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東京・台東借地借家人組合 3
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地代・家賃を支払っている借主の立場から
居住トラブルの解決を支援する賃借人の組合です。


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【Q&A】 地主が土地を売却した場合

2013/03/12 15:20

【問】 借りている土地を買ったという人から直ちに立退けと通告されました。びっくりして地主に問い合わせると、たしかに売ったっとといいます。どうなるのでしょうか。




【答】 ご質問からして建物所有目的で土地を賃借していることを前提に考えます。


 あなたが新所有者の主張をのまなければならないかは、あなたの有している借地権が対抗力のあるそれであるかにかかっています。


(一) 借地の場合に対抗力があるとされるためには、借地権の登記がしてあること(民法177条、605条)、または、借地権の登記がないとしても、借地人が借地上の建物を登記していること(借地借家法10条》が必要です。実際上は、借地権の登記をしている例はほとんどなく、借地上にある建物の登記がなされているかどうかで借地権の対抗力の有無が決定されるといって過言でありません。


 (1) 建物の登記は「始めてする所有権の登記」いわゆる保存登記(不動産登記法100条)や所有権移転登記がこれにあたることは問題ありません。不動産の表示登記(建物を新築したものは1か月以内に表示の登記の申請をする義務が課せられる。同93条》だけの場合も、新地主に借地権の存在に注意させるという点からみて登記にあたるとされています。


 (2) 登記は新所有者が旧所有者から所有権移転登記をする前にしておかなければ対抗力はありません。


 (3) 登記はされているものの借地人と建物の登記名義人が異なる場合については注意を要します。子名義の登記では対抗力がないとしていますので、借地人と建物名義人を異にする登記は避けた方が無難でしょう(最高裁判所昭和41年4月27日判決)。


(二) 建物の登記がない場合でも、新所有者が借地権を認めてくれる場合は問題ありませんが、認めないときには新所有者のいうなりに借地権者は出ていかなければならないかといいますと、必ずしもそういうことはありません。最高裁判所も以前は登記がない場合は対抗力なしとして借地人を負かせていましたが、新地主が借地権の存在を知りながら借地人を立退かせることを意図し、借地人が建物の保存登記をしようとしたときに旧地主がこれを妨害したことなど、新地主の所有権を取得する目的が著しく悪いときには登記なくして借地権の対抗力を認めています(最高裁判所昭和38年5月24日判決)。


 しかし、いずれにしても借地上に建物を所有している人はきちんと登記しておく心掛けが必要です。


 



東借連常任弁護団解説


Q&A あなたの借地借家法


(東京借地借家人組合連合会編)より


 


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借地の更新料は撤回、地代は固定資産税等の3倍で合意 (東京・大田区)

2012/09/21 20:21

 Aさんは、大田区本羽田地域で約200uの土地を賃借している。


 地上げした業者は例の如く、「土地を買うか借地権を売るか」の請求するが、Aさんが拒否すると今度は契約が更新されていないと、700万円の更新料と地代を現行額2倍の増額を請求してきたが、Aさんは全て拒否した。業者は組合を介しての協議中に倒産し、債権者不明で地代を供託する。


  その2年後に同業者が組合を尋ねて倒産に至らず持ち直したというので、事業内容と土地の権利等を確認して、更新料請求の撤回、地代は固定資産税等の3倍以内で合意したにも関わらず、業者は契約書作成の際に再び更新料を請求してきた。


 組合は改めて更新料請求の撤回を求め、業者に再度確認させ、この程6月1日より20年の合意契約が成立した。 地代も約束どおり固定資産税等を確認し、税金の3倍を了承させた。交渉は常に、権利を整理して毅然と対応することが求められている。


 


東京借地借家人新聞より 


 


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立退きが断然多い (兵庫・尼崎市)

2012/04/02 00:57

 立退き業者は26軒中16軒の入居者に通告。その1人のAさんは新築時から入居期間45年と最も長い。ここでも業者の立退き理由は老朽化と地震によって命の保証ができないので建替えるという主張です。


 Aさんは業者と家主に明渡しの意思がない旨通知しているにもかかわらず、非通知の電話を取ると無言でプツンと切る嫌がらせも繰り返しありましたが、毅然と対処してきました。


 その後、業者から組合に「話合い」の提案がありました。


 


 


全国借地借家人新聞より


 


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地主が死亡し、相続が確定していないのに係らず、借地契約の内容を質問 (東京・足立区)

2012/03/29 15:56

 2010年11月に組合員のAさんの地主が死亡し、2011年5月に地主の長男の代理人弁護士から手紙が届いた。組合にAさんから、どのような対応をしたらよいのかという相談を受けた。


 手紙の内容は「私は、貴殿の賃貸人Yの代理人としてお願い申し上げます。Yの父Xは平成22年11月に死亡し、長男であるYが父の遺産を相続する手続きをしているところです。Xの死亡で所有する土地の賃貸借の経過が判らず、Yが相続するにあたり、貴殿との間の賃貸借を少し詳しく説明してください」とのことだった。


 Aさんは土地の賃貸借契約書を交わしておらず、現在供託中。組合との話し合いで、疑うわけではないが代理人を名乗るのであればYの実印を押してある委任状を添付してもよいのではないか。


 また、相続人の人数も判らない現状で手続き中とあり不確定な要素もあるので、今回は「Xさんの遺産分割協議が調った時点で、私は賃貸借の詳しい経緯をお話しさせていただきます」との返事を送る予定である。


 


 


東京借地借家人新聞より 


 


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家主に地デジアンテナ工事実施請求すると、明渡請求の回答が(神奈川・相模原市 )

2012/03/26 15:56

 相模原しに住むFさんは、テレビのアンテナを地上デジタル用に交換してほしいと貸家を管理している不動産屋に要求した。


 ところが不動産屋の返事は「家主は工事をしたくないといっている。娘に住まわせたいので明け渡してほしい」という内容であった。


 Fさんは、以前更新料の請求を断り、契約書の訂正を求めたところ、突然東京地裁に家屋の明渡の訴訟を起こされ、組合の支援をうけながら自力で裁判を闘い、家主には明渡の正当事由はないと全面勝訴した。


 3年後、そのことに懲りずに再び明渡の請求をしてきた。Fさんはキッパリ明渡を断り、「こちらで工事費用を立替えて工事を実施します」と不動産屋に伝えたところ、数日後工事は家主が行うと回答してきた。


 


 


東京借地借家人新聞より 


 


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借地の更新料特約 (東京・新宿区)

2012/03/22 16:04

 東京の新宿の副都心近くの住宅地域に親の代より土地を借地して住むMさんは、昨年更新の時期を迎え、地主の代理人と更新料問題で話合いを行っていました。


 Mさんは、組合を知る20年前に何も知らずに契約書の中に更新料を支払うという約定を入れられてしまいました。地主から無理難題を言われ困って組合に相談し入会しました。


 今回の更新に際して、組合と相談し、契約書の中に特約として更新料の支払うという約束があっても、合意更新でなく法定更新となった場合は、更新料の支払い義務がないとした東京高裁や最高裁の判決を示し、更新料について支払うならば建替え承諾も含む合意ができるように話合いを行うことにしました。


 ところが、途中まで代理人として不動産会社から連絡がなくなったと思っていたら、いきなり地主の代理人と称する弁護士から更新料の話合いを拒否され信頼関係がなくなったとして明渡せという調停を起こされました。


 Mさんは明渡には応じられないとするとともに更新料については、期間中の20年間で改築するときの承諾を入れることで話合いに応じることにしました。組合と相談しながら調停に臨むことにしました。


 


 


全国借地借家人新聞より


 


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なお続く、借家人いじめ (京都・右京区)

2012/03/19 16:06

 約60年間借家住まいをしてきた右京区のAさん。このほど家主の代理人と名乗る会社員がやってきて「今の契約は賃貸契約書がないため、新たに契約書交わしてほしい」と新しい賃貸契約書案なるものを持参してきました。


 内容を読んでみると、今まで無かった更新料規定があったり、契約期間が1年であったりする一方的に家主に有利なものでした。


 さっそく組合に相談されて、どんな契約書でもあるよりは無いほうがよい。それで通用するものだと確信した上で、交渉の糧として、組合作成の賃貸借契約書をもって対処しよう、もし拒否されたなら、契約書を交わすことはないという構えで目下折衝中です。


 


 


全国借地借家人新聞より


 


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2回に亘り地代の減額に成功、更新料もなしで合意更新 (東京・豊島区)

2012/03/15 16:08

 豊島区の南池袋に住むSさんは、池袋から数分のこの場所で長い間、居住しながら1階部分で商売をしていた。今から、10年位前にあまりにも地代(坪あたり約5000円)が高く、商売していくことさえ困難と考え、入会していた民主商工会に相談したところ、借地借家人組合を紹介された。


 組合ではSさんと相談の結果、近隣の相場や同じような駅前に近い場所の相場などから現行地代の半分位の減額請求をすることにし、組合に入会したことも含め地主に通知を出した。当時、地主は組合に対抗するために税理士を代理人として交渉に臨み、最終賃料合意後の物価指数を根拠に2割の減額を提案してきた。斎藤さんは組合と相談し、不服として調停の道もあるが月額約2万円の減額で合意することにした。


 そして、今回、更新を迎えて、地主はSさんが組合に入会しているためか、更新料の請求は一切せずに、合意更新して契約書の作成を提案してきた。Sさんは、これ機会にあらためて地代減額を請求することにし、組合事務所に相談に来た。組合ではあらためて近隣などから月額3万円の減額請求をし、窓口として組合がなることを再度通知した。


 地主は、通知書に示された月額3万円の減額請求に対して、月額2万円の減額を示し、そのうえで、更新時期の1年前にさかのぼって減額をすることを提案してきた。


 Sさん「合意することにしました。組合に入会し、何回かの減額や様々な問題でお世話になって助かりました」と語った。


 


 


東京借地借家人新聞より 


 


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少額訴訟で敷金の90%が返還された (神奈川・大和市)

2012/03/12 09:22

 神奈川県大和市柳橋で2階建て1棟を賃借して6年間居住し、都合により転居したYさんに1週間後に家主代理人の不動産業者から「補修工事」の請求書が届きました。


 敷金30万円を超えた内容に驚き、消費者センターに相談したところ、借地借家人組合を紹介されて組合を訪れて組合に加入しました。


 協力要請があり、Yさんと組合で不動産業者と書面による調整を再三重ねたが、何らの回答もなく9か月間空白となりました。催告書を発送にて回答を求めたところ、Yさんの要望を一切無視の回答が書面にて提示されました。


 Yさんと組合で検討した結果、家主宛に少額訴訟提訴を確認して、藤沢簡易裁判所に申立をしました。


 1週間後に不動産業者より、前回の要望通り、敷金を返還するので少額訴訟の取消しの申出がありました。


 但し、敷金27万円也を受領した後、取消しの手続きをすることを確認して、期日を設定して履行することにしました。


 Yさんは組合の対応のアドバイスで満足の結果となり、「大変心強い、今後も組合員として継続して行く」と感謝を述べていました。


 


 


全国借地借家人新聞より


 


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地主の執拗な地代の増額請求の調停・訴訟攻撃 (大阪市・東住吉)

2012/03/09 01:26

減額請求訴訟を提起
 借地人らは、協議して「地代の減額請求訴訟」を起こすことを決めました。まず最初に取り組んだのは、近隣地域の地代調査でした。


 調査は、思ったいた以上に骨が折れました。まず借地契約の条件や建物の構造の相違など同一性の選別が大変でした。それでも一同は町内の知人を頼り、その方に紹介をお願いして、輪を拡げました。ようやく20数名の調査票が集まりました。


 訴訟の提起は、吉岡良治弁護士が代理人になり強靭な主張の準備をしていただきました。
 ところが、ほぼ同時に地主は、借地人の2人を相手取り増額請求の調停を提起していました。証拠として地主が依頼した「鑑定評価書」が出されていました。



7人中5人の減額を勝ち取る
 双方の提訴は、併合されました。賃借人(申立人)らは、裁判所の判断を酌み、鑑定を申請しました。この鑑定調査では、申立人が集めた近隣地代調査が大いに役立ちました。鑑定士より「丁寧で、正確に調査されていますね」との感想も。


 結果の鑑定評価は申立人7人の内5人が18か月遡及して《大幅に減額》。2人が増額でした。裁判所より、この鑑定通りの和解案が示され、双方合意し、確定しています。この和解では、減額請求が認められた以上に、借地人全員の賃料改定時期が同一になったことも大きな成果でした。


Hさん、自宅の修繕を始める
 この申立の前年、借地人の1人Hさんは、屋根が相当傷んでいるので、この際修繕が必要な個所の修理を建築業者に依頼しました。この工事を見つけた地主は、無断増改築を理由にした契約解除の提訴をしてきました。


 調停では、
@賃料は、別途賃借人らが申立てている減額請求訴訟により定める。
A賃借人は、賃貸人に保証金として135万円を差し入れる。
B賃貸人の明渡請求は失当。
との調停が成立していました。


地主、調停と訴訟を連発
 減額請求訴訟の和解が確定後、8か月も経たない2009年1月地主は、Hさんに地代増額の調停を提起しましたが、即日「不調」に。


 同年秋、地主は本訴を提起しました。審理の中で、新たな鑑定の必要性が「争点」になりましたが、原告(賃貸人)の費用で実施することに。


 鑑定調査は、3時間以上に及び工事に使用した建材や施工方法など詳細な質問がありました。鑑定結果は、「当該工事は、改築ではなく、大規模修繕工事になる」と建築基準法の条文を示しての鑑定でした。


 そして賃料の増額は、時期からしても不相当との意見が付記されました。この地裁判決でも、鑑定通りの判決になっています。


 さらに加えて、「原告(地主)はこれまでも、短期間で繰り返し賃料増額の意思表示を行い、被告(賃借人)はその対応に苦慮してきたことがうかがえるのであって」と述べ、「かかる短期間での賃料増額は、賃借人を不安定な立場に立たせることになって相当ではない」と異例ともいえる見解を判決に盛り込んでいます。


賃貸人が控訴を
 審理が尽くされた判決にも拘らず、賃貸人は「控訴」を申立てました。控訴理由書は、代理人弁護士が「原判決」内容を論じるのではなく、地主本人の「陳述書」形式で、鑑定費用(21万円)は、原告が出しているにも拘らず、増額の必要はないとの結論に疑義を述べ、さらには、鑑定を勧奨した裁判官にまで鑑定指示が、無駄であったとさえ論じている。
 当然、公判では即日に結審していますが、その「高裁判決」も、異例の内容なっています。


高裁も賃貸人を叱責
 高裁判決は、一般的には「控訴理由には、原判決(地裁判決)を覆すに足りる主張がない。よって本控訴は棄却する」との簡潔な判決多いものです。この判決は、地裁判決の大部分を引用していますが、原判決で「原告の意向を善意に解釈したとしても、主張が不充分」との下りを削除し、原告の意向を取り上げることさえ不要であると判示しています。


【賃借人側は、全部本人が対応】
 地主側は、最初から弁護士が代理人でしたが、賃借人は、高裁の対応もすべて本人訴訟で奮闘しました。


 


 


全国借地借家人新聞より


 


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更新料として路線価の5%の金額を要求されたが (東京・豊島区)

2012/03/07 00:12

 豊島区池袋駅から10分位の商店街の近くで住んでいるAさんは、自分が借りている土地が度々底地を転売されて現在に至っている。

 今年の1月に管理会社から更新と更新料の請求が通知された。その中には路線価の5%の更新料が請求されていた。Aさんは組合と相談して「最高裁の判決にもあるように更新料は法的根拠がない。その上、算出根拠も不明である」と回答した。

 これに対して、管理会社から「土地契約上の慣習(民法92条・事実たる慣習)であり、当社はこの慣習に従っております」と回答してきた。Aさんの相談を受けた組合では、昭和52年の最高裁の判決(註)をあらためて説明した。

 Aさんは「このような回答ならば更新料の支払いを拒否し、一切話合いに応じないことにする」と決意を話し、頑張ることにした。


 


 


東京借地借家人新聞より 




(註)東京・台東借地借家人組合


@「宅地賃貸借契約における賃貸期間の満了に当り、賃貸人の請求があれば当然に賃貸人に対する賃借人の更新料支払義務が生ずる旨の商習慣ないし事実たる慣習が存在するものとは認めるに足りないとした原判決挙示の証拠関係に照らして、是認することができ、その過程に所論の違法性はない。」(最高裁 昭和51年10月1日判決)。


A「建物所有を目的とする土地賃貸借契約における賃借期間満了に際し賃貸人の一方的な請求に基づき当然に賃借人に賃貸人に対するの更新料支払義務を生じさせる事実たる慣習が存在するものとは認められないとした原審の認定判断、及びその余の所論の点に関する原審の認定判断は、原判決挙示の証拠関係及びその説示に照らし、正当として是認することができ、その過程に所論の違法性はない。」(最高裁 昭和53年1月24日判決)。 


B「更新特約は、「本契約期間満了のとき賃借人において更新契約を希望するときは賃貸地の時価の2割の範囲内の更新料を賃貸人に支払い更新契約をなすべきことを当事者間において予約した」というものであが、この特約によって本件賃貸借契約の更新に伴い当然に一定の額の更新料請求権が発生すると認められるかどうかはともかくとして、右特約の趣旨に照らせば、賃借人たる控訴人において本件賃貸借契約の更新を希望する以上は、少なくとも、更新料についての当事者間の合意の成立に向けて真摯な協議を尽くすべき信義則上の義務があると解すべきである」とした上で、土地の時価の5%を請求した地主の更新料請求を否認した(東京高裁 平成11年6月28日判決)。


 


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借地更新料支払い拒否 (東京・大田区)

2012/02/16 11:22

 大田区中央地域で約90uの土地を賃借して木造2階建の建物に居住しているAさんは、契約期間満了期日5ヵ月前に地主代理人の不動産業者より、書面にて期日1ヵ月までに更新手続きを済ませるようにと通知され、更新請求を通告すると同業者から更新料を請求された。


 早速、Aさんは更新料の支払いを拒否、更新期日以降の地代も支払い済みであり法定更新を選択する旨を回答する。同業者から更新料を支払って更新手続きを行わない場合は、支払い済みの地代を含む今後地代を損害金とするとの3度目の通告を受けた。


 法的に更新料支払い義務がないことや、支払い慣習もない旨の最高裁判決を熟知しているAさんは、自ら地代を供託することを代理人の業者に通告することを決意。なお、Aさんは同業者にかかわる借地人に組合を紹介し、更新料の不払いを他の借地人に啓蒙したいと述べている。


 


 


東京借地借家人新聞より 


 


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住み続けたい。大東建託の強引な明渡要求には屈しない (奈良)

2012/02/09 09:52

 大東建託は4世帯の借家人へ平成22年末から再三にわたり、立退料として60万円と引き換えに一方的に明渡を要求、時には面談を強要し時には文書で明け渡しに同意しているかのごとく引越しの催促をするなど、借家人へ居住不安を煽りました。


 平成23年1月末には、130万円と引き換えに2月末までに解約に応じなけれれば裁判所へ提訴するなどの通知が送られてきました。


 奈良市では数年ぶりの大雪が降った2月14日夜、4世帯の借家人は、大東建託と家主側の申入れに対する対応について船越康亘大借連会長を交えて検討し、77年間住み続けた96歳のお年寄りが「ここに住み続けたい。終の棲家にしたい」と身内の方によって伝えられました。「環境の良い住宅地を壊したくない。家族同然のコミニティーを大事にしたい。おばあちゃんの気持ち大事にしたい」と全員一致してお金では買われないもっと大切なものがあることを確認しました。そして、全員で誠意を持って検討したが、最終的に契約の解約には応じることはできないと家主へ回答しました。


 平成23年2月22日付けで家主から「私の意向に添ってくださることが出来ないことが解りました」との内容証明郵便が送られて、今後は補修の必要が生じても一切責任を取ることはできない旨の意思表示がされてきました。


 4世帯の中心的な役割を担い、これまで団結して頑張ってきた居住者の1人であるAさんは、「本当に大東建託が手を引いて、みんなほっとした。居住の権利の大切さを知り、環境の素晴らしい奈良の町を守ることができました。そして、住み続ける権利を他人から侵されるのではなく、自分に選択する権利があることを勉強しました」と喜びを語っています。


 


 


全国借地借家人新聞より


 


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更新料支払特約があっても法定更新した場合、支払い義務はない (東京・練馬区)

2012/02/08 09:42

練馬区練馬に住むAさんは、2010年9月に地主の代理人弁護士から、電話で更新料の支払を請求されました。


 父親が死亡し、今回初めて更新を迎えたAさんは、専門的な知識が必要になるということで組合に入会しました。組合で契約書の内容をみたところ、前回の更新時に合意更新した契約書に記載されていなかった更新時の更新料支払特約が、2年後に父親死亡に際して作成された新しい契約書の中に記載されてしまったことが確認され、慎重に対処することにしました。


 最初に更新料を支払う法的根拠と請求してきた金額の算出根拠を求めたところ、はっきりした根拠はないが、Aさんの出せる更新料を提案してくれと言ってきました。


 組合と相談して、平成14年の最高裁判決(註)にあるように更新料支払特約があっても法定更新した場合、この特約は無効であるというものを示し、支払い義務は無いと回答するとともに、増改築について事前の承認が得られるならば一定の承諾料を支払う用意があると回答し、交渉することにしました。


 


 


全国借地借家人新聞より 




(註) 地主が借地人に対して契約で合意した(約定)更新料の支払を求めて東京地裁に訴えた事例を検討してみたい。これは江東借地借家人組合の会員の場合である。
 裁判では法定更新の場合、借地人の約定更新料の支払義務の有無が争点になった。


 東京地裁は「更新料支払合意が契約の法定更新の場合を除外する趣旨のもの」とは認められないとして借地人は法定更新しても約定更新料の支払義務を負うと判示し、借地人に更新料約76万円(坪当り約25,600円)の支払いを命じた(2000(平成12)年3月13日判決)。


  しかし、地主は更新料が低額であるとして東京高裁へ控訴した。東京高裁は「法定更新された本件においては、本件更新料支払合意は効力を有するとは認められず、したがって、右合意を根拠とした控訴人(地主)らの本件請求は本来理由のないもの」(2000(平成12)年9月27日判決)として地主の請求を根拠が無いと否認した。


 地主はこの判決を不服として最高裁へ上告した。
 最高裁は、予め合意された更新料支払の約定は法定更新の場合には適用されず、借地人の更新料支払義務を負わないとする東京高裁の判決趣旨を是認し、地主の上告を棄却した(最高裁2002(平成14)年2月22日判決)。・・・・東京・台東借地借家人組合


 


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家主の不動産会社が明渡で嫌がらせ行為 (東京・立川市)

2012/02/07 10:49

 アパートの明渡しを請求されている立川市高松町のAさんは、18室のうち、Aさんを除く全員が退去し、家主の不動産会社から様々な嫌がらせを受けている。


 1階の自転車置き場の使用をさせないようシャッターの扉に鍵をかけ閉鎖し、2階のAさんの部屋の先をバリケードで封鎖し、各空室の前に空室と赤マジックで大きく書き、×印のテープを貼り、Aさんに「これでも住むのか」と威圧している。


 3月18日は家主の代理人の弁護士から来年3月1日以降の契約の更新拒絶と明渡しの協議に応じるよう内容証明郵便を送ってきた。Aさんは、組合と相談し嫌がらせに負けずに、失業中であることを理由に早期の明渡しを拒否するつもりでいる。


 


 


東京借地借家人新聞より 


 


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高すぎる家賃の減額を (東京・板橋区)

2012/02/02 09:46

 板橋区氷川町のAさんは、6階建てのマンションの5階に、10数年前に引越してきた。以来、入居した時と同じ家賃を支払っていた。


 数年前、近所の不動産屋で自分たちが住んでいる同じマンションの入居募集の広告を見て、家賃が3万円も安い金額が提示されていてびっくりしたが、その時は、そんなものかと思っていた。


 今年、長年勤めていた会社も定年退職して、あらためてインターネットなどで自分が住んでいるマンションの家賃を調べてみたところ、3万円も安い家賃で募集していることが分かり、10数年同じ家賃で支払っていたことに怒りを覚え、管理している不動産会社に同じマンションで同じ間取りなのになんでこんなに家賃に開きがあるのか問いただすとともに家賃の減額と支払いすぎた家賃の差額を返還するよう求めた。


 管理会社は2階と5階の差で問題ないと回答してきたので、どこか相談できるところはないかと組合事務所に相談に来た。組合では「賃料の値上げ値下げは双方の合意が原則です。賃料の減額請求も賃借人が黙っていると減額をしない家主が多いです。しっかりと請求し、相手が応じない場合は調停などの法的手続きも含め検討しましょう」とアドバイスした。


 その後、管理会社に請求したところ1万円の減額を提案してきた。Aさん「組合に入会し、もっと減額できるよう頑張ると」語った


 


 


東京借地借家人新聞より 


 


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地震で建物に被害が・・・・修繕は地主の承諾は不要 (東京・荒川区)

2012/01/30 10:09

 3月11日に発生した東日本大震災で、荒川借組のO・Kさんから次のような地震被害の報告が組合にあった。

 我家は、平屋建てで築60年が経過し、かなりの部分が傷んでいたため、家の外壁が剥がれ落ち、畳の下の床が落ちたり、ドアの開閉も不自由となったり家の中で随所に被害が出てしまった。その後も大小あわせて何回も余震に見舞われ、家が倒壊するのではと落ち着かなかった。

 最近、修繕と耐震補強工事をしなければと思い、念のため借地契約書を確認したところ、修繕するにも地主の承諾を得るよう明記してあったため、組合に相談した。


 組合からは、借地人が家の修繕を行なうことは自由であり、地震で建物が全壊しても借地権は存続し、例え修繕や増改築の禁止条項があっても、倒壊前の借地権の存続期間中は家を建替える権利があり、倒壊前と同様な建物を建てるのであれば地主の承諾は必要としないとのアドバイス受け、速やかに家の修繕を行なった。

 「今後、借地契約期間が満了した時に地主が無断で修繕したことを理由に借地の明渡しを要求してきたとしても、私は堂々闘う決意です」。


 


 


東京借地借家人新聞より 




参考記事
【Q&A】 大災害時に借地上の建物が滅失


 


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強圧的態度で立退き迫る <2> (静岡・駿東郡清水町)

2012/01/25 09:46

前回の[老朽化理由の明渡の調停不調後、建替ええを理由にした明渡裁判へ<1>] (静岡・駿東郡清水町)からの続き


10月20日沼津地裁で第1回証人尋問が行われました。
 原告側証人は次のように述べました。
@相続税を祖父分3億円、祖母分8000万円支払った。
A現在、病院建設、貸し店舗建設、貸家建設での債務が約1億8000万円ありその支払の為土地を売却したいので立退きが必要である。500坪の売却実質収入は9000万円を見込んでいる。
B(借家人弁護士から債務支払の為の売却予定地は3箇所ぐらいかの質問に対し)係争中の土地以外売却予定地はそれ以上ある。


 一方借家人は
@長年すみ続け相互援助の人間関係が出来ている。
A現在の借家は通院、買い物、介護の地理的条件を満たしており、同じ様な条件の高齢者に対応する借家を探すのは困難である。
B年金生活者であり、経済的に家賃の高いところには住めない。借家人と地主が困っている内容は質が違うと主張しました。


 原告側弁護士から「地主が困っているに、協力できないのか」と畳み掛けるような詰問調の尋問があり、裁判長からたしなめられる場面もありました。議会は残り借家人3名の尋問が行われます。



 


全国借地借家人新聞より


 


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老朽化理由の明渡の調停不調後、建替ええを理由にした明渡裁判へ<1> (静岡・駿東郡清水町)

2012/01/23 09:45

 湧水量東洋一を誇る柿田川のある清水町(静岡・駿東郡)で、借家人に対し地主が退去を迫る問題が起きました。


 2010年3月地主代理人の不動産会社から、「@相続税の納付期限が迫っている。A建物が老朽化している」という理由で6月末までに借家を退去して欲しい旨の申出を受けました。4月に入り「退去しないと法的手段に訴える」などの強圧的態度で退去を迫られましたが、借家人はその場で出ていくつもりがない旨伝えました。


 9月に入り沼津簡易裁判所から調停通知が届きましたが、第1回調停で調停不調になりました。12月に沼津地方裁判所から口頭弁論の呼出状が届きました。


 2011年1月に第1回の裁判が開かれました。地主は東海地震で倒壊の危険性があると建替えの必要性を主張しました。それに対し借家人は「@「耐震診断書」を添付し耐震補強を行うことで耐震構造になるので、清水町の補助金制度を活用し耐震補強工事を実施して欲しい。A建物の老朽化は明渡の正当事由にならない。B地主は借家人が依頼しても修繕義務を怠ってきた」と反論しました。


 借家人の中には高齢で、介護を必要とするなどの年金暮らしの方々もおり、転居は事実上難しい状態です。住み続ける権利を守る為 、法テラス制度なども活用し、裁判を続けています。尚、3軒の方が組合に加入しました。



 


全国借地借家人新聞より


 


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建物の老朽化・耐震を理由の明渡 (神奈川・平塚市)

2012/01/11 00:31

 平塚市で戸建1棟の借家で20数年居住して平穏に過ごしてきたTさんは家主代理人の不動産業者から、老朽化と地震が来たら家が倒れる心配があるので、3か月以内に建物を明渡すよう要求する旨の通知を受けました。


 Tさんは、いきなりの明渡通知に驚き知人に相談したところ借地借家人組合を紹介され、組合を訪れて、組合に加入の上、今後の協力要請をしました。


 組合は、Tさんと協力して不動産業者と再三折衝を重ねたが折り合いがつかず、結果として白紙撤回を申し入れました。


 最後まで頑張る決意を確認して相手側の今後の動向を見ながら対処していくことにしました。若し、法的手段になっても受けて立つ心構えで臨むことを確認しました。


 Tさんは組合の協力により、これまで相手との折衝について大変勉強になり、自信が湧き今後とも組合員として協力をしていきたい意向を確約してくれました。



 


全国借地借家人新聞より


 


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老朽化を理由にした明渡請求 (大阪)

2011/12/19 00:32

 昨年末に、賃貸マンション明渡の相談がありました。9月に突然、「老朽化にともなうご退去のお願い 契約解除の通知」なる文書が部屋のドア・ポストに投函され、「老朽化により大規模修繕または立替えを要すため、12月末日で現在の契約を解除させていただきます」という内容でした。


 相談者(女性・単身)は、オーナーでもある管理会社の担当者が頻繁に訪ねてくるが、「ドアを開けず、インターホンにも出ずに無視している」とのことです。先方からはその後、退去条件を提示し、交渉に応じて欲しい旨の文書が何度か投函されていました。


 「都心の便利な場所で、9年間住んで気に入っている」ということなので、「老朽化云々は、借地借家法28条の『明け渡しを求めるための正当事由にあたらない』ので、申入れはお断りする」という内容の文書を内容証明郵便で送達し、様子をみることになりました。


 翌年早々回答書が届き、立退料(支援金と呼んでいる)を支払う用意があること、転居先は責任をもって確保するという内容でした。


 「一度会って話合いを持った方が安心ですよ」とお勧めし、2月初め交渉に立ち会いました。その場で本人から「金額次第で立ち退くので、金額を提示して欲しい」と意思表示がありました。


 立ち退くの一言でよほど相手は安心したのか、あとは電話のやり取りで本人の希望通りの金額で合意することができました。


 改めて、「正当事由」の”威力”を教えられました。同時に、マンション住民の孤立した生活スタイル(居住者同士の交流が全くないこと)が、住いの権利を活用できなくしていることもよくわかりました。


 また、「老朽化」や「耐震性」の問題は今後多くなると予想されますが(阪神大震災前の建築物は山ほどあります)、建築物を補修しながら生かすことを進めることが建築の方向転換、そのための行政施策が必要と思いました。「スクラップ&ビルド」は、開発業者の目先の利益にしかならないものと思います。



 


全国借地借家人新聞より


 


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相続した新地主が無断増改築等を理由に更新拒絶 (東京・大田区)

2011/12/16 09:19

 大田区千鳥地区に居住のAさんは、約50坪の土地を賃借して木造2階建の共同住宅を所有している。


 土地の所有権を相続した新地主より、7か月後の契約期間満了を控えて自己使用を理由に更新拒絶を書面で通告され、Aさんは契約の更新請求を内容証明郵便にて通知した。


 今後のことを考えて組合員の紹介で入会した。さらに、地主は転貸や増改築工事を無断で行ったと契約解除を請求。Aさんは組合と相談の上、土地ではなく所有する建物の賃貸であること。工事は前地主の承諾により行ったことを書面で回答した。Aさんは、事実や経過を確認せずに無茶なことを求める地主に対して、決意新たにしている。



 


東京借地借家人新聞より


 


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入居直後に大規模修繕 仲介業者から説明なし (東京・文京区)

2011/12/15 10:28

 文京区に住むAさんは、昨年の12月にこの賃貸マンションに入居した。このマンション全体は分譲マンションでAさんが借りた部屋は、個人が所有し、賃貸で貸出していた。妻が今年の3月に出産予定で、生まれてくる子供のためにも日当たりがよく静かな環境のマンションということでこの賃貸マンションを借りることにした。


 ところが今年の2月に入り「4か月の大規模修繕の工事に入り、コンクリートに穴をあける際の騒音、外壁の塗装による部屋の日照が悪くなるなどのご迷惑をおかけします」という通知が入った。そのような説明は重要事項の説明の際にも仲介業者からは聞いておらず、大規模修繕が事前に判っているならば、生まれてくる子供のために入居しないと思い組合事務所に電話した。


 組合では、そのようなことは消費者契約法の第4条の不利益事実の不告知に該当し、契約そのものを取消すことができると説明した。Aさん「仲介業者と交渉してみます。また、あわせて家賃の値下げ交渉もしてみます」と語った。



 


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地代値上請求を拒否 (東京・足立区)

2011/12/13 11:23

 足立区大谷田で約90坪の土地を賃借しているAさんへ昨年11月に地代値上げの通知が送られてきた。地代の額が他の賃借人と比べ公平性を欠くという理由だった。早速組合へ相談に行った。組合では、賃料の値上げ・値下げについては双方の合意が原則であること、一方的な通知に応じる必要がないことを説明した。

 そして地主に対して「一方的な値上げの請求は認めない。地代額は当事者間の協議によって決定することを原則として考えており、現行地代額で引続き支払うこと」を書面にして通知した。

 12月末にいつも通り地主の所に地代を持っていくと、現行地代額では受け取れないと拒否された。今年1月5日に東京法務局に組合役員と一緒に行って貰い供託して来た。念のため地主に対して文書で通知した。現在、地主から何ら連絡はなく今後地主の出方を待ち、対処していくことを組合と確認した。



 


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地主が難癖をつけて建物収去土地明渡を要求 (東京・荒川区)

2011/12/12 00:44

 荒川区町屋に住んでいるAさんは、親の代から他区で50年前から借地して、10世帯が入居できる木造モルタル2階建てアパートを経営している。3年前に親が他界し、その直後に地主も亡くなり共に相続によって現在賃貸借が続行している。

 ところが昨年10月に突然地主から通告があって「お宅のアパートの住人が家のポストを壊した。窓ガラスに石を投げガラスを割った。何の理由もなくこんな被害を受けることは容認できない。こんな危険人物を入居させているAさんの気が知れない。直ちに住民を追い出して更地にして土地を返せ」と要求された。

 Aさんはアパートの管理会社を通じてアパートの入居者が間違いなくやったのか、確たる証拠があるのか正した。その結果、地主宅の防犯カメラにそれらしき人物が映っているが夜間だからはっきりしないと回答してきた。それなら、ビデオを第三者立会いの上見せてほしいと地主に申し入れたが拒否された。

 Aさんは、管理会社を立ち合わせて改めて入居者に近所に迷惑をかけないように注意した。地主は、何時までに土地を明渡すのか期日を決めてもらいたい等と管理会社の方に度々催告してきた。Aさんは「何の確証もないのに言いがかりは止めてほしい」と主張し、明渡しの話には一切応じなかった。


 昨年12月に入ると地主は理由が一変。建物が古くなったから明渡せと言ってきた。その後、地主の代理人だと称する者から「警察沙汰や裁判になるとやっかいになる」と管理会社にまで明渡しの協力を依頼してきた。Aさんは、10年前に親が数百万円もの更新料を支払っているのに、こんな理不尽な話はないと途方にくれていた矢先、組合のポスターを見て借地借家人組合に入会した。地主に対し「明渡しは断固拒否する」と通告した。



 


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高額な借地更新料支払請求を拒否し、法定更新を選択 (東京・大田区)

2011/12/09 10:55

 神奈川県川崎市に居住するAさんは、大田区大森西地域に約50坪の土地を賃借して木造2階建ての共同住宅を所有している。この地域は区内でも比較的大きな商店街と都内有数の大学病院があって便利なところだ。共同住宅の管理を依頼している不動産業者の紹介で地代の増額問題で組合に相談に来た。


 すでに税金や近隣の地代と比較しても高額であるにもかかわらず、地主は借地人が建物を賃貸していることを理由に値上げを請求。困惑するAさんは、不動産業者から「組合にお願いした方がいい」と勧められて相談。組合との協議の通り、値上げには応じられないと、従来と同額の地代を提供して拒否されて供託を開始。


 1年6か月が経過すると、地代を受領するとの地主の通告により持参し、従来通りの金額で受領させた。数か月後の契約更新の対応については、想定通り高額な更新料を請求する地主に支払い拒否し、法定更新の方針を書面で伝達した。6か月分前払いの時期を迎えて地代を持参した時は曖昧な口ぶりだったが、昨年末はすんなり地代を受領し、驚いたとAさんから報告があった。



 


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借地更新料分を分割で地代へ転嫁 (埼玉・和光市)

2011/11/25 01:27

 埼玉県和光市に住むKさんは今年の11月に更新の時期を迎える事になっていた。地主から更新について「いっぺんに更新料を支払うのは大変だろうから地代の値上げで話をつけようではないか」という提案があった。


 前回の更新時も、更新料のかわりに、地代をそれまでの3倍近い金額を支払うことになった。その結果、20年間で、800万円という金額になってしまった。今回も、地主の更新料請求に名を借りた地代600万円の更新料を支払うことと同じになってしまうばかりか、公租公課の10数倍の地代を支払う計算になった。


 Kさん「更新料については支払う法的根拠がない」ことを説明され、今回は、更新料支払いを拒否するだけではなく、地代の値下げを請求し、合意が出来なければ調停、裁判で決着するつもりで頑張ることにした。まわりにも呼びかけ、地主と交渉することにした。



 


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区道の道路拡張を理由に明渡請求裁判を起こされる (東京・練馬区)

2011/11/24 09:35

 練馬区北町でお茶屋を営んでいるAさんは、昨年末に区道拡幅に伴う計画で家主から明渡請求の裁判を起こされました。


 Aさんは道路拡幅に伴う事業で立退きを求められていることは承知していました。しかし、立ち退きに伴う補償の問題では、3年前に区の用地買収の担当者との間で交渉が1回行われたきりで、その後、家主からは昨年末をもって道路拡幅事業の進捗を理由に更新拒絶をするという通知が来ました。


 Aさんは、組合と相談し、道路拡幅工事という理由だけでは正当な事由がないという通知を送りましたが、その後、何らの返事がないままに今回のいきなりの裁判になりました。


 区の道路計画についても直接問い合わせたところ、事業の進捗はおおよそ40%で、貸主の言う正当な事由にもならないことが明らかになりました。そのうえ、隣の薬局にはそのような話は一切聞いていないということで明らかにAさんに対する嫌がらせとしか考えられません。最後まで頑張るとAさんは決意新たにしています。 



 


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課税証明書の発行を受け、地代が税額の28倍と判り、増額請求を拒否 (大阪・三島郡)

2011/11/21 00:49

 京都府に隣接するサントリー本社工場のある大阪府三島郡島本町のAさんは、相続した新地主から「相続によって名義が変更したので、契約書を書き替えたい。2年毎に2,000円の値上げに応ずる特約にしたい」と請求されました。


 相談を受けた島本町借地借家人組合のK組合長は、Aさんと島本役場へ行って、固定資産税課税証明書の発行を求めましたが、対応した担当者は、「地主の承諾がなければ公開できない。法律で個人の財産を見せることはできない」と回答してきました。


 この問題の連絡を受けた大借連は、早速島本町へ「証明書の発行については、平成14年地方税法が改正され、政令も改正されたことを告げ、すぐ大阪府とも相談し、対処すること」を求めました。


 今年1月になり、島本町は「台帳を公開することになりましたので、証明書を発行します(*)」と回答したが、Aさんが求めていた課税証明書の発行を拒否する回答をしてきました。


 そこで、大借連は担当課長へ「借地借家人への公開は、他人の財産を知るのが目的でない。税負担を知ることによって地代家賃の便乗値上げを抑制することである。このような行為を行政責任のある島本町は放棄するのか。国の通達をよく勉強せよ」と抗議したところ、町役場から「課税証明書を発行することになりました。今回は大変勉強させていただきましてありがちうございました」と回答がありました。


 「課税証明書」の発行を受けたAさんは、早速、税負担と地代の関係を計算したところ税額の28倍の地代を支払っていることが明らかになり、地代の増額請求の特約を拒否する通知をしました。


全国借地借家人新聞より




 「課税証明書」は納税者本人及び納税者の委任状を持参した代理人以外に交付しないのが原則である。島本役場が「地主の承諾がなければ公開できない」と拒否回答するのは当然である。今回記事のAさん(納税者の委任状を持たない第三者)に課税証明書を交付するのは例外である。


 通常は、借地借家人に一般公開されている「固定資産税課税台帳」の「閲覧申請」(東京都の場合は手数料300円)或いは、「固定資産評価証明」の交付申請(東京都は手数料400円)をすれば簡単に交付される。


 固定資産税・都市計画税の「課税標準額」が調べられるので、そこから税額を計算できる。東京都の場合は過去6年間まで遡って調べられる。


 税額が表示されている市町村もある。東京23区の場合は、「固定資産税課税台帳」の「閲覧」・「固定資産評価証明」に書かれている「課税標準額」に課税率【固定資産税は1.4%(1.4/100)、都市計画税は0.3%(0.3/100)】を乗ずれば、税額は計算できる。


(*) 島本町が「台帳を公開することになりましたので、証明書を発行します」という証明書の発行は固定資産評価証明のことであり、課税証明書ではない。従って、地主の委任状を持参しないAさんが「課税証明書」を要求しても、その交付を島本町が拒否するのは当然である。 ・・・・・(東京・台東借地借家人組合)


 


参考記事
@「【Q&A】 固定資産税台帳を用いて借地人にも適正地代を計算することが出来るか


A「借地借家人へ固定資産課税台帳公開(東京・台東)


B「地代の値上げ(相続税路線価から地代を計算してみた) (東京・台東区)


C「地代を値下げ(固定資産税路線価から地代を計算してみた) (東京・台東区)


(*)東京23区の固定資産税課税台帳の申請書のサンプル例


 


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底地の買取りを拒否すると、地代の値上げ請求 (静岡・三島市)

2011/11/18 09:31

 1991年、宗教法人林光寺は地代を2.5倍前後にに値上げすると借地人に通知してきました。この問題を三島借地借家人組合内に林光寺借地人組合を設立し対抗することにしました。組合設立に参加した借地人は、値上げには応じられないとし、従来の地代(10,688円)を支払い続けました。


 2008年、今度は本堂建設資金調達の為と言って、お寺側は、数軒の借地を売却したいと坪60万円を半額の30万円といってきました。組合の中心であるNさんが購入の意思は無いと通知したところ、林光寺より土地を取得したという不動産会社が「地代を月額14,000円」に値上げしたいと請求してきました。Nさんが拒否したところ、今度は「月額560円の値上げ」である11,250円を請求してきました。


 これにも応じないでいると地代値上げの調停をかけてきました。その調停の場で、Nさんは「最高裁民事裁判資料198号に基づき(賃料は公租公課の2〜3倍)(*)」と経済状況に鑑み公租公課(3,322円)の2倍が妥当地代(月額6,644円)として、月額4,044円(現行地代10,688円−6,644円)の値下げを主張しました。相手方は論理的な地代の数値を示すこともなく調停は不調となりました。



 


全国借地借家人新聞より




(*)(参考) 最高裁判所事務総局から1991年12月付で「民事裁判資料第198号」として「民事調停の適正かつ効率的な運用に関する執務資料」が出されている。


 その中に「民事調停事件処理要領案(裁判官・書記官用)」がある。そこには「最終合意賃料の公租公課との倍率(地代について)」として「最終合意賃料が公租公課の2〜3倍に収まっているときは、加減要素として考慮しない。」と記載されている。


 言い換えれば、地代は固定資産税と都市計画税との合算の2〜3倍の範囲内であれば適正地代と言える。・・・・・・(東京・台東借地借家人組合)


 


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家賃2か月滞納で家賃保証会社から退去請求され、分割支払いで合意 (兵庫・尼崎市)

2011/11/17 10:11

 尼崎市内でスナックを経営するAさんは2年前に店の近くの1DKのマンション賃貸借契約し、5万円の家賃で入居していました。


 長引く不況の影響で収入が激減し、売掛金もボーナスが入れば全額入金する予定がボーナスがカットされ払えなくなった人が数名あり、年末の支払予定ができなく11月と12月の家賃が滞納になりました。


 今年の1月に入り、賃貸借保証会社より2ヵ月分10万円の家賃の未払を「1月中旬までに支払わなければマンションを出て行け」と通告された。


 Aさんは滞納分を分割して払うので強制退去は何とかしてほしいとお願いしましたが、聞き入れてもらえず尼崎借地借家人組合に相談が持込まれました。


 組合で早速保証会社と交渉、保証会社が家賃の2ヵ月を家主に代位弁済をしても賃家を追い出す権利がない事、滞納家賃を4回に分けて支払うことで話し合いが出来、合意書を交わし解決しました。


 Aさんは女一人がこの寒い冬に家を出されもう死ぬしかないと思っていたのにまさに地獄に佛ですと喜んでいました。



 


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入口に張り紙 「今日中に出て行け」 (京都・下京区)

2011/11/16 10:10

 下京区のAさん。昨年12月1日、朝起きて入口を見たら白い紙が貼られていました。


 「A様 12/3日より部屋のクリーニング業者がはいりますので、12/1日中に荷物を運び出してください。 家主」という張り紙でした。びっくりしてAさん、すぐさま家主宅に電話したところ、常軌を逸した対応で一方的に電話を切られる始末でした。


 たまたま近所に共産党の生活相談所があったことから、そこの紹介で京都借地借家人組合連合会に相談にみえられました。


 いろんな相談を受けてきた京都借地借家人組合連合会ですが、正直こんな荒っぽい無法な相談は初めてでした。こんな無法を見逃すことはできません。また、許されるものではありません。様々な嫌がらせもはねのけて、断固闘い抜く構えで闘っています。



 


全国借地借家人新聞より


 


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建物の老朽化を理由に明渡請求 (東京・豊島区)

2011/11/02 00:49

 豊島区南大塚でお店を営業しているAさんは、昨年7月にい家主の代理人から老朽化を理由に明渡請求されました。明渡の解決金として提案されたのは家賃の6か月分で、店舗の引っ越しはできないので断ることにしました。


 代理人の不動産会社は「請求をのまなければ法的津段に訴える」と主張していたが、組合からの通知にびっくりして、店舗の明渡の解決金として家賃の数十か月分を提案してきました。


 Aさん「自分ひとりでは出来ませんでした。借地借家人組合の力にびっくりするとともにこれで安心して営業することが出来ました」と語りました。



 


全国借地借家人新聞より


 


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地上げ業者が訪問してきた (神奈川・横浜市)

2011/11/01 00:24

 横浜市鶴見区岸谷2丁目で30年来の借地で先代より相続して平穏に生活して来たが、ある日突然、地上げ業者が訪れてました。借地権を買い取るか、売るかと強要され、困惑したOさんは、知人から借地借家人組合を紹介されました。早速組合を訪ねて、組合に加入しました。


 組合に協力要請があり、組合員宅を訪問して、慎重に打ち合わせをした結果、組合と一致協力して地上げ屋との折衝を進めました。


 再三執拗な話を重ねたが、平行線を辿り一切進展が見られず、結論的には一切白紙撤回を主張して、現在の借地契約を継続していくことを伝えました。今後も組合と意思統一を固めて頑張ることにしました。



 


全国借地借家人新聞より


 


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突然の家賃値上げ (大阪・茨木市)

2011/10/27 09:17

 平成19年1月にAさんは、茨木市内で約100uの木造借家を月額家賃12万円を条件に2年契約で仲介業者を通じて借りました。


 更新後の平成22年11月になって、突然家主の代理人と称する不動産会社から、家賃20万円で賃借しているので、これまでの支払い済み家賃との差額月額8万円と遅延損害金を支払い、平成23年3月末をもって賃貸契約を解約するとの内容証明郵便で通知してきました。 


 Aさん家主側の一方的な要求であり、家賃の値上げなどを合意したこともないので、家賃の差額の請求や遅延損害金の支払いを拒否し、正当事由に当らないので引き続いて従来通り契約を存続するとの意思表示を内容証明郵便で返事を行いました。


 その後、家主側の不動産会社からは、内容証明郵便到着後1週間もたたない間に、同趣旨の催促状が送られてきました。


 そこで、Aさんは、「今後同趣旨の通知書が送られても当方の意思は変わらないので返事を出すつもりがない」と返信しました。


 Aさんは、家主の代理人と称する不動産会社が本当に委任を受けて明渡の請求をしてくるときは、裁判で争うことを決めています。



 


全国借地借家人新聞より


 


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失業中に明渡請求 (東京・立川市)

2011/10/26 12:53

 立川市高松町のアパートに住むAさんは、入居して21年になる。昨年7月にアパートが差し押さえになり、競売が開始決定を受けた。Aさんは抵当権が設定される以前から住んでいる。結局、競売は取り下げられ、10月に立川市内の分譲住宅販売会社が建物と土地を買い受けた。


 9月になって前家主と管理会社・新家主の名前で、Aさん他アパートの入居者全員に対し、12月末日をもって賃貸契約を解約すると通告してきた。


 Aさんは、11月に組合主催の「更新料問題学習会」の開催を知り、参加して入会した。契約書では平成24年2月末日までとされ、契約期間内に賃貸契約を解約することはできないと組合からアドバイスを受けた(*)。新家主は移転費用の他残存期間の家賃15か月分を生活支援金として支払う旨の条件を提示してきたが、Aさんは現在失業中でお金の問題ではないと立退きを拒否している。



東京借地借家人新聞より


 




 


(*)賃貸借契約は平成22年3月に旧家主と契約した。当然新家主は契約を引き継がなければならないので、平成24年2月末まで明渡しは請求できない。


 


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突然、家主が建物を売却 (東京・豊島区)

2011/10/25 10:41

 豊島区長崎に住むYは周辺一帯が平屋建が多い借地上の1軒家の建物を借りて30数年経過した。建物も相当老朽化してきたが、まだまだ住めると思っていた。


 ところが、2010年の8月に家主から老朽化を理由に明渡しを請求された。突然の通知に驚いて家主であるAさん(東北地方に居住)に問いただしたところ、家主は「周辺一帯をマンション業者が地上げし、私も借地を売買してしまった。10月までに立ち退いてもらえないか」という話であった。


 地元の区議会議員に相談したところ、「こういう問題は借地借家人組合に相談するのが一番いいので紹介します」と言われ、組合に相談きた。


 「住み続けるか、それとも明渡しの条件によっては明渡しに応じる用意があるのか決断し、そのうえで話合いに応じましょう」とアドバイスし、高齢でもあるので組合を窓口にして交渉することにした。 


 最初の家主の条件は家賃の6カ月分を提供するというもので、交渉を中断していた。12月に入り底地を買いとったマンション業者から話し合いの申し入れがあり、家主も遠方でもあることも考慮し話合いに応じることにした。


 その結果、来年の明渡し期限を短縮することによって家賃の数10カ月分の補償金を条件に明渡すことに合意した。


 渡辺さん「一時は睡眠不足で体がどうなることやらと考えていました。これで安心して正月を迎えることができました」と語った。



東京借地借家人新聞より


 


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地主である地上げ業者が倒産したが (東京・大田区)

2011/10/21 09:26

 戦後の日本の復興を支えた工業地帯であった、大田区本羽田も今はマンションが連立する地域となった。ここに、約60坪を賃借しているMさんは、5年前地上げされて土地を買うか、借地権を売るかとの執拗な請求に組合員であることを宣言して対抗する。2年後には更新料と地代増額請求されるが、組合を介して拒否し地代は指定の口座に振込みを継続する。


 さらに、1年後地上げ業者(地主)が東京地裁に民事再生手続(倒産)開始を申立。振込口座閉鎖、地主の所在不明となり、地代の供託を開始する。


 2年経過した昨年10月、組合知合い不動産業者を介して地主が接触を図って来た。地主に会うと、民事再生手続開始の申立中に資金の援助者が現れ、会社(地主)は存続し事業は継続・再開されたとのことで、地代の精算と今後の支払についての申し出があり会社(地主)の履歴事項証明書及び土地の謄本を提出させて、貸主であることを確認し供託地代の精算、今後の支払先の口座を確認合意した。


 過去からの課題であった地代増額は、固定資産税評価替え後の5月に協議する。更新料は支払わないので請求を撤回し、地代確定時に更新の賃貸借契約書を作成することで合意が出来た。



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底地の売買について組合で学習会 (東京・豊島区)

2011/10/20 09:46

 豊島区千早に住むAさんたち13名は、今年10月に地主とO開発会社連名で底地を売買し、新しい地主にO会社がなりましたという通知を受け取りました。


 その後、地代の集金にくる中で、不安を感じた借地人は、地元の区議会議員を通じて組合に相談に来ました。


 組合では、学習会を計画し、このような底地の売買がなぜ行われるのか、このような会社の意図は、会社が面会をしたがるのはなぜかなど、その対応はどうしたらよいかなどの点について、説明しました。参加者は「これで安心して対応できます」と語りました。



 


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借地更新料を減額した直後に、地代を増額請求 (東京・中野区)

2011/10/19 10:31

 中野区弥生町に住むAさんは昨年、20年の借地契約の更新を迎えた。地主の代理人の不動産会社と更新料をめぐり交渉になった。地主の代理人は、20年前と同じ金額である坪10万円を主張し、その半分を主張するAさんと何回かの話し合いがもたれた。その結果、Aさんが主張する金額で合意が出来た。


 しかし、今年11月に、地主から直接、地代の値上げ通知が送付されてきた。「平成6年より15年間地代の値上げをしてこなかったことと固定資産税の大幅な値上げがあったことを理由に値上げをする」と言ってきた。地主の対応に不審に思い、都税事務所に相談行った。事務所では「大幅な値上げはないし、このような問題では専門的な借地組合があるからそこに相談したらどうですか」と勧められ、組合に相談に来た。


 組合では、地代の増減は双方の合意が原則であること。一方的な値上げ通告に対しては、まずその根拠を説明してもらうように勧めた。また、固定資産税の値上げを根拠にするならば、下がった時には地代の値下げもするのかなどのアドバイスを行った。Aさん「心配で寝れなかった。もっと早く組合を知っていたら更新料も支払わずに済んだのではないか」と語った。



 


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地代増額に反対したのに地主が差額地代を請求 (東京・足立区)

2011/10/18 00:50

 現在地代の一方的な改訂を請求されたが、従前の地代を口座振込みして頑張っている足立区小台のAさんに地主から今度は地代の差額不足金を支払うよう通知してきた。


 地主は平成21年度分公租公課の大幅上昇を理由に130円の値上げを要求してきたが、土地の評価証明書を取ってみると月額1坪当り100円の税額で公租公課の2倍〜3倍が適正地代といわれる中で7倍もの地代を支払っているので従前の720円で頑張っている。


 そんな中、地主は口座振込み額を受領しているにもかかわらず、今度は差額分を要求してきた。


 Aさんは、奥さんと二人で組合事務所へ相談に訪れ、これ以上の値上げを認めると年金での生活が大変厳しくなるので地主が再度差額分を請求してきた時は「地代として受領していないと見なし供託させて頂く」旨を内容証明郵便で通知することを確認した。



 


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商業地の高額地代を減額調停へ (東京・大田区)

2011/10/17 09:59

 JR蒲田駅周辺に宅地約35坪を賃借中のSさんは、現在払っている地代年間350万円余が知人に高すぎると指摘され、組合の春の講座相談会で入会した。具体的な行動は起こさず、秋の講座相談会で減額の相談をした。


 固定資産税等を調査すると商業地域で税金が高額なことは承知していたが、4.7倍の地代を払っていた。地主から地代を払えない場合は譲渡するように言われ、借地権を譲渡して移転した隣人もいる。


 Sさんは、組合役員と相談の上、減額を求める調停裁判を起こすことを決意し、裁判所に出向き訴状を提出することになった。


 20年前に組合を知ったのに具体的な相談をしなかったことだけでなく、今年の春に入会しているのに減額相談が秋になったことを悔やんでいる。住み慣れた地域に住み続けるためにも、調停裁判で必ず減額を認めさせて、適正地代にしたいとご夫婦で裁判に臨む決意だ。



 


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借家の立ち退き請求事件 (静岡)

2011/10/14 09:24

 静岡借地借家人組合が現在関わっている「明渡請求事件」は7件ある。その中の1つが、老朽化を理由にした貸店舗の明渡請求裁判だ。


 Kさんは裁判で、「家主は退去請求を撤回し、借家人は深夜1時以降の営業を自粛する」を弁護士抜きで勝利和解したのである。この裁判で得た教訓は「正当事由のない退去請求は通用しないこと」に確信もち、粘り強く闘うことの大切さが分かったことだ。


 これで一件落着と喜んでいたところ、今年4月末家主から「裁判で次回の契約更新拒絶を主張したので、9月末で退去せよ」との文書が届いた。Kさんは直ちに「退去請求には同意できない」旨通知した。


 すると家主から9月末「建物賃貸借契約更新に係る約定書」が届けられ、署名捺印を求められた。Kさんは、約定書に応ずる義務は無いと無視することとした。


 「懲りない家主にも困ったもんだが、Kさんは決して負けないぞ」と意気軒高。



 


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本人訴訟で地代値上げ阻止 (大阪市・東住吉)

2011/10/13 00:21

 2010年11月19日、大阪地裁は、地代改訂請求事件で、前回改定後1年7か月では、「改定すべき積極的な事情が認められない」ことを理由に地主側の地代値上げ請求を棄却する判決を下しました。


 大阪市東住吉区鷹合2丁目のH(借地人)さんは、戦前長屋の一角に木造2階建ての建物に住んでいます。ところが、平成18年10月地主から「無断改修を行ったことを理由に平成21年7月30日をもって契約期限が終了し契約更新を拒絶する」旨の調停を申し立てられました。


 調停の結果、平成19年3月26日、「@20年間の賃貸借を更新する。A賃料については別途訴訟ないし調停により定める。B借地人は保証金として130万円を差し入れる。」などの条件で和解が成立しました。


 近隣の同一地主の借地人(東住吉借地借家人組合の会員)6名が大阪地裁で地代の減額訴訟中であり、Hさんも減額訴訟を申立てをしたので、大阪地裁は合併して審理をすることになりました。平成20年4月1日に和解が成立しました。その結果、Hさんは、平成18年11月から遡って差額地代を支払いました。


 ところが地主は、Hさんへ和解後の平成20年5月15日付けで地代の増額請求の調停を申し立てました。しかし、調停委員から地代増額請求できる特段の理由がないと指摘され、地主は調停手続きを取り下げました。さらに、地主は平成21年早々再び地代増額の調停を申し立てましたが、調停は成立しませんでした。


 地主は、Hさんへなお地代増額の請求を行うべき平成21年11月6日大阪簡裁へ訴訟を提起しましたが、大阪簡裁は大阪地裁へ移送しました。


 その後、大阪地裁は「適正地代」を立証すべき鑑定を行いましたが、Hさん等は、鑑定結果について意見書を提出し、大阪地裁はこの意見書合理性を認め、6名の会員の地代減額請求を認めると共に、地主から請求されていたHさんの地代増額請求を棄却しました。


 Hさんは、「判決文の中で『和解成立からわずか2か月後時点の賃料を増額するというもので、著しい経済変動等の特段の事情が存しない限り、かかる短期間での賃料増額は賃借人を不安な立場に立たせることになって相当でない。』と判断してくれたことでこれまでの苦労が報いられた」と語っています。


 この地代増額阻止裁判を支援してきた上野事務局次長は、「この判決は借地借家法の本旨にかなったもので、周辺の会員が団結して本人訴訟で闘い、会員の団結の素晴らしさが裁判所を動かした成果だ」と述べています。



 


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家主(借地人)が借地の更新料が払えないという理由で借家人に明渡請求 (東京・荒川区)

2011/10/12 00:20

 荒川区西日暮里1丁目で木造2階建の店舗兼住宅を借り約40年飲食業を営んでいるAさんは、今年6月不動産屋と家主が来て、来年5月一杯で建物を立退くよう通告を受けた。


 突然の話で理由を尋ねたところ、「家が古くなったから修繕費もかかる。そんな余分な金等もない。来年5月末には3年契約も切れるから」とのことだった。Aさんは過去にも家主の了解を得て小修繕を自費でやってきた。家賃も月12万円も払っているので「そんな急な話には応じられない」と断った。恐れた不動産屋は手を引いてしまった。近所の人の話では、家主が借地人で自分の家とAさんの借家の部分の借地更新料が払えずに借地を返すらしいということだった。


 Aさんはもう一度家主と交渉し、借地更新料は支払う必要のないことを説明し、理不尽な店舗明渡しには絶対に応じない決意を固めている。



 


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借地更新料請求されてが、年金生活で支払えないと拒否 (東京・大田区)

2011/10/11 09:32

 大田区新蒲田地域に宅地約35坪賃借しているAさんは、平成22年6月の契約更新を控えて1月組合に入会した。


 前回は高額な更新料も地主とのトラブルを避けたいと払ったが、今は年金生活で日々の生活に追われている状況の中で、地主の更新料請求にどう対処するかとの相談だった。


 更新料は法律上支払い義務はなく、最高裁判所も借地人に地主の更新料請求に応じて支払う必要性はないと判決していますと相談に対する回答は明確だ。問題は地主とのトラブルを避けるために支払うか、自らの生活を守るために地主と正面から立ち向かうかの決意が大切と伝える。


 Aさんは6カ月前払いの地代を6月中旬に持参し、12月分まで受領された後に、地主の口頭による更新料請求に対し、すでに法定更新されて更新期日後の地代も受領され、経済的にも更新料は支払えないことを内容証明郵便で通告した。1カ月後地主代理人の弁護士より内容証明郵便にて「契約期限後の受領した地代は返還するので更新料を支払へ」との通告だったが、地主からの返還はなかった。


 Aさんは、年末に地代を持参し受領拒否されたら供託して、権利主張して頑張る決意を固めている。



 


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更新料支払特約がないので、法定更新を貫き借地の更新料不払い (東京・江東区)

2011/10/07 09:22

 江東区北砂に住むAさんに昨年7月地主より更新料請求の通知が送られてきた。


 早速、Aさんは組合に相談し入会した。組合との相談では、契約書には更新料を支払うことの明記がないことから、更新料を支払わないで法定更新にすることを確認した。地主に対して「更新料は法律上も支払い義務はない。今後は組合に入会し組合を通して交渉する」旨を伝えた。


 今年4月地主の代理人の弁護士は「組合役員を代理人にするのは弁護士法違反だ。更新料を支払わない場合は、直ちに契約を解除し、裁判手続きに入る」との内容証明郵便で通知してきた。Aさんは、地主宛に前契約と同一条件にて借地の契約は法定更新していると回答した。


 8月に再度地主の代理人弁護士から「慣習上及び前回の更新の経緯から更新料の未払いは賃貸借契約の解除事由になる。10日以内に支払がない場合は、訴訟を提起する」と脅しともとれる内容証明郵便が再び送付された。Aさんは組合と相談し、「借地法第4条・第6条に基づき借地契約は前契約と同一の条件で法定更新されている」と再度回答した。


 その後、地主の代理から何の音沙汰もない。



 


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更新料と公正証書の契約書の作成拒否する (東京・葛飾区)

2011/10/03 09:28

 葛飾区内の住宅地で20坪を借地しているAは、契約更新が近づき地主の代理人の不動産業者より更新料として240万円及び公正証書による契約書の作成を求められ、葛飾民主商工会の紹介で組合に相談に見え入会した。


 Aさんは高齢で更新料を支払う金銭的余裕もない。「公正証書は賃借人に不利益な条項も多く、金銭債務に関しては裁判無しで強制執行も可能となる。更新料については借地人には支払う義務もない」旨の説明を受け、今回は契約書を作成せずに、法定更新の請求を組合を通じて地主に通知する予定だ。  



 


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【Q&A】 未登記建物を借りたが、何か不都合があるのか、商売を続けられるのか

2011/09/29 14:30

(問) 最近、私は店舗付き住宅を借りたのですが、この建物が借地上の未登記の建物であることが分かりました。もし、家主が第三者に売却したら、私の権利はどうなるのでしょうか。




(答) ご質問で言えば、未登記の建物であっても、家主が地主の承諾を得て第三者に売却をしたとしても、従来の賃貸借契約は継承され、解除されることはありません。


 しかし、建物が未登記ですので、地主が担保権や根抵当権などを設定し、その後債務不履行によって債権者が裁判所で競売手続きを行ったとき、借地人(家主)の契約は非常に不安定になります。


 裁判所は、その物件の確保のために、実地調査を含め債権債務などの権利や利害関係の実態などの調査結果を含めた条件で、第三者へ入札を開始します。そして、落札した善意の第三者に、この権利や利害がそのまま継承されることになります。そこで落札した善意の第三者である新所有者に対しては、家屋が未登記のため借地権を主張することが困難となります。


 したがって、土地の所有者である地主は、何の権利関係も持たない占有者(借地人である家主と借家人)に対して「建物収去土地明渡」の訴訟をすることになります。この場合、抵当権などの設定登記後に、借地人が家屋の保存登記をしても対抗力はありません。


 借家人であっても契約する前に、その登記簿を閲覧し、建物が保存登記されているか、抵当権などが設定されているかどうか、を確認することが大切です。



 


大借連新聞より


 


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実行が不透明な道路整備を理由に店舗の明渡請求 (東京・練馬区)

2011/09/26 18:50

 東京練馬区で店舗を借りて商売をしているAさんは、今年の3月に家主の代理人である弁護士から「道路整備計画の対象になっており、建物を取り壊すことになったので、更新を拒絶します」との通知を受けて、びっくりして組合事務所に相談に来ました。


 区役所の道路課に問い合わせたところ「計画はあるが、即実行できるというわけではない」と回答があり、しかも、お隣の店舗を借りている人には、立退きの請求もしていないという話でした。


 これは、家主が区が出す立ち退きの補償を借家人にできるだけ出さずに追い出そうと考えられ、対処をすることにしました。


 組合では「更新拒絶には正当事由がない。引き続き営業する権利があるが、話し合いには応じる用意がある」という通知書を作成し、相手に送付したが、相手は「期間満了過ぎたら賃料の受領を拒否する」と内容証明で回答してきたので、供託して頑張ることにした。



 


全国借地借家人新聞より


 


東京・台東借地借家人組合


無料電話相談は 050−3012−8687 (IP電話)
受付は月曜日〜金曜日 (午前10時〜午後4時)
土曜日日曜日・祝祭日は休止 )
尚、無料電話相談は原則1回のみとさせて頂きます。

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