東京・台東借地借家人組合 ３

　バブル期に急上昇した地代は、バブル崩壊後も高値安定となっています。一方、借地人にも高齢化の波が押し寄せ、生活を直撃しています。静岡借地借家人組合のＹさんもその犠牲者の一人です。

　「生活が苦しくて高い地代が払えない」とのＹさんの訴えに組合では、地主側の代理人の弁護士へ「地代減額の交渉に応じてほしい」と申入れ、今年４月に交渉が実現しました。

　地主側の弁護士は、「現行地代は合意賃料、値下げの意思はない、借地の譲渡も認めない、意義があれば法廷で」というものでした。

　組合では、Ｙさんの近隣で以前地代値上げ反対の運動があったことを知り、情報収集と共に「借地人新聞地域版」を作り配布しました。

　そして、７月には、「地代を最高裁事務総局が示した公租公課の２．５倍に値下げせよ」との調停を静岡簡易裁判所へ申立、９月上旬から調停が始まりました。地主側弁護士は、「若干の値下げには応ずる」と当初のゼロ回答から値下げを認める変化を見せました。

　調停委員の斡旋が数回続き、「坪月５０円の値下げなら応ずると地主側から提案されましたが、問題にならないと一蹴したところ、地主側から「地主負担で地代を鑑定したい」と申入れがありました。

　１０月開かれた調停では、地主側から「鑑定の結果が遅れているので次回に提出する」との申し出がありました。

　組合側は、近隣で公租公課の２．６９倍の地代の実例を示し地代の値下げの実現へ向けて奮闘することにしています。

全国借地借家人新聞より

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尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

　Ｍさんは､神戸市内で５年前に店舗として月額家賃１５万６０００円､敷金１７２万円の条件で賃借し､当時敷引特約はありません。

　今年１１月末で契約の解約を予定したＭさんは､契約書で退去予定の６ヶ月前に退去届の提出を義務付けられていましたので､今年１１月末日までに明渡をすればよいと思っていました。

　ところが､管理業者は、新規契約者の入居を１２月１日から予定しており､契約期間内にリフォームを指定業者にさせるというものです。

　指定業者からＭさんへ送られて来た原状回復費用の見積額は､１２６万円でした。

　Ｍさんは､故意・過失もなく､あまりにも高額な請求額であったため､知人から紹介された工事業者に見積を依頼したところ７７万円と大きな隔たりがありました。

　そこで、Ｍさんは管理業者と交渉するが何の進展もせず平行線となり､尼崎借地借家人組合へ相談。

　尼崎借地借家人組合から､通常損耗は家主負担であるとの助言を受けたＭさんは､法律事務所へも相談したところ組合の助言と同様であったことから､管理業者へ代理人を立てて争うことを伝えました。

　すると管理業者は他の業者にも再見積させることを約束。その後も粘り強く交渉したした結果､原状回復費用の負担は４０万円とすることで解決しました。

全国借地借家人新聞より

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　大田区大森西＊丁目所在の木造２階建一棟37・26�u築50年の建物を賃借中のＭさんが知人の組合員の紹介で入会したのが８月。隣接の共同住宅18・18�uの部屋築37年を賃借の息子共に、契約解除明渡しを求められて悩んだ末に知人に相談したという。

　この建物を買い取った不動産業者が契約期間を無視して解除明渡し請求なので、組合は直ちに業者に撤回を申し入れた。築50年の建物の訴訟を考えると現状を維持することが得策とは成りえず、業者と条件交渉に入る。

　問題は築50年の老朽状況と家賃が低額であるために交渉は困難を極めた。しかし、相手は組合をよく知っている業者であったため合意内容はＭさん親子が満足できるものとなった。

東京借地借家人新聞より

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　Ｓさんは、荒川区荒川＊丁目で昭和２２年から４６坪を借地しいる。親子３代にわたり和菓子店を経営している。借地契約の更新は昨年５月に２０年の更新を迎えていたが、地主が何も言ってこなかったから更新に気がつかなかった。

　ところが今年の夏になって不動産屋から更新の通告を受け「更新料を６００万円支払え、地代は現行６万円のところ８万円に値上げする」と言われてビックリ。

　Ｓさんさんは今まで親の代から更新料を支払っていた。だから、今回３００万円位は仕様が無いと思っていたが、金額の差があまりに大きいのでとっても支払えないと断った。

　ところが、どうした訳か今度はいきなり地主本人が直接来宅し、更新料は１０００万円に値上げすると通告してきた。

　Ｓさんは、借地の更新は既に借地法6条の規定に基づいて法定更新されており、今回は更新料を支払わずに済ますことにした。その代り地代は、苦しいが自ら1万円値上げし、7万円で振込もうと考えた。しかし､組合の説明では現在の地代でも高いということなので、９月末に今まで通りの６万円で地主の銀行口座に降込んだ。

　すると、地主は１０月に入って直ぐに振込んだ地代を返しに来て「更新料を払っていないから地代の受領を拒否する」と言ってきた。

　Ｓさんは、それならばと１０月末に、９月分と１０月分の地代を供託した。

　数日後、地主から今度は賃料２か月払っていないから契約を解除すると文書通告を受けた。

　Ｓさんは、地主の理不尽なやり方に怒りを感じた。商売も売り上げが伸びず不況続きの中で高額な更新料や一方的な値上げ等到底容認できるものではない。地主とはみんなこんなやり方で借りている人達を苦しめていることを初めて知った。もう少し早くから借地人の権利を知っておけばよかったと反省いている。

東京借地借家人新聞より

借地法
第５条　当事者が契約を更新する場合においては借地権の存続期間は更新の時より起算して堅固の建物については30年、その他の建物については20年とする。この場合は第２条第１項但書の規定を準用する。

２　当事者が前項の規定する期間より長い期間を定めたときは、その定に従う。　

第６条　借地権者が借地権の消滅後土地の使用を継続する場合においては、土地の所有者が遅滞なく異議を述べないときは、前契約と同一の条件をもって更に借地権を設定したものとみなす。この場合においては前条第１項の規定（存続期間は更新の時より起算して堅固の建物については30年、その他の建物については20年とする）を準用する。

２　前項の場合において建物があるときは、土地所有は第４条第１項の但書に規定する事由（土地所有者が自分でその土地を使用する等の正当な事情）がない場合は、異議を述べることができない。

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　板橋区清水町で商売をしているＭさんは、２０数年前に、当時の地主から多額な更新料の請求を求められ、地代の受取を拒否され供託した。その後、その地主が底地を担保に銀行から多額の借金をしていたが、バブルの崩壊で競売にかかった。その前には、債権機構から、地代の差押えなどいくつかの係争があった。

　競売で落札したのは、Ａ不動産会社だが、その背後に大手不動産会社のＭ不動産がいた。昨年から今年の前半にかけては借地権を買取り、立退きをして跡地にタワーマンションを計画していた。執拗な交渉に組合員であることを通告し、話し合いをしていた。

　ところが、１１月に入ると様相は一変した、借地権の買取を言っていた不動産会社は底地を買取ってくれ、しかし、その条件は親族以外には絶対流さないでという一筆を提出するように要求してきた。

　組合に入会し、２０年以上頑張ってきたＭさんには到底承服できないので断り、今までどおり組合と相談しながら交渉するということを不動産会社に通告した。

東京借地借家人新聞より

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　大阪市東淀川区豊新5丁目の商業ビル（一部居住用）で店舗を賃借しているＩさん等8名の商人は、今年8月上旬突然「平成20年7月24日旧所有者から買受け所有権を取得し、併せて貴殿（貴社）に対する定期賃貸人たる地位を承継した」「平成21年3月31日に契約期間が満了する」よって「借地借家法38条4項の規定に則り通知する」旨の「通知」が新所有者から送られてきました。

　Ｉさん等は、昭和62年4月に前所有者と賃貸借契約を結び、平成19年4月に契約更新し、「定期店舗賃貸借契約書」に印鑑を捺しました。その時、Ｉさん等は定期店舗賃貸借が何のことかまったく知らず、従来の更新手続きと思い込んでいました。

　驚いたＩさん等は、東淀川借地借家人組合へ相談し事後対策を検討したところ、定期店舗賃貸借切り替える場合、書面により事前の説明があり当事者の合意がなければ無効であることがわかりました。

　そこで、契約時に前所有者から定期店舗賃貸借に切り替える旨の書面による説明がなかったことから、「定期店舗賃貸借契約書」は無効である旨の通知をおくりました。

　その後、新所有者からは、何の意思表示もなくＩさん等は組合に入会し営業を守るために頑張る決意をしています。

　全大阪借地借家人組合連合会の調査によると、平成12年2月1日付けで建設省（現在国土交通省）は、定期借家制度を適用する賃貸借は、「書面を契約書とは別に交付して説明しなければならない」「それを怠った場合は、定期賃貸住宅契約とはならず、従来型の正当事由がない限り賃貸人からの更新拒絶ができない賃貸住宅契約となること」との「通達」を都道府県知事宛てに出していることが明らかになりました。

全国借地借家人新聞より

　東京・台東借地借家人組合（注）　平成12年2月1日　建設省建設経済局長・建設省住宅局長名で都道府県知事宛てに「定期賃貸住宅標準契約書に関する通達」が出されている。以下が借地借家法第38条2〜3項関係の事項。

　「定期賃貸住宅契約を締結しようとするときは、あらかじめ賃貸人は賃借人に対し、契約の更新がなく、期間満了により終了することについて、その旨を記載した書面を契約書とは別に交付して説明しなければならないこととされており、それを怠った場合は、定期賃貸住宅契約とはならず、従来型の正当事由がない限り賃貸人からの更新拒絶ができない賃貸住宅契約となること。このため、書面の雛形である「定期賃貸住宅についての説明」の周知を図ること。」（「定期賃貸住宅標準契約書に関する通達」建設省経動発第10号、建設省住民発第1号）

 

借地借家法
（定期建物賃貸借）　
第３８条 　期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第３０条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第２９条第１項の規定を適用しない。

 ２ 　前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。

 ３ 　建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。

 ４ 　第１項の規定による建物の賃貸借において、期間が１年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の１年前から６月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から６月を経過した後は、この限りでない。

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　この建物を買い取った不動産業者が契約期間を無視して解除明渡し請求なので、組合は直ちに業者に撤回を申し入れた。築50年の建物の訴訟を考えると現状を維持することが得策とは成りえず、業者と条件交渉に入る。

　問題は築50年の老朽状況と家賃が低額であるために交渉は困難を極めた。しかし、相手は組合をよく知っている業者であったため合意内容はＭさん親子が満足できるものとなった。

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　ところが今年の夏になって不動産屋から更新の通告を受け「更新料を６００万円支払え、地代は現行６万円のところ８万円に値上げする」と言われてビックリ。

　Ｓさんさんは今まで親の代から更新料を支払っていた。だから、今回３００万円位は仕様が無いと思っていたが、金額の差があまりに大きいのでとっても支払えないと断った。

　ところが、どうした訳か今度はいきなり地主本人が直接来宅し、更新料は１０００万円に値上げすると通告してきた。

　Ｓさんは、借地の更新は既に借地法6条の規定に基づいて法定更新されており、今回は更新料を支払わずに済ますことにした。その代り地代は、苦しいが自ら1万円値上げし、7万円で振込もうと考えた。しかし､組合の説明では現在の地代でも高いということなので、９月末に今まで通りの６万円で地主の銀行口座に降込んだ。

　すると、地主は１０月に入って直ぐに振込んだ地代を返しに来て「更新料を払っていないから地代の受領を拒否する」と言ってきた。

　Ｓさんは、それならばと１０月末に、９月分と１０月分の地代を供託した。

　数日後、地主から今度は賃料２か月払っていないから契約を解除すると文書通告を受けた。

　Ｓさんは、地主の理不尽なやり方に怒りを感じた。商売も売り上げが伸びず不況続きの中で高額な更新料や一方的な値上げ等到底容認できるものではない。地主とはみんなこんなやり方で借りている人達を苦しめていることを初めて知った。もう少し早くから借地人の権利を知っておけばよかったと反省いている。

東京借地借家人新聞より

借地法
第５条　当事者が契約を更新する場合においては借地権の存続期間は更新の時より起算して堅固の建物については30年、その他の建物については20年とする。この場合は第２条第１項但書の規定を準用する。

２　当事者が前項の規定する期間より長い期間を定めたときは、その定に従う。　

第６条　借地権者が借地権の消滅後土地の使用を継続する場合においては、土地の所有者が遅滞なく異議を述べないときは、前契約と同一の条件をもって更に借地権を設定したものとみなす。この場合においては前条第１項の規定（存続期間は更新の時より起算して堅固の建物については30年、その他の建物については20年とする）を準用する。

２　前項の場合において建物があるときは、土地所有は第４条第１項の但書に規定する事由（土地所有者が自分でその土地を使用する等の正当な事情）がない場合は、異議を述べることができない。

東京・台東借地借家人組合　
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　堺市泉北ニュータウン周辺の市街化調整区域で先祖代々から１５６坪の土地を借地しているＳさんは、敷地内の３０坪の物置小屋を改修したところ、地主から無断増改築と難癖をつけられ、承諾料と地代の値上げを請求され話合いが物別れとなりました。

　地主側は、弁護士を代理人につけて無断増改築による承諾料の請求を取下げたものの、これまで年坪当たり３８００円の地代を５４００円に大幅値上げを請求し調停を申立ててきました。

　その後、Ｓさんは、インターネットで大借連の存在を知り相談。
　同時に、税負担を調べた結果、現行地代が税負担の７．９倍にもなっており、これにはビックリ。「むしろ地代減額を調停員に伝えたい。ましてや都市計画法では調整区域のため利用制限があり、あまりにもひどい」と怒っています。

大借連新聞
（全大阪借地借家人組合連合会）より

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　非正規雇用のために突然職場を追われた借家人が、収入が途絶え月末になると家賃を約束通り払いたくても払えず外出先から帰宅すると戸口のドアーの鍵が取替えられ、入居不能となるトラブルが最近増えています。

　大阪で弁護士、司法書士、大借連、いちょうの会の有志で「賃貸住宅追い出し屋被害対策会議」を結成し、１０月２９日「電話１１０番」を開設し被害者救済の活動を進めています。

　Ａ市で賃貸マンションを借りているＮさんは、事情で家賃を月末に支払うことができませんでした。帰宅してみると、ドアーがロックされておりマンションに入室できず、管理会社へ連絡すると、「契約書に家賃滞納即日退去の特約があり、入居前に重要事項説明書でも確認している」と部屋の使用ができない状態が続きました。

　一方的なドアーロックは、刑法の不動産侵奪罪に該当し犯罪行為であり、違法な自力救済で許されないと業者に抗議しドアーを開けさせました。

　（注）《不動産侵奪罪》「他人の不動産を侵奪した者は、１０年以下の懲役に処する。」（刑法２３５条の２）　

大借連新聞
（全大阪借地借家人組合連合会）より

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　大阪市都島区都島北通り２丁目の借地人Ｈさん等１４名、Ｏ工務店に地上げされ、大幅な地代値上げを要求され、１７年越しの係争中です。

　平成３年には、角地にしぼって地代の値上げで提訴してきました。

　都島借地借家人組合に入会している会員が裁判費用を分担し、他の地主の地代を調査したり、鑑定士の現地調査に立ち会うなど心を合わせて闘って来ました。その結果、多少は地代の値上げを認めたものの和解が成立しました。

　この和解によって、地主側は、Ｈさん以外の借地人にも和解条件に従って値上げに応ずるよう要求してきましたが、これを拒否して相当と考える金額を加えて引き続き供託しています。

　この借地人の班は、現在まで１７年間団結を崩さず都島借地借家人組合の運動の核の役割をはたしている一つになっています。

全国借地借家人新聞より

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　横浜市港北区高田西で平成１９年１１月１日、２年間の条件で借家の賃貸借契約を結んだＫさんは、入居後わずか４か月後に家主の代理人の建設会社から明渡を請求されました。

　Ｋさんは、インターネットで組合の存在を知り入会した。組合の支援を得て、建設会社と話し合いを重ねて来ました。

　その間家主側からの嫌がらせもありましたが、組合側は、基本的には２年間の期間で賃貸借契約が存続しており、明渡に応ずる意思のないことを、家主へ内容証明郵便で通知したところ、家主側の態度が一変し、Ｋさんの要求通り合意を勝ち取りました。

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　松本市内に住むＭさんは、家賃月６万円、敷金２カ月でアパートを２年間借り９月に明渡しました。貸主は大手の不動産業者ですが、入居時の契約書には敷金を「入居保証金」として記載し、明渡すときは「退去引金」として返金しないとなっているから、と一銭も返しませんでした。

　Ｍさんは消費生活センターの紹介で組合を訪れ、どうしても納得できないが、いい方法を教えてほしいと組合へ入会しました。

　組合では経過を聞いたところ、名前は「入居保証金」でも敷金であることは明らかだし、また、消費者契約法第１０条にも違反しているから｢入居保証金｣は当然全額返還すべきものである。よって、「本書面到達後１週間以内に全額返還せよ。もし履行しないときは法的手続をとる」旨の内容証明郵便を発送することで一致しました。

　早速Ｍさんが相手の不動産会社宛に内容証明郵便を送ったら、電話で返事が返って来て「入居保証金は返金します」ということでＭさんも喜んで報告してくれました。

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　千葉県我孫子市居住のＳさんが出雲の国の島根県に嫁いだ娘さんと組合事務所を訪ね、入会したのは昨年10月だった。

　子供らも独立し、夫の死去を機会に住まいを移転したので大田区の51坪の借地権譲渡を大手不動産のＳ社に依頼したが、地主の買取価格は想定の２分の１以下いうことで、Ｓ社は打つ手はないと借地借家人組合を紹介されたという。

　組合もよく知っている地主なので、直ちに借地権譲渡の非訟手続きの準備とともに、借地権譲受人紹介者の業者を介して改めて打診したが決裂となる。

　Ｓさんは、裁判等に要する経費の持ち合わせが不足のため、業者が一時負担し和解成立後の決済時に精算することで裁判を行う。地主自宅は東南に位置しており、想定どおり地主が買取を主張し、５月現地調査が行われ７月に示された、鑑定結果は４千数百万円だった。地主は直ちに高すぎると鑑定結果を拒否。

　夏休み明けの裁判で空き家で管理もせず草木が伸び放題である等と異議を述べ、３千万円を提示したが裁判所は受け入れず、鑑定とおり和解が成立し１０月２１日決済した。

　この地主から高額な更新料を請求されて係争中の借地人３世帯も、組合に加入し支払いを拒否して頑張っている。

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　豊島区西巣鴨に借地して５０年以上になるＡさんのところに、昨年末、亡くなった地主の相続人である長男から、相続人代表としての挨拶と地代の請求書が送られてきた。

　いつもどおりに指定された銀行に１年分の地代を送金しておいたところ、今年に入り、Ａさんの土地を相続したという地主の長女の代理弁護士から契約書に記載されている当月払いの賃料が支払われていないのでただちに支払うよう内容証明が送付されてきた。

　不安を感じたＡさんは知り合いの司法書士に相談した。まかせなさいといわれ安心していたが、今度は９月にいきなり、相手弁護士から地代の未払いと増改築違反で明渡しの調停をおこされた。

　依頼した司法書士に確認したところ何もやっておらず、仰天していろいろ探したところ借地借家人組合があることを知り相談にきた。

　地代の支払い方法はすでに数年前より１年払いとなっていること、増改築も先代の承諾を得たことなど調停の回答書を作成し、簡易裁判所の調停に出向いた。証拠の領収書も添えて提出したところ、あっさりと地主の弁護士は明渡し問題を撤回し、借地権を売買してくれという話に方向転換した。

　Ａさんは「組合に相談して、本当に助かりました。売ることも買うことも出来ないので、このような強引な地主に対抗して、引き続き組合と相談して頑張ります」と話した。

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　荒川区東日暮里＊丁目で約１９坪の借地をしているＴさんは今年の８月に更新を迎えることになっていたが、２月頃地主から今度土地を売ったので後はその人達と話し合ってほしいと連絡が入った。

　その後、地上げ屋の社員２人が訪ねて来て、「土地を買うか借地権を売るかどちらかにしろ」と言われ地上げ屋と判明。

　Ｔさんは組合に入会し、買取りを断ったところ「更新料１５０万円、地代は現行の倍額の３万円を支払え、当社の言うことをきかなけば裁判でも何でもする。そのときには大変な費用がかかる」と脅かされた。Ｔさんは、今後話し合いは組合事務所以外ではしないと頑張っている。

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　葛飾区高砂で２代にわたり借地をしている渡辺さんは、土地を買ったと称し、地主の委任状を持った不動産会社の来訪を受けた。

　買ったと称する会社は、さくら住宅（株）、来訪者はその会社の委任を受けた三和住宅（株）で、委任状の内容はさくら不動産販売（株）の所有の不動産の管理・賃貸料集金及び仲介その他一切のことに関しての行為を委任している。

　この２社は知る人ぞ知る地上げ屋。所有権譲渡に関して聞いたところ、所有権移転登記はまだされていないとのこと。名うての地上げ屋の物件ともなれば素人では太刀打ち出来ないのが現状である。相手の要求が何かと知る必要があり、まずは葛飾借地借家人組合を窓口に交渉することにした。

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　２００８年８月２０日、尼崎簡易裁判所は、地代減額請求事件で、借地人が減額請求の正当性の理由として、最高裁の継続賃料（地代）は「公租公課の２〜３倍」が適正額との見解を示した指針に対して「相当賃料算定の一事情にとどまるものである」との判断を示し、尼崎簡裁が指定した不動産鑑定士による若干の減額を示した鑑定結果をもって適正地代であるとの判決を下しました。

　兵庫県尼崎借地借家人組合の借地人Ｔさんは、５４．９�uの土地を借地し、平成１２年５月に合意した月額地代３万２８００円（当時公租公課倍率７.９倍・平成１９年度１１.２倍）を、公租公課倍率が上昇したことから考えて、平成１９年５月分より１万１６２９円が相当であると減額請求を申立てました。

　一方、地主側は毎年月額１０００円値上げすることが適正額であったと主張し、４万１７００円増額の反訴をしてきました。

　尼崎簡易裁判所は、月額地代２万８７００円が相当額とした鑑定額通りの判決を言い渡しました。

　Ｔさんは、この判決に対して１２.５％の減額であったが、公租公課倍率は９.８倍であり適正倍率からみて不当に高く不十分であると主張し、２００８年１０月７日神戸地裁尼崎支部へ控訴しました。

　Ｔさんは、不動産鑑定基準による算定された地代は、従前地代を基準にして算定さており従前地代が不適正であれば鑑定される地代も不適正であると主張し、あくまで最高裁の指針を反映した判決を求めています。

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　「敷引特約」に関する判例の動きを窺い見ると、２００１年４月１日施行の「消費者契約法」の影響が大きいことが判る。加えて、「敷引特約」自体が消費者契約法に反して無効という流れが定着してきたことが実感出来る。約７年間で裁判所の「敷引特約」に関する考え方が大きく変わったことがよく判る。今回紹介する事例は、消費者契約法が適用される以前のものである。

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　大阪簡裁は、敷金返還請求少額訴訟で、「敷引き額は、賃借人の債務不履行による損害や家屋の修繕費用等をあらかじめ概括的に定めたものであると解することができる」として敷金から新たに修繕費用として差し引くことはできないとして３０万円の返還を命ずる判決を下しました。

　大阪市城東区で、平成６（１９９４）年１１月から賃貸マンションを借りている仲野みゆきさんは、敷金８０万円を支払い、退去時３０万円を返還することを条件に入居しました。

　平成１３（２００１）年２月に契約を解約したところ、１か月後に敷金を返還す約束になっていたにもかかわらず、汚れや染み等があることを口実にして、家主は修繕費用２３万８４５５円を請求し、３０万円の敷金返還を拒否してきました。

　そこで、仲野さんは、引っ越し先の旭区借地借家人組合の支援で大阪簡裁へ少額訴訟を起こしました。その約１か月後に公判が開かれ、１回で結審し、その１週間後に前記の判決が出ました。

　勝訴した仲野さんは、「弁護士もつけずに自分で裁判を起こすことに決断がいったが、裁判に勝てたのは本当に嬉しい。組合から提供された建設省住宅局の『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』は、大きな励みになた」と語っていました。

全国借地借家人新聞より

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　２００７年９月、京都市伏見区で借家住まいの伊藤さんは、京都･伏見簡裁で勝利判決を勝ち取ったところ、家主から５０年以上も前に行った家屋の改築を取り上げ、「無断増改築」との難癖をつけ、「契約解除・建物明渡請求」の裁判を京都地裁へ提訴されました。

２００８年８月７日、京都地裁は、借家人の伊藤さんへ「原告（家主）の請求を棄却する」という完全勝利の判決を下しました。

　判決理由では、「被告の生活（居住及び収入源である営業）を維持する最も基本的な条件である本件建物の賃貸借の継続を危険に陥れるような選択をするとは考えがたい･･･被告が（その後の明確に承諾を得てした小修繕）工事よりも大掛かりな工事である本件改築工事について、賃貸人の承諾を得なかったとは考えがたい」として、「被告は、本件改築工事を施行するにあたり、賃貸人の承諾を得たと認めるべきであるから、本件賃貸借契約に解除理由はなく、原告がした本件解除の意思表示は効果を有さない。」と契約解除の請求を棄却しました。

　その後、家主が不当にも大阪高裁へ控訴し、伊藤さんは引続き係争中になりました。

全国借地借家人新聞より

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　板橋区南常盤台に住む井上さんのところに 、今年の７月に地主の娘から「母親に代わって更新についての話を一任されたのでご連絡ください」という通知が来た。

　井上さんは不安になって、様々なところに行って相談したが、最後に知り合いから紹介されて組合事務所に来た。

　相談された組合では今年末に更新の期間が満了になるので「貴殿から賃借している土地には当方が所有している建物が存在しますので更新し、引き続き住み続けるつもりです」という回答書を出すことにした。

　回答書が到着した９月はじめに井上さんに「地方にいる地主の娘が東京に出てくるので話合いを持ちたい」とこの娘の代理人という近所の不動産業者から電話があった。それならば、こちらも窓口を組合としたいと再回答した。

　 早速、この業者から組合に電話が入ってきた。この業者、地主から委任されたといって更新料の請求と地代の値上げを請求した。

　対応した組合では、「更新料支払いは最高裁の判決でも支払い義務はないですが、それでも支払いを請求する法的根拠はあるのですか」という問いに対して、「それは旧借地借家法の考え方で現在は新法の時代で、しかも２０年前の昔の古い契約で、今の時勢『払わない』という考え方はおかしい」と訳のわからないことを主張してきた。

　最後には捨て台詞のように「それならば裁判にするぞ」といって電話をきった。井上さん「この不動産屋は最近、代替わりしたばかりで、実績を上げようと必死なのではないか」と話していた。

東京借地借家人新聞より

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　豊島区の池袋駅から徒歩で２０分位の住宅街の一画で１０数軒が一人の地主から借地して住んでいました。

　今年の７月に地主から「この度、親が死去し、その相続税を支払うことが困難で、この土地を処分することにしました。ついては底地の買取りを希望する人は連絡をいただきたい。又、買取ることが出来ない場合は、業者に売買いたします。その場合、今後何が起きるか分かりません」という手紙が送られてきました。

　びっくりした借地人は、以前からその存在を知っていた組合に相談にきました。組合では相続税の支払いというならば、まず地主に物納をすることを提案し手紙を送ることにしました。

　しかしながら、すでに何軒かの借地人のところには地主の代理人である地元の不動産屋が売買の話をしに来ていました。不安を感じた借地人、１０数人で組合の相談会を開催し、説明を受けました。

　組合の豊富な相談事例から、底地を買取る業者の実態を理解し、万が一に業者に売買されても、全員が組合に入会して団結して頑張ることにしました。入会した人は「お話を聞いて安心しました。なんとか頑張れそうです」と語りました。

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　足立区江北町に住むAさんは、昨年８月に借地人の家主が業者にかわった。

　 早速、家屋の老朽化を理由に明渡しを要求されたが、少ない年金とパート収入で生計を維持しているため、他へ移転すると生活できない。地元の議員さんを介して組合に相談に来た。組合を通じて業者に対して「都営住宅に入居するまで明渡しはできない」と回答した。賃料の受領を拒否され、直ちに供託した。

　今年の２月、弁護士を介して調停に持ち込まれたが、Aさんは病気で入院中のため出廷を拒否したところ、調停は不調となった。

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　横浜市に在住のBさんは、大田区大森西５丁目の宅地6・55坪の借地権付き共同住宅を相続した。

　昨年11月末の契約更新を迎えて、更新料に底地買取、明渡しに地代増額等地主の矛盾したメチャクャ内容の請求にも誠意を持って対応してきたが、益々ひどい事態となって知人の紹介で組合に入会。

　直ちに、借地法に基づく契約更新の請求と、更新料支払い拒否を内容証明郵便にて通告した。受領済の地代を返却されて供託した。この程地主は、過去の更新料支払いを理由に、当初の約半額の５００万円余の更新料を請求する調停裁判を起こしてきた。

　最高裁判決や今年４月の当組合員の地裁判決を学んだBさんは、調停初日に更新料の支払義務もないことを宣告し、調停は不調にしたとの報告が組合にあった。

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　荒川区西尾久７丁目の４階の１室を昭和５５年８月から借りている。Aさんは昨年７月に突然家主から明渡してほしいと口頭で言われた。

　マンション全体で１４部屋のところ、次々と入居者が立退き現在Aさんを含めて２世帯しか住んでいないので採算が取れないというのが明渡の理由だ。

　Aさんは、９月に入って引越しの条件を話し合うよう申し入れた。３日後家主から連絡が入り「ネット等で調べたが、Aさんは夫婦２人暮らしで家財道具はあまりない筈なので２万円位でどうですか」と回答が来た。Aさんは、馬鹿にするも甚だしいと一蹴した。

　その後今年の８月に内容証明が来た。「法定更新は認めない。建物が老朽化している」と前回と異なる理由をつけて来た。Aさんは他の１人も誘って組合に入会した。勝手な家主の考えで住まいが脅かされると徹底して権利を守り抜く決意でいる。
　

東京借地借家人新聞より

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　6月下旬、若い女性Kさんから、突然「違法建築で報道されたユービー福島に住んでいるが、オーナーから明け渡しを云われている」との相談が大借連へありました。

　Kさんの話によると、5月中旬にマスコミが「水増し建築の賃貸マンションで耐震性に問題がある」と報道された直後、オーナー側の代理人から明け渡しを請求され、その条件は、「入居時の敷金を全額返還する、引越料は指定した業者を使う場合は全額負担する、その上で迷惑料として10万円を支払う」との条件で7月末までに退去してほしいと云うものでした。

　Kさんは、危険なマンションと知りながら一方的に明け渡せというオーナーへ「引越したら家賃があがるし不便になる。さらに、敷金も高くなる。こんな負担については補償してもらえないのか」と交渉するが誠意のない回答に怒り、大阪市計画調整部監察課へ問い合わせた。「違法建物の問題は、当事者間の問題であり、大阪市は無関係なのでオーナーと話し合ってほしい」とまったく取り合ってもらえず、インターネットで大借連を知り連絡したとのこと。

　大借連は、大阪市監察課へ照会したところ、全く同じ対応に終始。対応した課長代理は「」建築確認申請を受理後は、建築主から完了検査の申請がなければしないことになっており、今回のユービーの件はオーナーから申請がなかったので完了検査はしていない。申請のない建築物のトラブルはオーナー側の責任であり、違法建築物の疑いがある場合については通報により検査を行い、明らかに違法であることが確認されれば取り壊しを含めて行政処分を行っている」と応えるのみで、被害者に対する行政責任を負う認識が全くないことが明らかになりました。

　大借連側は、「居住者は、違法建築物であるかどうか、完了検査済み賃貸マンションであるかどうか仲介業者（ツービーは宅建免許業者）から説明があれば判断するであろうが、今回はオーナーから直接契約したので詐欺にかかったも同然である。しかも、完了検査は申請がなければしなくてもよいなどの見解は建築基準法がザル法であることを認めたものだ。大阪市の責任者は重大だ」と問いただししました。そして、後日大阪市へ申し入れることにしました。

　Kさんは、オーナーへ文書で抗議し要求をまとめ文書で申し入れたところ、オーナーの代理人から「7月末までに立ち退く故ことを条件に誠意を持って対応する」との回答えました。

大借連新聞
（全大阪借地借家人組合連合会）より

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　大阪市福島区で民間住まいリング「プリオール福島」を賃借していたＳさんは､今年６月１７日に退去したところ､大阪府特定優良賃貸住宅認定事業者である（株）長谷工ライブネットから敷金４４万４６００円相当額の原状回復費用として４０万８０００円の見積書を添付して支払請求を受けました。

　Ｓさんから相談を受けた北区借地借家人組合は､大量の賃貸マンション管理を行っている長谷工が国土交通省が指導している｢敷金トラブル解決のためのマニュアル」（「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」）を無視して不当な原状回復費用を請求していることは重大な不当行為であると､大借連（全大阪借地借家人組合連合会）へ連絡。

　大借連が調べたところ､長谷工が「特定優良賃貸住宅」の使用規則・使用細則・修繕費負担区分表を独自に作成し､不当な請求基準を一方的に提示し退去者に原状回復費用請求を行っていることが明らかになりました。

　そこで､対象物件が「大阪市の民間住まいリング」であったことから大阪市都市整備局民間住宅課へ照会したところ､大阪市も長谷工の行為が事実であれば不当行為であり指導することになりました。

　その結果､長谷工も大阪市の指導を受け、「業者に原状回復費用の見積りをさせ､それを資料として提供したのであって支払請求をしたのではない」と言い逃れ、Ｓさんへは､タバコの「やに」よる汚れのクロスの張替代約２万円の支払を求めてきたのでこれに応じることになりました。

　相談に応じた井上北区借地借家人組合事務局長は、「長谷工足る大企業が独自にマニュアルを作り違法な請求をしてくることに怒りを感ずる。多くの退去した賃貸住宅居住者が騙されているのではないだろうか」と述べています。

大借連新聞
（全大阪借地借家人組合連合会）より

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　天六阪急ビルは、北区天六交差点北側に茶色の８階建のビルで、大正１５年に建設されました。かつてこの建物は、天六界隈のシンボル的存在で、阪急の終着駅であり繁華街でした。

　現在は、地下鉄ができ、一時ほどのにぎわいはありませんが、天神橋商店街の出入口として貸店舗として営業しています。

　奈良市内に住むYさんは、このビルを阪急電鉄から平成１６年４月から平成２１年３月までの期間で定期賃貸借契約を結びました。

　当時は、Yさんは定期賃貸借契約がどんな契約であるのか理解できませんでした。そして、契約前に阪急から、「定期賃貸借契約についての説明」なる書面に署名捺印をしました。

　今年４月になって、阪急から「築後８０年が経ち老朽化が著しく建替をする」との理由から契約解除の通知を受け、今年１２月末で解約することを通知してきました。

　相談を受けた北区借地借家人組合は、Yさんから事情を聞き検討した結果、「契約期間が来年３月末までの定期賃貸借契約であり、期間が終了すればいずれ解約しなければならなくなることから、残存期間もあり移転料を請求して見てはどうか」とアドバイスをしました。

　阪急側は、Yさんの要求を受け入れて、敷金を全額返還し、移転協力金として２００万円の支払いを約束しました。

大借連新聞
（全大阪借地借家人組合連合会）より

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住宅セーフティネットの公営住宅にも定期借家制度の活用促す
礼金・敷金ゼロ物件の罠
短期の定期借家物件で居住が不安定に

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インターネットに掲載されている ゼロ・ゼロ物件

　定期借家制度が２０００年３月に導入されて９年が経過するが、民間賃貸住宅市場で依然として普及されていない。

　公営住宅や公社住宅などでは、条件つきながら導入される一方で、非正規雇用労働者などワーキングプアをターゲットにした礼金・敷金ゼロの１年間の短期の定期借家物件が増加傾向にあり、消費生活センターには家賃が相場より高いために家賃を滞納して退去を迫られる相談が増加しているという。

■定期借家制度の内容知らない借家人
　定期借家制度について国土交通省が平成１９年３月に行なった調査によると、新規契約に占める割合は普通借家契約９５％に対し、定期借家契約は僅かに５％と民間の賃貸住宅市場においては全く活用されていない。

　「定期借家制度を活用しない理由」として、「賃借人にとって魅力に乏しく、空家になる可能性がある」４５・８％、「普通借家契約に特段の不都合はないため」４４・４％、「審査が厳格であれば、普通借家でもトラブルを防ぐことが可能であるため」２２・８％と、賃貸物件を仲介している不動産業者からも定期借家制度は敬遠されている。

　「定期借家制度の認知状況」では、入居者の中で「内容の全部又は一部知っていた」３３％、「制度があることは知っていた」３４％、「全く知らなかった」３３％で、制度の内容も知らない入居者が過半数を超えている。

■定期借家が貧困ビジネスに
　多くの借家人が定期借家制度の内容について知らない状況の中で、アパート入居の初期費用を支払えないワーキングプアが短期の定期賃貸借契約（１年間）の礼金・敷金ゼロの「ゼロゼロ」物件をインターネットで探して契約するケースが増えている。実際には狭い１Ｋ物件で相場より家賃が高く、結局家賃を支払うのが困難で、退去せざるを得ない人も少なくないという。

　契約について知識の無い借家人に不当な契約条項を押し付けられる場合が多く、最近問題となった借地借家法の適用を認めない「施設付鍵利用契約」であったり、家賃を１日でも滞納すると部屋の鍵を交換し、再入室するのに高額な違約金を取られたという相談が組合にも寄せられている。

　全国消費生活協会の消費生活相談員の玉城恵子氏は「契約自由の原則があるが、非正規雇用労働者など経済的弱者は、居住権の制限された物権を選ばざるを得ない」と嘆く。

　定期借家制度を導入する目的として「良質な賃貸住宅の供給が増える」、「家賃が安くなり借主が借りやすくなる」が大義名分だったはずだが、大義そのものが怪しくなってきた。このまま放置しておくと住宅弱者が貧困ビジネスの餌食になるばかりだ。

■公営住宅等に定期借家制度の活用がすすむ
　住宅困窮者のセーフティネットといわれる公営住宅についても、国土交通省は２００７年９月の住宅セーフティネット基本方針で「公営住宅における定期借家制度（期限付き入居）の活用を図ることは必要である」と定め、定期借家制度の導入の方針を決めている。

　東京都では４０歳以下の若年ファミリーを対象に期間１０年の定期借家制度がすでに導入されている。住宅供給公社についても建替え対象の住宅については建替えの１年前までの期間の定期借家契約で募集し入居させている。

　機構住宅（公団住宅）については、「規制改革３カ年計画」の閣議決定で「定期借家制度を幅広く導入する」ことが決まり、機構住宅にも新規契約等に全面的に導入することが検討されようとしている。

■法改悪の機会を窺う定期借家推進協議会
　不動産業界等で組織する定期借家推進協議会は、定期借家制度の見直しについて(1)家主の事前説明義務の廃止、(2)普通借家への切り替えの容認、(3)中途解約権の任意規定化以上３点の法改正に向けて自民党と連携し、国会への法案上程の機会を窺っている。

　東借連と全借連では、公団・公社・公営住宅の自治会や自由法曹団と共闘を強め、国会や政党への運動を継続して取組んでいる。定期借家制度の問題点や危険性を普及させる運動が急務となっている。

東京借地借家人新聞より

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　神奈川県相模原市で２階建の借家５６平米を借り８年前から住んでいるＦさんは、家主から突然昨年４月に明渡しの裁判を東京地裁に申立てられました。

　明渡しの理由は、�@契約更新時に「借主に不利な契約条項」について改定を求めたことが信頼関係破壊に当たる、�A更新料を家賃の半額しか払わないのは債務不履行である、�B建物が老朽化しているので建替えて家主の長男に住まわせるという内容でした。

  あまりにも理不尽な明渡し裁判ですが受けて立つしかなく、さらに家主の代理人の弁護士は膨大な訴状や書面を提出し、Ｆさんを困らせる目的だけでやっているとしか考えられない裁判だった。

　それでもＦさんは、家族と生活を守るために、組合のアドバイスう受けながら弁護士をつけずに１年半にわたり全て答弁書や準備書面、証拠資料を自分で作成し裁判を闘いました。

　７月２４日の判決は、「原告（家主）の請求はいずれも棄却する。」、「訴訟費用は原告の負担とする。」との内容でＦさんの全面勝訴の判決が下りました。

　裁判所は�Aに関して、「更新料は不動産業者が半額でいいと合意したことは領収書でも証明されている事実から半額に減額合意されたもので更新料未払いの債務不履行には当らない」。

　�@の契約書の改定要求に対しては「そもそも、契約の更新時に契約内容を自らに有利に変更するよう求めることは、契約の一方の当事者である被告にとって当然の権利である」として、信頼関係の破壊に当るという家主の主張を退けています。

　また、�Bの老朽化についても「通常の使用に耐えないほど老朽化していると認めるに足りる証拠はない」、長男に住まわせたいとの原告の意向についても「被告による本件建物の現在の状況と比較すると、賃貸借の解約申入れの正当事由としては薄弱であることが否めない」として、家主の明渡し請求を否定しています。

　久しぶりに借家の正当事由をめぐる裁判で、こころがさわやかになる判決です。結局、家主は控訴せず、判決が確定し、Ｆさんにようやく平穏な生活が戻ってきました。

全国借地借家人新聞より

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　茨城県つくば市で借家をしているＭさんは、４年前の３月に不動産屋から更新料と手数料の請求を受け、知人の紹介で荒川借地借家人組合に入会し、更新料等の支払いを拒否した。

　家主は業者をエイブルに替えた途端、２年前と４年前の２回の更新料と手数料を社員が執拗に取り立ての催促に来るようになった。

　森田さんは、４年前に法定更新をしているので、その後更新はない筈と厳しい請求にも対応。エイブル側は次第に語気を荒げる態度に変化し、滞納もないはずの水道料まで請求してくる始末。Ｍさんはエイブルの一方的な請求や態度に我慢できないと組合と相談し納得するまで闘う決意でいる。

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　立川市錦町で３６坪を借地しているＹさんは、今年の６月末に２０年の契約が切れ、地主から更新するなら更新料として１８５万円を支払うよう請求された。

　Ｙさんは体も弱く今回はとても更新料を支払うお金の余裕もなく困っていたら、たまたま組合事務所の前を通り過ぎ看板を見て組合に相談した。

　組合役員から「更新料を払わなくても法定更新すれば前契約と同一条件で更新ができる」と説明を受け、Ｙさんも安心した。

　地主と直接交渉することはやめて、地主に組合と話し合うよう連絡した。

　７月末に組合事務所に地主とコンサルタントが来たが、組合では更新料をキッパリと拒否した。

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　大田区久が原＊丁目に宅地３３・４５坪を賃借していたＹさんは、更新料支払いを拒否したところ、昭和63年10月分地代が受領拒否されて供託することになった。

　年末に地主の友人という弁護士から「世間並みの更新料」を支払わないとは何事かと、法的手続き取る旨の書面が届き組合に相談のうえ入会した。

　直ちに、借地法に基づき法定更新になっていることを指摘し、重ねて更新料の支払いを拒否した。さらに受領拒否により地代を供託していることを地主代理人弁護士に通告した。

　それから15年Ｙさんが死去し奥さんが相続して地代の供託を継続した。奥さんも２年前から体調を崩し入退院を繰り返すようになり、昨年には養老の老人ホームに入ることになった。その経費捻出のために借地権を処分したいと組合に相談された。

　約20年及ぶ地代供託の状況で地主の承諾は困難と考えつつ、組合知り合いの不動産業者を介しての地主交渉は不調。同業者を介して借地権の購入者を得て、借地非訟手続を行った結果、地主が借地権を買い取ることになり、裁判所の鑑定のための現地調査が行われて、今年５月和解が成立した。

　和解まで約７カ月経過したがこれまでの経費を差し引き手にした金額に、Ｙさんの奥さんは「安堵しています」と老人ホームから丁寧な挨拶があった。

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　板橋区中板橋に借地している梅崎さんは今年２０年の期間満了で更新を迎えた。

　地主の代理人としての不動産会社から更新手続きの通知として「�@２０年前に支払った金額と同額の４２０万円を支払え。�A現行地代の２０パーセント値上げ。�B更新事務手数料として１０万円を支払え」という内容で送られてきた。当初は、不動産会社とはバブル時の買った物件で借金の返済で余裕がない中でこの更新料は払えきれない金額で、なんとか安くならないか交渉してきた。同時に、さまざまな法律相談などを訪ね相談したが納得のいく解答はなかった。

　そのときに組合の存在を知って相談に来た。組合で更新料については契約に特別の約束事がなければ、支払う必要のないことを説明された。組合から「�@更新料支払いの法的根拠�A更新料の算出根拠�B更新事務手数料の根拠」などを質問する通知書を出したところ、不動産会社は回答不能に陥ってしまった。その後、直接地主が面会をしてきたが、組合の説明に反論も出来ず帰っていった。

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　京都市内の中心地、錦小路商店街に一部が不動産業者に底地買いされ１年が経ちました。

　当時、業者は軒並みに賃料を５０％値上げ請求し、Yさんには「業種無断変更」を口実に店舗明渡訴訟を起こしてきました。

　Yさんは、「決して無断ではなく、前家主との間で承諾を得ている。賃料についても５０％もの値上げは認められない」と反論し争いました。

　同商店街の業者２店舗も賃料増額請求の調停が行われており、Yさん同様の主張で闘いました。また、新家主は、これまで２年間の契約期間を１年に短縮するとの要求に対しても抗議し、撤回させることができました。

　家賃の値上げ請求に対しても当初請求額の５０％に抑え、今年２月分（業者は昨年４月分から請求）から実施することで和解が成立しました。

　訴訟中のYさんも、「業種変更」を認めさせ賃料も従来から２３％の値上げ幅で和解が成立しました。

　当初、組合員はYさん１人でしたが、家賃の増額を請求されている店舗に呼び掛け３名が組合に入会し、みんなで団結して闘った成果だと喜んでいます。

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　静岡市内で飲食店を営んでいたMさんは、昨年１０月転居しましたが、契約書で退去１か月後に敷金が返還されることになっていましたが、新年になっても一向に返還されず、静岡借地借家人組合へ相談。

　組合は、家主の経歴を調べると、８年前に組合員が敷金の返還を求めて少額訴訟を争った同一人物であることが明らかになりました。

　当時、家主は「２００軒の賃貸物件を扱って４０年間、敷金を返せと云われたことがない」と主張。この家主の主張に一番びっくりしたのは裁判官でした。そして、家主に対して「敷金は預かり金ですよ。貴方は４０年間もそんなことをやっていたのですか」とたしなめられる場面もありました。

　そして、家主は裁判官の和解勧告にも応じず判決を望み、その結果は「敷金全額を借家人に返還せよ」と組合員の完全勝訴の判決を言い渡しました。

　Mさんは、このようないわく付の家主に対して「敷金返還請求」を内容証明郵便で通知したところ、敷金の１０％の退去時償却費・住宅と倉庫のハウスクリーニング費用を敷金から差し引き返還するというものでした。

　組合では、最近の判例からみてハウスクリーニング代は家賃に含まれている。退去時償却費（敷引き）は原則無効であるので敷金を全額返還されれるべきとの見解を示しています。

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　賃貸住宅の管理戸数全国ＮＯ１で３０年一括借上を宣伝している大東建託だが、今年の２月に家主の代理人と名乗り突然調布市に住むＳさんに対し７月までに立退くように連絡してきた。

　同社の社員は引越しの費用は大会社なので心配いりませんと言葉巧みに明渡し承諾書にサインさせた。　ところが移転先も紹介せず、移転費用も提示してこない。

　困ったＳさんは、組合に相談し、組合が交渉して７月中にやっと引越しができた。

東京借地借家人新聞より

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　東京都狛江市元和泉で寺領地３７坪を借地しているＹさんは、借地契約の更新日から１年後の平成１９（２００７）年５月、地主から坪あたり更新料として１坪８万５０００円の更新料を請求されました。

　Ｙさんは、同敷地を自宅とアパートに使用し借地契約は別々に契約しています。アパート用地は､昭和６１（１９８６）年に約１５０万円の承諾料を支払い再築し、自宅は１０年前に５０２万円の更新料を１０年の分割払いで払っています。

　Ｙさんはインターネットで組合を知り「更新料は法律的に支払う義務がない」ことがわかり多摩組合へ入会し、更新料の支払いを拒否する旨地主へ通知しました。

　地主は、「前回も更新料をうけとっている。また、当寺の借地人からもは更新料を受領していることから『事実たる慣習』となっている」と主張し、払わなかったら法的手続きを検討すると脅かしてきました。

　多摩借組は、最高裁の判決でも「更新料支払義務を生じさせる事実たる慣習が存在するものとは認められない」として更新料支払の慣習は否定され、判例上、既に確定していると反論した。

　２００８年２月、地主は、立川簡易裁判所へ調停を申立ててきたが、Ｙさんは裁判所に上申書を提出し、「支払義務のない更新料を協議する調停には出席するつもりはない」との裁判所へ上申書を提出し、４月に不調になり､６月に東京地裁八王子支部に更新料請求で提訴してきました。

　Ｙさんは契約書で更新料の支払を合意したこともなく、、「これ以上お寺の言いなりにはなれない」として大きな圧力の中で頑張る決意をしています。

全国借地借家人新聞より

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　豊島区上池袋で借地している野島さんたちは、昨年、地主からいきなり「底地を不動産会社に売却した」と通知された。

　寝耳に水の通知でびっくりした野島さんは、地元の元区議会議員で借地借家人組合の役員の紹介で組合に入会した。その際、一人より二人、なるべく多くの方が一致して対処することが最も有効な対処であることを話され、同じ地主の借地人全員に組合を紹介し、全員が入会した。

　その後、一年あまり経過したが、この間、何回か地元の集会室などを借りて勉強会や相談会などを開催して、組合員相互の親睦を図りながら交渉してきた。

　買取の希望価格が業者の売買価格と一致した人も、全員が話しがつくまで、抜け駆けはしないと一致しがんばってきた。

　その結果、借地のままで買取りも売却もしないと言う借地人を除いて、当初、不動産会社が提示してきた金額を大幅に下回る金額・借地人の希望する金額で買取ることに合意した

東京借地借家人新聞より

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　大田区大森南＊丁目にてクリーニング業を営むＢさんが、店舗併用住宅の明渡しの訴状を手に相談にみえた。

　訴状内容は、「事業用定期建物賃貸借契約期間満了にも関わらず、明渡しに応じていない。建物から退去して明渡せ」ということだった。そもそも兄の名義の契約を更新の際に本人名義に切り替える時に、大変なこととは考えず家主の言われるままに、定期建物賃貸借契約に署名捺印をしたのが問題の発端だった。

　これまで知り合いの税理士に相談してきたが、見通しが立たず組合の役員を介して組合事務所を訪ねたのだった。

　定期建物賃貸借契約は、平成１２年３月１日以前に契約し、居住用の建物賃貸借契約は定期借家契約への切り替えは認められないが、事業用は切り替えができる。

　Ｂさんの場合は居住も付いている（店舗併用住宅の場合は居住用の扱いになる）ので定期借家法の附則第３条に抵触し、契約の切り替えは無効と争う決意でいる。

東京借地借家人新聞より
 
 

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（参考）
附　則　（平成１１年１２月１５日法律第１５３号）　抄

（施行期日）
第１条 　この法律は、公布の日から施行する。ただし、第５条、次条及び附則第３条の規定は平成１２年３月１日から施行する。

（借地借家法の一部改正に伴う経過措置）

第２条 　第５条の規定の施行前にされた建物の賃貸借契約の更新に関しては、なお従前の例による。
２ 　第５条の規定の施行前にされた建物の賃貸借契約であって同条の規定による改正前の借地借家法（以下「旧法」という。）第３８条第１項の定めがあるものについての賃借権の設定又は賃借物の転貸の登記に関しては、なお従前の例による。

第３条 　第５条（借地借家法第３８条）の規定の施行（平成１２年３月１日）前にされた居住の用に供する建物の賃貸借（旧法第３８条第１項の規定による賃貸借を除く。）の当事者が、その賃貸借を合意により終了させ、引き続き新たに同一の建物を目的とする賃貸借をする場合には、当分の間、第５条の規定による改正後の借地借家法第３８条の規定は、適用しない。

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　借地借家法第３８条の定期建物賃貸借（定期借家契約）の規定は平成１２年３月１日に施行された。

　この定期借家契約は平成１２年３月１日以前に契約した居住用借家には「借地借家法の一部改正に伴う経過措置｣（附則第３条）により適用されない。即ち､「経過措置附則第３条」により既存の居住用普通借家契約を解約して新たに定期借家契約へ切換えることは禁止されている。

　仮に当事者の合意で居住用普通借家契約を解約して新たに定期借家契約へ切換えたとしても、その契約は定期借家契約として認められず、普通借家契約として扱われる。

　なお、店舗・事務所・倉庫等の営業用借家は、平成１２年３月１日以前に契約したものであっても、当事者の合意があれば、普通借家契約から定期借家契約への切換えは行える。

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　墨田区太平＊丁目の借地人１２世帯が６月に地上げ問題で入会した。新しく地主になったのは東京土地開発株式会社で、７月３日に千代田区の本社に組合員２名と地元代表１名が借地人一同から預かった地代を納に行った。

　翌日の７月４日の同社の担当者のＡ氏より組合に話し合ってほしいとの連絡があり、７月１１日に会談した。Ａ氏は「１４日から測量に入るので皆さんの了解を得てほしい」、「うちは地代を頂くのが本業ではなく、土地の売買、つまり開発するのが会社の方針です」と主張した。

　さらに、ここの場合は特別といいながら「底地の売買価格は北側が１坪７５万円、南側１坪７０万円、角地の皆さんは１坪７５万円で考えています」、さらに「金利のこともありますので１日も早く処分したいので皆さんのご協力を」と３０分にわたり一方的に話して帰っていった。

　組合では７月２３日に借地人一同全員に集まってもらい、東京土地開発との話の内容を知らせ協議した。売買については結論が出ず、今後アンケートをとって組合員の意見を組合で集約することにした。

　東京土地開発の社員は一部の借地人に「地代はをいつまで払っているのか」連絡をしてくるなどの動きがあり苦情が出た。

　組合ではＡ氏に対し勝手に組合員を回らないよう注意し、「個々には連絡をしない」ことを約束させた。

　組合では「底地が買えなければ無理に買取る必要はない」と説明し、借地人一同の意見を聞き、今後も粘り強く交渉していく予定でいる。

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　立川市錦町＊丁目に３６坪を借地しているＹさんは、２０年前に更新料１３０万円を支払った。今年の６月末に２０年の契約が切れ、地主から更新するなら１８５万円を支払うよう請求された。Ｙさんの娘さんは、母親も体も弱く今回はとても更新料を支払うお金の余裕もなく困っていたら、たまたま組合事務所の前を通り過ぎ看板を見て組合に相談した。

　組合から「更新料はそもそも法律上支払う義務はなく、更新料を払わなくても法定更新すれば前契約と同一条件で更新ができる」と説明を受け、Ｙさんも安心した。地主と直接交渉することはやめて、組合と話し合うよう連絡した。

　その後、地主から相談受けているという旭化成ホームズ(株)コンサルティングのＭ氏が連絡してきて、７月３０日に組合事務所で話し合いを行なった。

　組合役員は、地主に対し「組合では更新料は合意更新の対価であり、借地人が支払を拒否する以上、地主は更新料を強制的にとることはできない」と説明した。

　Ｍ氏は前回更新料を支払っているので、更新料を支払う合意があると主張したが、契約書に次期更新時に更新料を支払う特約がないかぎり、更新料を支払う合意はないことは判例で明確になっていることを強調した。

　地主側はこれ以上話し合っても無理であることがわかり、今後は弁護士と相談してみるといって帰っていった。

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　練馬区桜台で、長屋形式の借家で、１階で電気店を営み２階で居室を賃借しているＡさんは、この地で長年住み営業をしていた。当時の家主は親切で、安心して営業し生活をしていた。

　ところが、今年の２月に新しい家主が現れた。そして５月に「建物の老朽化と耐震性を理由に補修の努力を越える修繕が出来ず、賃貸人としての責任を全うできかねる」とし、来年の更新時に更新拒絶を通知してきた。

　この通知をみて心配で寝ることも出来なくなったＡさんは池袋の西武百貨店の相談会にやってきた。正当事由のない明渡し請求には応じる必要のないことを説明され、Ａさん「今日から安心して寝ることができる」と語った。

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　江戸川区東小岩の平屋建て借家に住むＭさん達３軒は３年前の０５年３月５日に不動産屋から「戦後直ぐに建てた建物なので老朽が激しいため今回の契約期間満了で契約を解除するので更新しない」との文書が送りつけられ、５月１１日に組合に入会した。

　当初１軒１５万円の引越料が、１０月には３０万円になり、不動産屋は「そちらの要求額を提示してほしい」と言ってきたので、組合は金額を提示した。０５年１２月に不動産屋より１軒１００万円の提示があり、その後も数回文書の交換と話し合いを重ねたが進展がないまま、業者がユアーズホームにかわった。

　２年後の０７年８月、ユアーズホームは組合員宅に挨拶に来て「引越料の金額が決まった」と連絡。町田さんたちは「この件は全て組合に一任してある」と動じないため、同会社は組合に「話し合ってほしい」と電話を寄こした。何度か話し合いが行なわれ、２００８年の４月２２日組合事務所で「２００万円でまとめてほしい」との条件をＭさん達も了承し、今年の１０月末迄に明渡すことで合意。３年半近くかかったが、組合員の粘りが実る結果で終わった。

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　レオパレス21は、全国各地で老朽借家の明渡しで家主の依頼を受け、明渡しを請求する事件を起こしている。ワンルームマンションを建設し、一括借上げで家賃等の管理を行なうというやり方で急成長しているが、明渡し請求でも強引なやり方で、組合にも相談がいくつか寄せられている。

　府中市*町に住むYさんとUさんは、４０年以上今の借家に住んでいるが、２００７年９月に家主とレオパレス21の社員が来て、ワンルームマンションを建てるので１２月一杯で退去するよう求めてきた。Yさんたちにとって、あまりにも急な話で返答に困っていたところ、２００８年５月に入り家主はレオパレスの専属弁護士を代理人に立て明渡しの裁判を東京地裁八王子支部に起こしてきた。

　裁判の日も迫り、途方にくれていた時、子どもさんがインターネットで組合を発見、５月に早速相談に来て組合に入会した。直ちに、組合の顧問弁護士と打合せを行い、２人で結束して裁判を闘うことになった。

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　葛飾区に住む借家人の佐藤さんは、アパートの明渡しを請求され、どのように対処したらよいか悩んで組合に相談に来た。

　事情を聴くと、契約者であった方と同居していたが契約者が１年前に退去し、その後は佐藤さんが家賃を支払い続けている。

　弁護士に相談したところ、損害賠償を請求されるので明渡しに応じた方がよいと言われた。

　佐藤さんは、７５歳と高齢で新たな契約をするための連帯保証人を頼める人もなく、アパートに居住し続けたいとの希望である。家賃は佐藤さん名義で提供し、家主はこれを受領している。従って、賃貸借契約は成立していると解される。

　組合では頑張るようアドバイスしている。今後は、居住の権利を守って頑張っていくことになるのだが、佐藤さんと組合の意思の疎通が大事になっている。

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　Ｂさんは、豊島区雑司ヶ谷で借地上の建物を数年前に購入し住むようになった。昨年、地主から底地を大阪の業者に売買したので今後はそちらに地代を支払うように通知された。

　その業者は、底地を買取るか、借地権を売却するか２つに１つと言ってきた。数年前に借地権付の建物を買取ったために買取る資金もなく、かといって売却して他に住むところも難しいと考えていたＢさんにとって、相手の対応が怖く感じてきた。知人の紹介で組合に相談に来た。

　組合では、業者のいう２つに１つではなく、今までどおり借地として住み続けることができることを説明した。同時に相手の対応に恐怖を感じていたので、業者に組合事務所に来てもらうことにした。業者は、Ｂさんには直接面会しないこと、地代も組合事務所を通して集金に来ることを約束した。

　同時に、この同じ地域には弁護士も含め数人がいた。他の借地人はこの弁護士を通じて、数ヶ月で話合いをまとめ、底地を買取ったり、借地権を売却してしまった。

　Ｂさんは、組合と相談して、業者が提示した３分の１ならば買取れることを通告した。業者は、この価格では他の借地人との整合性が保てない、何とかしてくれないかと泣きついてきたが、この価格以上ならば、借地のままでいく事を繰り返し通告した。

　最後は、こちらの提示した価格で売買が成立した。Ｂさんは「こんなに安く買取ることができたのも組合のおかげです。」と語った。

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　２００８年４月２５日、東京地裁は地主の土地の有効利用を理由にした土地明渡請求訴訟で借地人勝訴の判決を下した。また、地主の予備的請求である更新料支払い請求に対しても否認の判断を下し、請求を棄却した。

　大田区北糀谷＊丁目に土地約６４・４坪を賃借するＫさんは、６５０万円の更新料を請求されて過去にない深刻な不況で支払いは困難と、知人の紹介で組合長に相談して入会した。借地法上建物が現存しており、法定更新もやむを得ないと更新料の支払いを拒否する旨をＫさんは組合を介して地主に通告。

　地主はこれまで更新料を支払うか、土地を明渡すかと借地人らに求め、明渡しさせた土地は賃貸住宅建築する等の活用して来た。Ｋさんより通告を受けた地主は、待っていたとばかりに自ら土地の使用と有効利用を理由に更新拒絶明渡し、予備的請求として更新料を求めて東京地裁に提訴してきた。２年余に及ぶＫさんの奮闘内容は、組合の集まりや定期総会で報告されて組合員の注目だった。

　地主の提示額か、裁判所提示の相当額と引き換えに土地明渡せとの求めに応じ、和解へと進み更新料での協議となる。当初の請求の半額以下の提示にも拒否するとさらに金額を下げて、過去の支払い事例を示されて苦悩する。Ｋさんは、組合長ら多くの組合員に激励されて、更新料不払いを主張して、弁護士の奮闘による判決を求めた。

　判決は、地主の土地使用の必要性は乏しく、借地人の土地を使用する必要性は相当に高く、地主には人を押し退けてまで使用する必要性はないことは明らかであると有効利用を否定した。

　また、東京都内においては更新料の支払いが一般的な慣習となっており、過去に２度の更新の際にも更新料を支払っており、当事者間の慣習に従うのが当然との地主の主張に対し、借地契約が法定更新される場合にも更新料の支払いがなされるという事実たる慣習があるとまでは、本件全証拠によっても未だに認めるに足りないというべきである。地主の請求をいずれも棄却する。

　以上のように東京地裁は見事な借地人勝利の判決を下した。

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　台東区谷中に住む山田さんは地主との4年半に亘る建築を巡る裁判の末に、借地上に鉄骨３階建の自宅がやっと完成した。

  事件の発端は、地主側弁護士からの通告書であった。地主側の通告書には、「通告人は、本書面を以って貴殿が本件土地上に於いて建物の新築・改築又は増築を行わないよう請求致します」と記されていた。　　建築計画を立て、建築会社の設計図も完成し、新築の準備をしていた矢先のことであった。

　「貸地上に建築計画上の住宅・店舗の建築に際して更新料・承諾料の要求は一切致しません」と言う直筆の実印が押された念書を地主から貰っており、地主からは既に建物建築の承諾を得ていたにも拘らず、このような建築中止の通告である。地主のたちの悪い遣り方に納得が出来ず裁判に訴えた。

　地主は裁判が始まる5年前に住宅金融公庫から建築資金を得て、5階建の賃貸マンションの建築を11月から始めた。

　ところが、地主の敷地内で工事が行われていれば何ら文句は無い。しかし、4軒の借地人の同意も得ずに、その借地内に勝手に入り込んで無断で足場を組み、借地部分に60�p以上も喰い込んで鉄板で囲い始めた。公庫と建築会社に敷地の無断使用を抗議した結果、工事は全面的にストップした。

　公庫は地主に対して、借地人のとの間で工事に関する同意が得られない場合、且つ12月中に着工出来ない場合は、融資打ち切り・建築中止を勧告すると通告した。

　地主は建築中止を怖れ、借地人が要求する内容の念書を仕方なく書いたのであるが、借地人としては16本のH鋼 の打ち込みを容認する代償として念書を得たのである。

　裁判が始まると地主側は木造建物の建築承諾はしたが、堅固建物の建築承諾はしていないと反論してきた。確かに念書には堅固建物とは書いてない。

　だが、裁判所は非堅固建物から堅固建物への変更を認め、30年の借地契約で鉄骨３階建の建物へ建替えることを認めた。地主が書いた念書通り建替承諾料・借地更新料共に支払わずに済んだ。

　建築資金は店舗併用住宅なので国民生活公庫から融資を受けて、裁判終了から2年後に建物は完成した。

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　八王子市打越町のアパートを今年の５月に退去したＡさんは、２週間後に管理会社から１９万円の原状回復費用を請求された。

　猫を飼っていたため壁に多少の引っかき疵があったのとタバコをすっていたこともあったが、こんなに請求されるとはビックリ。

　Ａさんがお金がないというと管理会社は、分割払いでいいから強制執行承諾条項付の公正証書を作成するといってきた。秋山さんは組合に相談し、請求を全面的に拒否した。　

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