
  　＜参考記事＞

　�@契約期間満了後に定期借家契約の終了通知が届いた場合はどうなるのか

　�A定期借家契約の期間が満了で必ず建物を明渡さなければならないのか

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　　　　　建物賃貸借契約に係る媒介等の業務の適正化について

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（社）京都府宅地建物取引業協会
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（社）全日本不動産協会京都府本部
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（財）日本賃貸住宅管理協会京都支部

　最近、居住用建物の賃貸借契約の媒介業務等に関連して、京都府・京都市及び協会等の不動産無料相談所に一般消費者から入・退去時のトラブルが多く寄せられることに鑑み、建物賃貸借契約に係る媒介等の業務の適正化に関し、下記事項についてご留意のうえ業務を処理されますようお願いします。

１．交渉預り金・申込証拠金について
　　（１）会員は、原則として申込金・交渉預り金等その名目の如何を問わず、借り受け予定者から預り金を受領してはならないものとする。
　　（２）会員が例外として預り金を受領する場合は、借り受け予定者が物件を特定しその物件を確保するために特段の依頼をした場合に限るものとする。
この場合には、次のすべての事項について借り受け予定者に書面に記載して説明しなければならない。
　　　�@ 重要事項説明書の発行
　　　�A 会員が賃貸人あるいは賃貸人から業務委託(契約)を受けた管理会社から媒介依頼(委任代理を含む)を受けていることを証する書面、並びに預り金等の代理受領権限を証する書面の提示。(代理委任状、業務委託契約書等)
　　　�B 次のことを掲載した「預り証」を発行する。
　　　　ア　預りの目的（物件確保のため）
　　　　イ　預り金の有効期限
　　　　ウ　当該預り金は、借り受け予定者からの返還申し入れがされた時には速やかに返還する。
　　　　エ　当該預り金は、契約の成立・不成立に拘わらず全て借り受け予定者に返還されるものであること。
　　　　オ　金額その他契約のために必要とする事項等

２．契約成立時における金員の取り扱いについて
　　　契約成立時（注１，２）において、借り受け予定者から賃貸人に支払われる金員は、媒介業者において保管されるものではない。しかし、例外として媒介業者が保管をする場合には、賃貸人（管理会社）からその保管依頼の委任状等を取り付け、それを借り受け予定者に提示し、同時に受理書を発行しなければならない。
　　　また契約成立日から入居までに発生する、契約履行着手前の解除等の解約トラブル等の防止と解決のため、契約締結時には解約手付金や違約金を定める等して、借り受け予定者・賃貸人双方に合意をしてもらうことが望ましい。

　（注１）　宅地建物取引業法第３７条（書面の交付が充たされる契約）
　（注２）　一般的に契約の成立時期は、媒介業者が重要事項を説明した上で申込者が物件の賃借を申し込み、貸主（又は委託を受けた管理会社）が要件審査の後これを承諾して、更に手付金授受を定めているときは当該金銭が貸主に交付されたときである。
　　　　なお、保証人の確保等、契約の停止条件を貸主から提示している場合は、申込者から当該保証書面が交付されることを要する。（平成５年１月13日付、５建第５７号：京都府土木建築部建築指導課長「賃貸物件の媒介等の適正化について(抜粋)」）

３．媒介手数料について
　居住の用に供する建物の媒介に際して、依頼者の一方から借賃の一月分の２分の１を超える金額（上限は借賃の一月分に相当する金額以内）を媒介手数料として受領しようとする場合には、その依頼人より承諾書をもらうことが望ましい。

　宅建業者が媒介業務に際して依頼者の双方から受けることの出来る報酬の額の合計額は、当該物件の借賃(税を含まない)の一月分に相当する金額以内であり、居住の用に供する建物の媒介に際して依頼者の一方から受けることの出来る報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の２分の１に相当する金額以内である。（宅地建物取引業法第４６条及び報酬に関する建設省告示）

（注）本文中に付した赤字強調は東京・台東借地借家人組合

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　江戸川区に住むＭさんは、２月７日に東葛西の不動産屋に行き、賃貸物件を紹介された。内金２万円を本日中にと言われ、手持金がなかったので不動産会社の取引主任者の社員が自宅まで来て、事務所に戻り支払った。

　契約もしないのに１週間後に残金２１万５４５０円を振込むよう指示され送金したところ、自宅のポストに契約書と重要事項説明書が届けられた。

　契約の日付がすでに２月１４日になっているので不審に思い理由を聞くが社員は困るという。Ｍさんは重要事項の説明も受けておらず、契約書にもサインしていないので、２月１７日にキャンセルした。

　不動産屋から「契約は成立しているので違約金を払え」と言われ、消費者センターの紹介で江東借組に相談に来た。

　組合役員が３月４日にＭさんと不動産屋を訪問、不動産会社はＭさんを激しく威嚇したが、観念したか２日後に全額を返還してきた。

東京借地借家人新聞より

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　　参考関連記事

　賃貸マンションの契約時に支払った申込金

　建物賃貸借契約に係る媒介等の業務の適正化について

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　　参考関連記事

＜大阪府　住宅まちづくり部　建築振興課＞ＨＰ より

　　契約はどの時点で成立するか

　さきにも触れましたが、厳密に言うと、契約は双方の合意があれば成立するものであり、契約書がなければ契約は成立しない」という考え方はされていません。

　ですから、実際の取引の場においては、申込者が重要事項説明を受け、入居希望の意思表示として預り金（申込証拠金）を支払い、それを受けた貸主が入居を承諾して、その旨を仲介業者に伝えた時点をもって契約の成立と見なしているケースが大半を占めています。

 

　契約成立までの一般的な流れは、次のようになっています。

（１）　貸主が媒介業者に対して、物件の媒介（仲介）の依頼をする。

（２）　媒介業者が一般の借主（消費者）に対して、物件の広告（提示）をする。

（３）　借主が媒介業者に対して、物件の案内（書面による説明以外の情報提供）を求める。

（４）　媒介業者が借主に対して、書面を交付した上での物件の説明（重要事項説明、契約書面の提示など）をする。

（５）　借主が媒介業者に対して、預り金（申込証拠金）を支払う。

（６）　媒介業者が貸主に対して、借主の契約意思の確認を証する書類（入居申込書など）を送付（電話などでの連絡も考えられる）して、貸主の契約意思を確認する。【到達主義】(民法第97条)

〔ここで注意〕
　次の(7)に至らない段階で、借主側から申込の撤回があれば、媒介業者は預り金（申込証拠金）を借主に返金しなければならない。

（７）　貸主が媒介業者に対して、契約意思を伝える（貸す・貸さないの意思表示）。

〔ここで注意〕
　この段階で貸主から契約意思の発信（表示）があると、貸主と借主の双方の意思が一致することになり、契約が成立したとみなされる。そのために、預り金（申込証拠金）は、手付金として処理される。借主が申込意思を撤回する場合、それは「契約の解除」となるため、手付金を放棄しなければならない。この場合、貸主の契約意思は必ずしも借主に到達しなくてもよい。【発信主義】（民法第526条）

（８） 媒介業者が借主に対して、貸主の契約意思を伝達する。

 

（注）本文中に付した赤字強調は東京・台東借地借家人組合

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　昭島市青梅線Q駅近くの江戸街道沿いでレストランを経営するPさんは、今年の５月分の家賃から月額１６万１０００円を月額１４万１０００円に減額することに成功した。

　Pさんが当地で営業を始めたのは昭和６３年でる。長引く不況の影響は深刻で、体を壊してまで働いても売上は減少するばかり。周りの店舗も廃業する店が多く、新規の貸店舗の家賃も江戸街道沿いで月額１万円をきる物件が出てきた。

　Pさんは、管理している不動産業者に家賃を下げてほしいと頼んでも、家主が同意しないとつれない返事。

　４月初めダメもとで組合に相談に行った。組合では、近隣の新規家賃の資料を集めることを指示。

　その上で、家主に内容証明で次のように家賃減額を請求。
　「ここ数年地価の下落、物価の下落、消費の落ち込み等経済事情が大きく変動しています。その結果現在支払っている家賃月額１６万１０００円は近隣や昭島市内の新規家賃の相場を大きく上回っている状況です。本年４月分の家賃より月額１２万円に減額されますよう本書面によりご請求申し上げます」。

　不動産業者から、組合に連絡が入り、「Pさんの事情は分かるが減額幅は中を取ってほしい」と言って来た。契約期間が２年後の９月まであり、契約の途中であることも考慮して、「次の更新の際に再協議する」ことを条件に４月分から月額２万円減額することで合意した。

東京借地借家人新聞より

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　大田区南馬込＊丁目の木造２階建住宅を月額６５,０００円の家賃で賃借中のBさんの家主より、建物付借地を返還された地主（新家主）は平成１０年４月に建物朽廃を理由に明渡を通告。

　家賃の約３０か月分補償の提示を金子さんは、金額に不満はないが日当たりはよく最高の住環境を失いたくないと組合を通じて拒否。家主は直ちに１０年以上も値上げがないと１５,０００円の家賃増額請求、これに７,０００円を回答したが合意に至らず供託。

　一昨年末Bさんに転勤が持ち上がり、拒否した明渡を如何に復活させるか困惑の日々の中、昨年３月家主代理人の不動産業者が組合事務所に来て、当初の条件で明渡を請求してきた。

　交渉で組合役員は現在係争の内容は「家賃の増額」であることを指摘。家主は増額分家賃を全額返還し、混乱の責任を取り補償額５０％増額（家賃の約４６か月分）を提案。これに年末まで明渡を猶予しその間（７か月）使用料免除で合意した。

　Bさんは、組合員で良かったと転居先の千葉から２カ月毎に組合費を納めに来る。

東京借地借家人新聞より

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　台東区鳥越で借地している田中さんは、昨年５月末日で借地契約の２０年が満了した。地主は何らの正当な理由もないまま期間が満了したというだけで借地の明渡しを請求してきた。

　田中さんは知人の紹介で組合に相談した。組合役員から債務不履行などがなければ、また、当事者の合意で契約を解約しない限り、期限が満了しただけでは借地を明渡す必要がないことなどの説明を受けた。

　民法の規定では､借地期間が満了すると､借主は原状回復して土地を返還しなければならない（民法６１６条・５９８条）。従って、借地人は建物を取壊して土地を賃借した当時と同じ更地状態にして貸主に返さなければならない。

　しかし､それでは借地人が資金を投じて家を建て､そこを中心にして生活してきたのに､期間が満了したからといって､現在居住できる家屋を取壊して屑材木にしてしまうのは経済的見地からも社会的損失である。

　そこで借地法４条は､期間が満了しても､借地人が希望すれば、借地人の一方的な請求によって契約が更新される場合を定めている（借地法４条１項）。借地の更新請求によって、更に借地権を堅固な建物の場合は３０年､その他の木造建物等については２０年間存続すると規定されている（同法４条３項）。

　もし存続させることが不適当だとしても､強制的に地主に家を買取らせて、借地人の投下資金を回収出来るよう規定している。従って、借地人の費用負担で建物を取壊して更地にして、地主に返還する必要がなくなった。（同法４条２項）。

　早速、田中さんは地主宛に借地法４条１項に基づいて、「借地契約の存続期間は満了しましたが、宅地上にはなお建物が存在しておりますので､前の契約と同一条件で借地契約を更新して頂きたくご請求致します。従って、土地の明渡しには応じられません。」という趣旨の「借地の更新請求」を配達証明付き内容証明郵便で地主に送った。

　その後約1年が経過するが、地主からはその後、何の反論もなく、すんなり地代も従来通り地代受領している。

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　参考法令
　民法
第５９８条 　借主は、借用物を原状に復して、これに附属させた物を収去することができる。
 
第６１６条 　第５９４条第１項、第５９７条第１項及び第５９８条の規定は、賃貸借について準用する。

　借地法
第４条　�@借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときは、この限りでない。
 
�A　借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。

�B　存続期間は、更新の時から起算して、堅固建物については３０年、非堅固建物については２０年とする。ただし、建物がこの期間の満了前に朽廃したときは、借地権はこれによって消滅する。 
 

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　台東区東上野２丁目でビルの２階で店舗を借りて長年居酒屋を営む村田さんは、平成１２年にビルの建替えの話があり、家主と協議した結果、隣接する家主所有の４階建てビル（店舗兼居宅）に移転することになった。

　移転の条件は、従前の契約内容を継承し、内装及び厨房工事と厨房機器等の代金は家主の負担で行うという内容であった。条件が了承され、改装された１階の店舗に入居した。

　移転後、数年が経過した時点で、家主所有の当該建物に金融機関の抵当権が設定された。抵当権設定よりも賃貸借契約の方が先なので、賃借権に問題はないが、何時か競売があるだろうと覚悟はしていた。勿論、競売があっても、新所有者に対抗でき、営業は続けられるので、その点の心配はしていない。

　案の定、昨年３月、家主が厨房機器の代金未払い（債権残額約１２００万円）で家賃債権を差押られ、建物は競売された。その後、競落され、家賃は１０月分から建物を買受けた新家主に払うことになった。

　村田さんが使用している厨房機器の債務と所有権とについて債権者のリース会社と協議をした。前家主の厨房機器代金の滞納を４年間も漫然と放置した責任を認めさせることが出来、債権額に拘らず、５万円の負担で中古になった厨房機器（９年使用）の所有権が借家人に移転することで落着した。

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　足立区江北町で年金収入で生活する新藤さんは、ある日突然家主が変わった。借家の老朽化を理由に３ヵ月分の家賃はいらないから立退くように言われた。また、借地権を１５０万円で購入を迫られビックリした。家主に連絡するが「関係ない」と言われ途方にくれる。

　他団体の紹介で組合に相談に来る。業者に都営住宅転居するまで移転できないと家賃を供託する。６ヵ月後に家屋明渡しの調停の呼び出しを受ける。建物も築７０年を過ぎていることから、約５０ヵ月分の家賃を条件に解約の和解に応じた。

東京借地借家人新聞より

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　昨年９月組合事務所を尋ねて来たAさんは、居住する大田区久が原＊丁目所在の木造瓦葺２階建共同住宅の建物の老朽化を理由に、建替えるからと明渡しを請求され、家主が不動産業者を連れて来て立退料５万円を提示し、印鑑を押すようにと強要されたが拒否して頑張っているということだった。

　約１６・５平方メートルの部屋を月額４万円の家賃と管理費１０００円で借りているが、１ヵ月程度の立退料では、移転は出来ないのは明らかにも関わらず、この現実を考慮せずに補償内容が他の賃借人に波及することをいやがる家主とこの家主に追随する業者の説得が課題だった。

　Aさんは組合に一任したと伝え、業者との交渉となった。業者を理解させて渋る家主の同意を得るのに５ヵ月を経過。この間の家主の厭味三昧に負けず、Aさんは充分納得出来る約２５ヵ月分の補償内容で合意し、この程無事移転することが出来た。

東京借地借家人新聞より

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　大阪府東大阪市末広町の１５世帯の借地人は、１０年以上も前から地主の請求する地代を２年に１度坪月当たり１００円の増額を無条件に応じてきました。

　２００８年３月借地人の中で地代があまりにも高いのではないかと調べてみると、地価は下落し、固定資産税は減額され、周辺の地代に比べると倍額以上の高い地代を払い続けていることがわかりました。

　とりわけ、固定資産税が毎年減額されているにもかかわらず２年毎に大幅な値上げは不当で、しかも税額の１１倍にもなっていることから地代の値下げを地主へ申し入れ、再三再四話合いで解決するよう申し入れましたが全面的に拒否され、０８年９月東大阪簡裁へ減額請求の調停を申し立てました。

　簡裁の窓口では、減額調停の申立てに対して、借地人へ難ぐせをつけなかなか受理しようとしませんでした。

　借地人の役員が中心になり、簡裁へ調停申立ては、借地人の権利だと強く申入れ、１０月になって調停が開始されました。

　地主は、不動産鑑定の結果、減額の合理的根拠はないとの減額請求を拒否してきましたが、借地人側は、周辺の地代の実態調査を地図にしたり、固定資産税の負担の推移や地代と税負担の割合、最高裁の継続地代適正な基準の指針（公租公課の２〜３倍）などを資料にし、簡裁へ提出しました。

　当初、減額などについて毛頭考えていなかった調停委員は、資料を見るや「これは参考になる」と一変して借地人の減額請求の合理性に理解を示しました。

　２００８年１２月の第３回調停で「今年１月分から現行地代の１割を減額する」との和解案を示し、２月１８日に和解が成立しました。

　この和解によって、１５世帯全体で年額約６０万円の地代が減額される成果を上げました。また、地代値下げ交渉の中で、更新料支払いの特約を解消し、今後更新料は請求しないとの確認書を地主が提出し大きな成果を上げたと１５世帯の借地人は大喜びです。

　役員のＴさんは「借地人が団結することによって得られた成果であり、大借連や弁護士さんの支援がなかったらこんな大きな成果をあげることはできなかった｣と語っています｡

全国借地借家人新聞　より

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　台東区松が谷２丁目で借地している山口さん所有建物の修繕工事は、昨年１０月１７日に無事に終わった。

　山口さんの今の気持ちは、正直に言って本当にほっとしたの一言である。もう少し時間が経てば、今回の実践を通じ、建物の修繕は借地人の当然の権利だということが実感できるに違いない。そして、今後は地主に対峙しても、諸々の問題でも、自信をもって対応出来るに違いないと確信している。

　山口さんが同じ地主から土地を借りている近所の借地人２名の仲間と一緒に組合に加入したのは昨年３月のことだ。きっかけは地代の問題だったが、それよりも頭に来ていたのは修繕の問題だ。

　地主は雨漏りの修繕や外壁の吹付け等にまで一々文句をつけ怒鳴り散らす。借地人の中には修繕を止めさせられ、修繕を諦めている人さえいる。

　組合加入後は、「借地借家法」の勉強会も何度か行われた。だから、「修繕は自由に行える」ということは頭の中では解っている。しかし、いざ修繕工事の実行となるとやはり不安だった。

　組合役員の励ましを受け、山口さんが修繕工事に取り掛かったのは１０月２日だった。案の定、地主がやって来て修繕工事に対して文句をつけた。だが、組合との打合せ通り「総て組合に任せてある」ということで対応し、工事はそのまま続行した。

　翌日、直に組合は地主に厳重抗議を申入れた。その後、工事現場に地主は一度も現われず、修繕工事は15日間で無事に完了した。

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　大田区南蒲田∗丁目所在、木造２階建共同店舗兼居宅の一角を賃借し、天ぷらの店を営んでいたＫさん。高齢のため廃業してしばらくした昨年秋ごろ、建物の老朽化を理由に家主は、建設業者を介して明渡し求めてきた。

　建物の相当古い現実を踏まえて交渉に応じたが、補償金を出し渋り、明渡し期日は業者の都合での強制で進行せず、４月や６月の期日を押し付けられる状況となって、相談先が見つかり６月末入会。

　組合は業者に正当性がないにも係わらず、明渡しを求めるならばＫさんの希望に応えることが望ましいと伝え、賃料の約30ヵ月分の補償金と明渡し期日は９月末との組合提示の条件で合意した。

　２日間という短時間の交渉で合意に至ったことは、業者が建設工事着工の遅れを懸念したことと、借家人に対するこれまでの対応を反省してのことだろうと思います。

　こんなに早く自分の希望が叶えられてうれしい。「組合はほんとに頼りになる。組合をもっと早く知っていればよかった」とＫさんの一言。

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　大田区西蒲田＊丁目の借地人のＳさんの相談は、隣地の建替えの工事で一部に境界杭がないことがわかり、地主に連絡しても協力が得られないということでした。

　弁護士のアドバイスを得て、法務局から地主が申請した地積測量図を取り寄せる。地主に当時の測量士を尋ねるが死去してると我関知せずの態度。組合の協力で測量士の生存を確認でき相談。測量は隣地の同一借地人に底地売買が目的でした。測量図を見て驚く、１９坪がが約２.４坪も狭くなっている。この事実を２０数年も知らせなったのです。

　地主は測量士の説得で測量と境界杭入れには立会ったが、費用は負担しなかったのです。地主が責任を放棄したので、Ｓさんは面積減少の不満を押えて、権利を守るために杭を入れて境界問題はこの程解決しました。

　しかし、地主は３年前が更新であることを思い出したのか、更新料と地代の増額を不動産業者を介して請求。Ｓさんは更新料の不払いと、地主の不誠実な態度に厳しく対応する決意をしております。

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　渋谷区本町で６６坪を借地しているＨさんは、昭和２６年に管理人を通じて地代１ヶ月３４５円を払って土地を借りた。

　昭和３０年に地主から建物収去土地明渡しで調停申立てられ、和解をして土地の面積を６６坪３合５勺として、借地内の間口４尺５寸、奥行１１間９３の土地を共用通路とすることを確認した。

　昭和３７年に自宅を改築することになり、Ｈさんの父親が当時地主の管理人に騙されて借地の内の通路部分を地主に返したとして借地面積を５４坪で契約してしまった。

　しかし、地代はその後も全く金額も変わらず、Ｈさんは一貫して６６坪で地代を支払いつづけてきた。

　今年に入り地主は貸地部分の測量を行い、Ｈさんの借地部分を分筆し６６・１坪で登記した。

　ところが、最近になって地主は６６坪の内以前契約した５４坪分以外の１２坪は貸していないと主張。５４坪で測量しなおすといってきた。

　Ｈさんが拒否すると、今度は地主は代理人を通してＨさんの借地部分の通路に置いてある車を撤去せよ建物を無断で増改築したと因縁をつけてきた。Ｈさんは嫌がらせに負けず今後も頑張る決意だ。

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　大田区下丸子＊丁目所在の宅地48・51坪を賃借中のMさんは、今年11月の更新を控えて地主の突如の地代値上げにも、値上げ額下げさせて応じてた数ヵ月後の６月上旬でした。

　これまで無かった境界杭が何の説明も了承も得ずに打たれていたことに驚き、すでに組合員であったMさんは事務所へ相談にこられた。

　以前道路の調査の際測量士が他の杭等から推測して境界線とした目印の赤線よりも６cmもMさんの占有地に越境していたのです。地主は隣りの借地人が移転し、更地になった土地を不動産業者を介して売買したので杭を打ったとのこと。

　Mさんの抗議に対し、地主から依頼された不動産業者は、更新も近いので悪いようにはしないとか、越境分を金銭で補償したいという。Mさんは、指示どおり目印の所に杭を打ち直さない場合、組合と相談しているので境界確認の訴訟を起こすと伝えると、翌日業者とこの件に関わった測量士がMさんの主張を認めて境界杭を入れ直した。

　Mさんは約３日間の攻防であったが、組合員と知ってから地主・不動産業者等の豹変には驚いたという。

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　世田谷区松原＊丁目で昭和４０年代から３７・５坪を借地しているPさんは、地主から今年１月８日付で挨拶状が届いて大変驚いた。

　地主が相続税を滞納し、利子を含め現在１３億３４０万円にも達し、平成６年には当時の大蔵省から抵当権が設定。困った地主は不動産業者に相談。挨拶状は業者と取引のある底地買取専門業者に土地を一括売却するか、個々に買い取るか選択を迫る内容だった。

　先日、不動産業者から呼び出され底地を買取るよう強要された。Pさんは、昨年暮に更新料を支払って更新したばかり、買取なんか考えられなかった。隣家の方にも話し、２人で組合に入会し一緒に頑張ることになった。

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　豊島区上池袋で借地している上島さんは今年、２０年の更新を迎えた。

　２０年前に更新したときにはバブルが崩壊しはじめた直後でもあり、上島さんは、地主の言うとおりに地代の値上げや、借地契約にない地主の言うところの更新料（当方はそのような認識ではない旨主張）の支払いに応じてしまった。

　地主は、昨年夏に、更新料の支払い（２００万円）と地代の一割以上の値上げを請求してきた。上島さんは、更新料については特段の約束もないものについては支払う義務がないという昭和５３年（注）の最高裁の判決を示し、支払う意思のないこと又、地代についても固定資産税など公租公課の約５．５倍の地代であることから値上げも拒否することを通知した。その後、何回かの話合いを行ったが、双方の主張は平行線のままだった。

　今年に入り、地主は調停にかけてきた。上島さんは、調停の場でも地主の数字の間違いなどずさんな請求に対してきちんと資料を提供し説明した。調停委員もその資料のコピーを申出るなどしていたが、調停委員は、最終的にはいくらかでも更新料を支払ったほうが今後裁判なると大変だといって合意するよう圧力をかけてきた。しかし納得のいかない上島さんはあらためて最高裁の判決を提示してこの調停を不調に終わらせるように頑張ることにした。

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（注）最高裁昭和５３年１月２４日判決
  「建物所有を目的とする土地賃貸借契約における賃借期間満了に際し賃貸人の一方的な請求に基づき当然に賃借人に賃貸人に対する更新料支払義務を生じさせる事実たる慣習が存在するものとは認められない」

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　品川区東大井＊丁目で借地をして商売をしているMさん宅に突然地上げ屋が訪れた。

　「今度、自分たちの会社が土地を買ったので、地代は会社に支払え」と言ってきた。

　本当に、地上げ屋の会社が土地を買ったのかどうかを法務局で調べたところ、土地の所有権は今まで通り従前の地主のままであった。Mさんは隣りのHさんにも組合を紹介し、組合に加入してもらった。

　MさんとHさんは土地の所有権が従前の地主名であり、所有権の移転登記がなされていなから地代は会社には支払えないと通告した。

　地代は従前の地主の銀行口座にいままで通りに支払った。Mさん・Hさんは、長年今の場所で商売をやっているので、簡単に移転などできない。

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　　参考記事は地代を誰に払えばいいのか判らない場合

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　三島市内に住むＥさんは住宅用地として約４０坪の借地をしています。地主の宗教法人より地代の値上げ通知を受け取りました。神社運営の諸経費がかかり、周辺の駐車場の賃料に比べて現状の地代が安いなどが値上げ理由にあげられていました。

　困ったＥさんと面会した事務局長は地代は借主と貸主の双方が合意することが基本で一方的値上げ通知では決まらないことを説明しました。その上で地代の基準となる地主のコストは固定資産税・都市計画税で、まず税額を調べることが必要であると話しました。

　事務局長は調査経験がないＥさんを伴い市役所の課税課へ出向き税額を調べました。その結果、現状の地代でも税額の２倍以上であることが分かりました。

　Ｅさんと組合は地代値上げ対応方法についての打合せを持ちました。地主に対して値上げ理由を具体的、定量的に説明を求めることになりました。Ｅさんを交えて質問状の文案を作成し、２００８年１２月末に地主に郵送しました。

　従来地代を内金として受取る旨の連絡が地主からあり、引き続き係争中です。

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　２００７年１２月、地主から２００８年度の地代改定を請求された大阪府東大阪市の借地人１５世帯は、５０年余りそこに住んでいる借地人です。

　朝に顔を合わせると挨拶をする程度のお付き合いでしたが、地主から一方的に値上げを請求され、更新料や増改築の承諾料も地主の云うままに支払っていました。Ｔさんが思い余って近所に呼び掛けて、地主の言いなりになっては今後地代や借地人の権利がどうなるのだろうかとの不安を語り合いました。

　その結果、２００８年４月、町会で借地人１５世帯で「会」を結成し更新料の請求特約を撤回させ、承諾料も請求しないことを地主に認めさせました。

　そこで、地主の言いなりに支払っていたことから税負担の１１倍もの負担と周辺の地代に比較して倍額に近く高いことから、調停を申立て減額させることができる見通しとなりました。

　２００９年１月１７日、組合長宅で、３役の家族が集まり、手作りの料理で新年会を開きました。組合長は、「今回の借地人が力を合わせ、１年前まではまったくご近所お付き合いもなかったものが、このように親しくお付き合いができるようになったのは地主さんのおかげです。地主さんにありがとうとお礼を申し上げたい」と挨拶をされました。

　新年会は、盛り沢山な美味しい料理と美味しいお酒で前祝いを行い、和気あいあいの宴となりました。

全国借地借家人新聞　より

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　大田区西六郷、所在の宅地約３２・５坪賃借のKさんは父名義の借地上の建物を息子名義で建替えるに当り、地主に承諾を求めたら建替え承諾料に更新料・名義変更さらに転貸料も含むと約１０００万円を支払わされた。

　父の死去後、契約書を名義変更すると坪当たり９万円を請求する地主に、怒りを覚え組合に相談した。直ちに、賃借権者の変更は相続によるものであり、地主の承諾は必要としない旨を書面にて通告した。

　地元でも悪名高き地主、今度は地代増額を請求。すでに高額な地代を払っており、Kさんは厳しく対応する。地主の目の前で携帯電話で組合に相談。持参した従前と同額の地代を受領させた。しかし、年末には受領拒否されて供託に移行した。同一地主の借地人の入会は６世帯に増えている。

東京借地借家人新聞より

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　日暮里駅の西の一帯は昔、鶯の囀りがよく聞こえたことから初音町と呼ばれていた。

  藤本さんは、ＪＲ日暮里駅に程近い台東区谷中初音町（現、谷中５丁目）で、８坪程の店舗を借り、昭和51年からスナックを営んでいる。

　家主は不動産業者で近所に事務所があり、賃貸建物の仲介を中心に営業している。
　家主は、バブルの頃は更新毎に大幅な家賃値上げをしてきた。平成元年の更新時には約１８％の値上げ、平成４年には２０％の値上げだった。

　その都度、値下げ交渉はした。だが、こちらの思惑通りには運ばず、家賃はどんどん値上がりし、一方、不況で売上は低迷し、家賃の負担が益々加重になってきた。

　平成１８年の更新の際、家賃の減額を申入れた。この時も再三に亘り交渉したが、家主は「２０００円以上の減額には絶対に応じない。不服があるなら調停でも訴訟でもやりなさいよ。俺はプロだから、そんなものは何でもない」とうそぶく始末だった。

　こんな経緯で藤本さんは、平成２０年５月、思い切って家賃減額請求調停を東京簡易裁判所に申立てた。

　平成２１年２月１２日、東京簡易裁判所において、藤本さんが申立てていた家賃減額調停が遂に成立した。

　「申立て人及び相手方の双方は、現行１４万７０００円の家賃を平成２０年５月分以降１３万３５００円に減額することを確認する。」

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　豊島区南池袋に住むMさんは、別な借地に住む兄弟から借地の相談を受けた。

　地主とは何１０年の付き合いで、昨年の１０月には、介護用のリフォームについても承諾して工事を行っていた。この工事が終了する前に地主の代理人となったと称する不動産会社から更新と地代の値上げについて話合いをしたいと通知を受けた。

　更新の時期はすでに５年前に過ぎていて、工事が終了してから話合いをしようと提案したが強引に会社事務所に来るよう提案された。そこで、組合にも相談し、組合事務所で話合う用意があると申し出をしたが、Mさんの自宅で話合いを行うことになった。

　更新料については、更地価格の７％と地代については、１０年間近く値上げしていないので、現行地代の５０％値上げを請求してきた。

　話合いの当日は、組合事務局長が参加し、更新料についての最高裁の判決や賃料増減額についての最高裁通知の文書、国に物納された練馬区の借地の地代が平成１２年から１９年では３０％近い減額がなされている契約書の写しなどをもって説明した。

　代理人の不動産会社はこの説明を受けるや「更新料の支払いも地代の値上げも拒否ですね」と言って、話合いを打ち切り帰ろうとした。その態度に怒ったMさんから「自ら話し合いをしたいと言って更新料の根拠や地代の値上げの理由についてなんら説明せずに帰ろうとは何事か」と一喝された。

東京借地借家人新聞より

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　東京都荒川区で月額１９万円の賃貸マンションに入居していたBさんは入居時に家賃３か月分５７万円の敷金を預けていました。

　１人暮らしのためペットを飼うことを認めてもらい､約７年住んでいました。ペットを飼っていたので想像以上の臭いや傷もつきました。また、その間１度漏水事故を起しました。そんなこんなで､ある程度の補修費用はかかると想定していました。

　退室時に不動産屋が室内点検に立会い､後日、原状回復費として１２２万円の見積請求が送られて、敷金との差額６５万円を追加請求してきました。敷金で全部の原状回復ができると思っていたBさんは補修費用の高額なのにびっくりして､組合に入会しました。

　不動産屋との交渉で追加費用を「２０万円に負けましょう」と譲歩があったが､その提示金額に納得がいかず、Bさんは「組合に仲に入ってもらう」と主張し､早速、組合から「既に判例で確定している原状回復は故意・過失又は通常でない使用の汚損・損耗の回復を義務付けたもので、通常使用による汚損・損耗は原状回復義務の対象にならない」という趣旨の内容証明郵便を家主に送りました。

　家主からの返事は「追加金額は不要」でした。

全国借地借家人新聞より

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　大阪生駒借地借家人組合の会員は、1970年5月に地主から借地の建売住宅を購入。毎年のように地代の値上げを押しつけられ、1974年4月に思い余って組合を結成し、不当な値上げに反対してきました。

　地主は、1987年元会員の地代を訴訟で確定し、その地代額を組合員へ延滞金という名目で請求してきました。組合が拒否したしたところ、借地人が支払ってきた地代の差額分とその差額分に日歩20銭（年利７．３％）の利息をつけて、多い借地人で3000万円を超える延滞金と利息を請求されました。

　そして、地主は、1998年には、賃料不払いで契約解除とこれまでの延滞金とその利息を支払えとの訴えを大阪地裁へ提訴しました。

　2000年9月20日、大阪地裁は、「元会員の地代が裁判で確定してもその借地人の地代で適正地代として拘束される理由はなく、契約解除とはならない。適正地代は別途確定し、確定地代と従前地代の差額に年1割の利息をつけて5年分を経過した分は時効が成立している。」との判決を下しました。

　当事者の黒瀬豊組合長は、「長年地主から不当な要求を受けていたが、この判決で全面勝利したことで、苦労をしたことが、頑張って良かった。地主の言いなりになっていたら、今頃は住み続けられなかったと思う。」と語っていました。

全国借地借家人新聞より
 
 参考判例  
�@地代の増額請求に対して５年の短期消滅時効を認めた事例（東京地裁１９８５年１０月１５日判決）

�A賃料増額請求権が５年の消滅時効により消滅したとされた事例 （名古屋地裁１９８４年５月１５日判決）

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　大田区蒲田本町＊丁目所在の宅地約９坪賃借中のＡさんと宅地約１２坪賃借中のＢさんは、北海道旭川市に住む地主から自ら使用するからと、弁護士を介して借地権を買取りたいとの申し出による協議は整わず裁判となる。

　地主は東京に商売の拠点として事務所を開くとの願望が強く、売買代金を合意時に支払い、土地の引渡しは借地人らが死去後とし残金は相続人に支払うことで和解協議が進み、Ａ・Ｂの両氏は家族らの了承を取り、裁判官の指導もあって協議が合意に至ったが、和解成立という当日になって地主は経済事情の悪化により、和解金の工面が困難と和解を拒否した。

　結局、裁判は地主の建物を収去して土地明渡せとの請求に、正当事由があるかどうかの判決となった。

　Ａさんには、昨年１１月原告地主の本訴請求は理由がないからこれを棄却するとの判決が下った。１月にはＢさんにも同様の判決が東京地裁から出る予定だ。

東京借地借家人新聞より

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　豊島区千早町に住むＡさんは、１２坪の土地を借りて住んでいた。昨年、更新の時期を迎えた借地人数人が、多額な更新料請求にびっくりして借地借家人組合に入会した。

　Ａさんもそのうちの一人だった。「更新料支払い特約のない契約なので、支払う必要のないこと」を地主に通知した。地主は、更新料支払いに応じなかった借地人の地代の受領も拒否したので供託して対抗した。この事態に地主は更新料をもらえない借地を業者に売買してしまった。

　買取った業者はただちに底地を買取るよう求めてきた。組合に入会していなかった借地人は２年前に坪当り十数万円を更新料として支払っていた。そのことを買取り業者に言って残りの更新料を返却すること求めたが、返ってきた回答は前の地主に言ってくださいだった。

　売買の話では、借地人の知り合いに不動産屋がいて買取った業者の提示額は安いといって何人かの借地人は言いなりで買取ってしまった。

　組合員のＡさんはあくまで組合を通して売買交渉を行った結果、当初、買取業者が提案した価格より７０％以下の価格で買取ることが出来た。Ａさん「組合を通して交渉したことが一番いい結果をもたらしてくれた」と語った。

東京借地借家人新聞より

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　杉本さんは家を買いたいと思って、手頃な家を物色していた。不動産屋へも足繁く通った。そんな折、知人からマンションを格安で売りに出している人がいるとの情報を得て、その人を紹介してもらった。そのマンションは借地権付ではあったが、２千万円と格安で部屋数の多い掘出し物であった。

　杉本さんは即決で買うことにした。不動産業者が介在していないので仲介手数料（66万円）も支払わなくて済むと思うと安い買物である。

　杉本さんはマンションの登記も済ませ、そのマンションに引越した。ところが、マンションの土地所有者から、借地権の無断譲渡であるというクレームがついた。土地所有者は「部屋の前所有者は、私（土地所有者）から借地権の譲渡承諾を受けずに、売ったので、その譲渡承諾料を支払え」と言い、「支払わなければ、賃貸借契約を解除する」と杉本さんを脅したのである。

　杉本さんは困って、組合に相談してきた。組合は杉本さんに、「土地所有者の言っている通り部屋の前所有者が譲渡承諾料を支払っていないことが事実であれば、借地権付きマンションであるから敷地利用権が賃借権であり、その無断譲渡ということで、民法６１２条2項の規定から賃貸借契約を解除されることは当然あり得ることである」と回答した。

　但し、借地契約の解除が認められたとしても、マンションという構造上、当該一室の収去・土地明渡を執行するのは無理があるので「建物の区分所有等に関する法律」10条に基づく建物売渡請求（＊）をされる場合が多い。

　敷地利用権に対して予め一定の金銭を支払って包括的に賃借権の譲渡承諾を土地所有者から受けている場合は、自由に譲渡が出来る（譲渡権利付賃借権）。しかし、そうではないとすると、譲渡の度毎に土地所有者の承諾を得なければならない。その場合の譲渡承諾料は一般的には各室の敷地利用権価額の10％程度であるが、売買代金の10％位の支払いで承諾を認める場合が多い。

　杉本さんの場合、45万円支払えば承諾すると言っているのであるから取敢えず支払って、後日、売主に損害賠償請求をして、その代金を取返すことを提案した。

 

（＊）（区分所有権売渡請求権）
第10条　敷地利用権を有しない区分所有者があるときは、その専有部分の収去を請求する権利を有する者は、その区分所有者に対し、区分所有権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。

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　京都市北区で借家住まいのＳさんは､３年前の１２月に借地借家法第３８条に規定されている３年契約の定期建物賃貸借契約を結びました。

　そもそもこんな契約を結んだことが難儀の始まりでしたが､それでも「定期建物賃貸借についての説明書」に「再契約」ができると記されていることをよりどころに契約しました。そして､今年７月には「定期建物賃貸借契約終了のご案内」と同封して「解約申込書」「入居申込書」が送られてきました。

　Ｓさんは､当然「再契約」するべく､指定期日内に「入居申込書」を提出しました。

　ところが､９月に突然家主から「再契約しない。１２月いや今すぐ退去せよ」とのあらっぽい電話が入り､その後物件の管理会社からも内容証明郵便が届きました。

　Ｓさんは、その内容証明郵便をもって京都借地借家人組合連合会（京借連）事務所へ相談。

　京借連は､Ｓさんが持参した書面では法律上の手続が一応されており､かなり困難であろうと考えました。

　しかし､最後まで諦めずに、再契約が可能であり､それも規定・約束どおりに提出していたことから､『再契約されるべきが正当であり､本来６ヶ月前には通知されねばならない解約通知が３ヶ月前になされたこととも併せて無効である』と内容証明郵便を送ったところ､「今回に限っては再契約をする」との返事を受取りました。

　　京借連では､取敢えずはＳさんの居住の権利が守られたことにほっとしています。

全国借地借家人新聞より

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　バブル期に急上昇した地代は、バブル崩壊後も高値安定となっています。一方、借地人にも高齢化の波が押し寄せ、生活を直撃しています。静岡借地借家人組合のＹさんもその犠牲者の一人です。

　「生活が苦しくて高い地代が払えない」とのＹさんの訴えに組合では、地主側の代理人の弁護士へ「地代減額の交渉に応じてほしい」と申入れ、今年４月に交渉が実現しました。

　地主側の弁護士は、「現行地代は合意賃料、値下げの意思はない、借地の譲渡も認めない、意義があれば法廷で」というものでした。

　組合では、Ｙさんの近隣で以前地代値上げ反対の運動があったことを知り、情報収集と共に「借地人新聞地域版」を作り配布しました。

　そして、７月には、「地代を最高裁事務総局が示した公租公課の２．５倍に値下げせよ」との調停を静岡簡易裁判所へ申立、９月上旬から調停が始まりました。地主側弁護士は、「若干の値下げには応ずる」と当初のゼロ回答から値下げを認める変化を見せました。

　調停委員の斡旋が数回続き、「坪月５０円の値下げなら応ずると地主側から提案されましたが、問題にならないと一蹴したところ、地主側から「地主負担で地代を鑑定したい」と申入れがありました。

　１０月開かれた調停では、地主側から「鑑定の結果が遅れているので次回に提出する」との申し出がありました。

　組合側は、近隣で公租公課の２．６９倍の地代の実例を示し地代の値下げの実現へ向けて奮闘することにしています。

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　Ｍさんは､神戸市内で５年前に店舗として月額家賃１５万６０００円､敷金１７２万円の条件で賃借し､当時敷引特約はありません。

　今年１１月末で契約の解約を予定したＭさんは､契約書で退去予定の６ヶ月前に退去届の提出を義務付けられていましたので､今年１１月末日までに明渡をすればよいと思っていました。

　ところが､管理業者は、新規契約者の入居を１２月１日から予定しており､契約期間内にリフォームを指定業者にさせるというものです。

　指定業者からＭさんへ送られて来た原状回復費用の見積額は､１２６万円でした。

　Ｍさんは､故意・過失もなく､あまりにも高額な請求額であったため､知人から紹介された工事業者に見積を依頼したところ７７万円と大きな隔たりがありました。

　そこで、Ｍさんは管理業者と交渉するが何の進展もせず平行線となり､尼崎借地借家人組合へ相談。

　尼崎借地借家人組合から､通常損耗は家主負担であるとの助言を受けたＭさんは､法律事務所へも相談したところ組合の助言と同様であったことから､管理業者へ代理人を立てて争うことを伝えました。

　すると管理業者は他の業者にも再見積させることを約束。その後も粘り強く交渉したした結果､原状回復費用の負担は４０万円とすることで解決しました。

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　荒川区西尾久1丁目で昭和33年から37坪を借地しているＦさんは、12月に地主より「今度土地を売ったので地代もそちらに払ってほしい」と通告があった。

  その後、地上げ会社の開発部長がきて「所有権は当社に移転したので土地を買うか売るか、契約残存期間は9年あるが切れたら借地権は消滅する万一、更新を認めたとしても多額な更新料が必要だ。それにＦさんは家屋に抵当権がついている。このような物件は早く処分した方がよい」と主張。Ｆさんは「余計なお世話だ。今後も借地を続けていく」と断った。

　ところが地上げ屋は「借地は絶対認めない。売るか買うか腹を決めろ」と脅かした。組合より「借地人を恫喝する気か」と一喝すると、「また話に来ます」と引き上げていった。Ｆさんは組合立会いでならとと念を押した。

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　足立区の組合事務所の近くに住むＹさんは、借地の土地の公売通知を見てビックリ、とても買う資金も用意できず途方にくれていた。

　看板を見て組合に相談した。同じ地主の敷地内に１９軒の借地人がいるが聞くことも出来ずにいた。共同入札等の入札の方法もあることを知り、勇気を出して１８軒に声をかけ、組合の協力で相談会を開いた。

　全員一致の方向はとれなかったが、３軒が組合に加入し、今後もお互いに情報交換していくことになった。

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　板橋区清水町で商売をしているＭさんは、２０数年前に、当時の地主から多額な更新料の請求を求められ、地代の受取を拒否され供託した。その後、その地主が底地を担保に銀行から多額の借金をしていたが、バブルの崩壊で競売にかかった。その前には、債権機構から、地代の差押えなどいくつかの係争があった。

　競売で落札したのは、Ａ不動産会社だが、その背後に大手不動産会社のＭ不動産がいた。昨年から今年の前半にかけては借地権を買取り、立退きをして跡地にタワーマンションを計画していた。執拗な交渉に組合員であることを通告し、話し合いをしていた。

　ところが、１１月に入ると様相は一変した、借地権の買取を言っていた不動産会社は底地を買取ってくれ、しかし、その条件は親族以外には絶対流さないでという一筆を提出するように要求してきた。

　組合に入会し、２０年以上頑張ってきたＭさんには到底承服できないので断り、今までどおり組合と相談しながら交渉するということを不動産会社に通告した。

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　大阪市東淀川区豊新5丁目の商業ビル（一部居住用）で店舗を賃借しているＩさん等8名の商人は、今年8月上旬突然「平成20年7月24日旧所有者から買受け所有権を取得し、併せて貴殿（貴社）に対する定期賃貸人たる地位を承継した」「平成21年3月31日に契約期間が満了する」よって「借地借家法38条4項の規定に則り通知する」旨の「通知」が新所有者から送られてきました。

　Ｉさん等は、昭和62年4月に前所有者と賃貸借契約を結び、平成19年4月に契約更新し、「定期店舗賃貸借契約書」に印鑑を捺しました。その時、Ｉさん等は定期店舗賃貸借が何のことかまったく知らず、従来の更新手続きと思い込んでいました。

　驚いたＩさん等は、東淀川借地借家人組合へ相談し事後対策を検討したところ、定期店舗賃貸借切り替える場合、書面により事前の説明があり当事者の合意がなければ無効であることがわかりました。

　そこで、契約時に前所有者から定期店舗賃貸借に切り替える旨の書面による説明がなかったことから、「定期店舗賃貸借契約書」は無効である旨の通知をおくりました。

　その後、新所有者からは、何の意思表示もなくＩさん等は組合に入会し営業を守るために頑張る決意をしています。

　全大阪借地借家人組合連合会の調査によると、平成12年2月1日付けで建設省（現在国土交通省）は、定期借家制度を適用する賃貸借は、「書面を契約書とは別に交付して説明しなければならない」「それを怠った場合は、定期賃貸住宅契約とはならず、従来型の正当事由がない限り賃貸人からの更新拒絶ができない賃貸住宅契約となること」との「通達」を都道府県知事宛てに出していることが明らかになりました。

全国借地借家人新聞より

　東京・台東借地借家人組合（注）　平成12年2月1日　建設省建設経済局長・建設省住宅局長名で都道府県知事宛てに「定期賃貸住宅標準契約書に関する通達」が出されている。以下が借地借家法第38条2〜3項関係の事項。

　「定期賃貸住宅契約を締結しようとするときは、あらかじめ賃貸人は賃借人に対し、契約の更新がなく、期間満了により終了することについて、その旨を記載した書面を契約書とは別に交付して説明しなければならないこととされており、それを怠った場合は、定期賃貸住宅契約とはならず、従来型の正当事由がない限り賃貸人からの更新拒絶ができない賃貸住宅契約となること。このため、書面の雛形である「定期賃貸住宅についての説明」の周知を図ること。」（「定期賃貸住宅標準契約書に関する通達」建設省経動発第10号、建設省住民発第1号）

 

借地借家法
（定期建物賃貸借）　
第３８条 　期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第３０条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第２９条第１項の規定を適用しない。

 ２ 　前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。

 ３ 　建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。

 ４ 　第１項の規定による建物の賃貸借において、期間が１年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の１年前から６月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から６月を経過した後は、この限りでない。

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