東京・台東借地借家人組合 ３

　大田区西六郷、所在の宅地約３２・５坪賃借のKさんは父名義の借地上の建物を息子名義で建替えるに当り、地主に承諾を求めたら建替え承諾料に更新料・名義変更さらに転貸料も含むと約１０００万円を支払わされた。

　父の死去後、契約書を名義変更すると坪当たり９万円を請求する地主に、怒りを覚え組合に相談した。直ちに、賃借権者の変更は相続によるものであり、地主の承諾は必要としない旨を書面にて通告した。

　地元でも悪名高き地主、今度は地代増額を請求。すでに高額な地代を払っており、Kさんは厳しく対応する。地主の目の前で携帯電話で組合に相談。持参した従前と同額の地代を受領させた。しかし、年末には受領拒否されて供託に移行した。同一地主の借地人の入会は６世帯に増えている。

東京借地借家人新聞より

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　日暮里駅の西の一帯は昔、鶯の囀りがよく聞こえたことから初音町と呼ばれていた。

  藤本さんは、ＪＲ日暮里駅に程近い台東区谷中初音町（現、谷中５丁目）で、８坪程の店舗を借り、昭和51年からスナックを営んでいる。

　家主は不動産業者で近所に事務所があり、賃貸建物の仲介を中心に営業している。
　家主は、バブルの頃は更新毎に大幅な家賃値上げをしてきた。平成元年の更新時には約１８％の値上げ、平成４年には２０％の値上げだった。

　その都度、値下げ交渉はした。だが、こちらの思惑通りには運ばず、家賃はどんどん値上がりし、一方、不況で売上は低迷し、家賃の負担が益々加重になってきた。

　平成１８年の更新の際、家賃の減額を申入れた。この時も再三に亘り交渉したが、家主は「２０００円以上の減額には絶対に応じない。不服があるなら調停でも訴訟でもやりなさいよ。俺はプロだから、そんなものは何でもない」とうそぶく始末だった。

　こんな経緯で藤本さんは、平成２０年５月、思い切って家賃減額請求調停を東京簡易裁判所に申立てた。

　平成２１年２月１２日、東京簡易裁判所において、藤本さんが申立てていた家賃減額調停が遂に成立した。

　「申立て人及び相手方の双方は、現行１４万７０００円の家賃を平成２０年５月分以降１３万３５００円に減額することを確認する。」

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　豊島区南池袋に住むMさんは、別な借地に住む兄弟から借地の相談を受けた。

　地主とは何１０年の付き合いで、昨年の１０月には、介護用のリフォームについても承諾して工事を行っていた。この工事が終了する前に地主の代理人となったと称する不動産会社から更新と地代の値上げについて話合いをしたいと通知を受けた。

　更新の時期はすでに５年前に過ぎていて、工事が終了してから話合いをしようと提案したが強引に会社事務所に来るよう提案された。そこで、組合にも相談し、組合事務所で話合う用意があると申し出をしたが、Mさんの自宅で話合いを行うことになった。

　更新料については、更地価格の７％と地代については、１０年間近く値上げしていないので、現行地代の５０％値上げを請求してきた。

　話合いの当日は、組合事務局長が参加し、更新料についての最高裁の判決や賃料増減額についての最高裁通知の文書、国に物納された練馬区の借地の地代が平成１２年から１９年では３０％近い減額がなされている契約書の写しなどをもって説明した。

　代理人の不動産会社はこの説明を受けるや「更新料の支払いも地代の値上げも拒否ですね」と言って、話合いを打ち切り帰ろうとした。その態度に怒ったMさんから「自ら話し合いをしたいと言って更新料の根拠や地代の値上げの理由についてなんら説明せずに帰ろうとは何事か」と一喝された。

東京借地借家人新聞より

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　東京都荒川区で月額１９万円の賃貸マンションに入居していたBさんは入居時に家賃３か月分５７万円の敷金を預けていました。

　１人暮らしのためペットを飼うことを認めてもらい､約７年住んでいました。ペットを飼っていたので想像以上の臭いや傷もつきました。また、その間１度漏水事故を起しました。そんなこんなで､ある程度の補修費用はかかると想定していました。

　退室時に不動産屋が室内点検に立会い､後日、原状回復費として１２２万円の見積請求が送られて、敷金との差額６５万円を追加請求してきました。敷金で全部の原状回復ができると思っていたBさんは補修費用の高額なのにびっくりして､組合に入会しました。

　不動産屋との交渉で追加費用を「２０万円に負けましょう」と譲歩があったが､その提示金額に納得がいかず、Bさんは「組合に仲に入ってもらう」と主張し､早速、組合から「既に判例で確定している原状回復は故意・過失又は通常でない使用の汚損・損耗の回復を義務付けたもので、通常使用による汚損・損耗は原状回復義務の対象にならない」という趣旨の内容証明郵便を家主に送りました。

　家主からの返事は「追加金額は不要」でした。

全国借地借家人新聞より

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　大阪生駒借地借家人組合の会員は、1970年5月に地主から借地の建売住宅を購入。毎年のように地代の値上げを押しつけられ、1974年4月に思い余って組合を結成し、不当な値上げに反対してきました。

　地主は、1987年元会員の地代を訴訟で確定し、その地代額を組合員へ延滞金という名目で請求してきました。組合が拒否したしたところ、借地人が支払ってきた地代の差額分とその差額分に日歩20銭（年利７．３％）の利息をつけて、多い借地人で3000万円を超える延滞金と利息を請求されました。

　そして、地主は、1998年には、賃料不払いで契約解除とこれまでの延滞金とその利息を支払えとの訴えを大阪地裁へ提訴しました。

　2000年9月20日、大阪地裁は、「元会員の地代が裁判で確定してもその借地人の地代で適正地代として拘束される理由はなく、契約解除とはならない。適正地代は別途確定し、確定地代と従前地代の差額に年1割の利息をつけて5年分を経過した分は時効が成立している。」との判決を下しました。

　当事者の黒瀬豊組合長は、「長年地主から不当な要求を受けていたが、この判決で全面勝利したことで、苦労をしたことが、頑張って良かった。地主の言いなりになっていたら、今頃は住み続けられなかったと思う。」と語っていました。

全国借地借家人新聞より
 
 参考判例  
�@地代の増額請求に対して５年の短期消滅時効を認めた事例（東京地裁１９８５年１０月１５日判決）

�A賃料増額請求権が５年の消滅時効により消滅したとされた事例 （名古屋地裁１９８４年５月１５日判決）

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　大田区蒲田本町＊丁目所在の宅地約９坪賃借中のＡさんと宅地約１２坪賃借中のＢさんは、北海道旭川市に住む地主から自ら使用するからと、弁護士を介して借地権を買取りたいとの申し出による協議は整わず裁判となる。

　地主は東京に商売の拠点として事務所を開くとの願望が強く、売買代金を合意時に支払い、土地の引渡しは借地人らが死去後とし残金は相続人に支払うことで和解協議が進み、Ａ・Ｂの両氏は家族らの了承を取り、裁判官の指導もあって協議が合意に至ったが、和解成立という当日になって地主は経済事情の悪化により、和解金の工面が困難と和解を拒否した。

　結局、裁判は地主の建物を収去して土地明渡せとの請求に、正当事由があるかどうかの判決となった。

　Ａさんには、昨年１１月原告地主の本訴請求は理由がないからこれを棄却するとの判決が下った。１月にはＢさんにも同様の判決が東京地裁から出る予定だ。

東京借地借家人新聞より

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　豊島区千早町に住むＡさんは、１２坪の土地を借りて住んでいた。昨年、更新の時期を迎えた借地人数人が、多額な更新料請求にびっくりして借地借家人組合に入会した。

　Ａさんもそのうちの一人だった。「更新料支払い特約のない契約なので、支払う必要のないこと」を地主に通知した。地主は、更新料支払いに応じなかった借地人の地代の受領も拒否したので供託して対抗した。この事態に地主は更新料をもらえない借地を業者に売買してしまった。

　買取った業者はただちに底地を買取るよう求めてきた。組合に入会していなかった借地人は２年前に坪当り十数万円を更新料として支払っていた。そのことを買取り業者に言って残りの更新料を返却すること求めたが、返ってきた回答は前の地主に言ってくださいだった。

　売買の話では、借地人の知り合いに不動産屋がいて買取った業者の提示額は安いといって何人かの借地人は言いなりで買取ってしまった。

　組合員のＡさんはあくまで組合を通して売買交渉を行った結果、当初、買取業者が提案した価格より７０％以下の価格で買取ることが出来た。Ａさん「組合を通して交渉したことが一番いい結果をもたらしてくれた」と語った。

東京借地借家人新聞より

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　杉本さんは家を買いたいと思って、手頃な家を物色していた。不動産屋へも足繁く通った。そんな折、知人からマンションを格安で売りに出している人がいるとの情報を得て、その人を紹介してもらった。そのマンションは借地権付ではあったが、２千万円と格安で部屋数の多い掘出し物であった。

　杉本さんは即決で買うことにした。不動産業者が介在していないので仲介手数料（66万円）も支払わなくて済むと思うと安い買物である。

　杉本さんはマンションの登記も済ませ、そのマンションに引越した。ところが、マンションの土地所有者から、借地権の無断譲渡であるというクレームがついた。土地所有者は「部屋の前所有者は、私（土地所有者）から借地権の譲渡承諾を受けずに、売ったので、その譲渡承諾料を支払え」と言い、「支払わなければ、賃貸借契約を解除する」と杉本さんを脅したのである。

　杉本さんは困って、組合に相談してきた。組合は杉本さんに、「土地所有者の言っている通り部屋の前所有者が譲渡承諾料を支払っていないことが事実であれば、借地権付きマンションであるから敷地利用権が賃借権であり、その無断譲渡ということで、民法６１２条2項の規定から賃貸借契約を解除されることは当然あり得ることである」と回答した。

　但し、借地契約の解除が認められたとしても、マンションという構造上、当該一室の収去・土地明渡を執行するのは無理があるので「建物の区分所有等に関する法律」10条に基づく建物売渡請求（＊）をされる場合が多い。

　敷地利用権に対して予め一定の金銭を支払って包括的に賃借権の譲渡承諾を土地所有者から受けている場合は、自由に譲渡が出来る（譲渡権利付賃借権）。しかし、そうではないとすると、譲渡の度毎に土地所有者の承諾を得なければならない。その場合の譲渡承諾料は一般的には各室の敷地利用権価額の10％程度であるが、売買代金の10％位の支払いで承諾を認める場合が多い。

　杉本さんの場合、45万円支払えば承諾すると言っているのであるから取敢えず支払って、後日、売主に損害賠償請求をして、その代金を取返すことを提案した。

 

（＊）（区分所有権売渡請求権）
第10条　敷地利用権を有しない区分所有者があるときは、その専有部分の収去を請求する権利を有する者は、その区分所有者に対し、区分所有権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。

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　京都市北区で借家住まいのＳさんは､３年前の１２月に借地借家法第３８条に規定されている３年契約の定期建物賃貸借契約を結びました。

　そもそもこんな契約を結んだことが難儀の始まりでしたが､それでも「定期建物賃貸借についての説明書」に「再契約」ができると記されていることをよりどころに契約しました。そして､今年７月には「定期建物賃貸借契約終了のご案内」と同封して「解約申込書」「入居申込書」が送られてきました。

　Ｓさんは､当然「再契約」するべく､指定期日内に「入居申込書」を提出しました。

　ところが､９月に突然家主から「再契約しない。１２月いや今すぐ退去せよ」とのあらっぽい電話が入り､その後物件の管理会社からも内容証明郵便が届きました。

　Ｓさんは、その内容証明郵便をもって京都借地借家人組合連合会（京借連）事務所へ相談。

　京借連は､Ｓさんが持参した書面では法律上の手続が一応されており､かなり困難であろうと考えました。

　しかし､最後まで諦めずに、再契約が可能であり､それも規定・約束どおりに提出していたことから､『再契約されるべきが正当であり､本来６ヶ月前には通知されねばならない解約通知が３ヶ月前になされたこととも併せて無効である』と内容証明郵便を送ったところ､「今回に限っては再契約をする」との返事を受取りました。

　　京借連では､取敢えずはＳさんの居住の権利が守られたことにほっとしています。

全国借地借家人新聞より

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　バブル期に急上昇した地代は、バブル崩壊後も高値安定となっています。一方、借地人にも高齢化の波が押し寄せ、生活を直撃しています。静岡借地借家人組合のＹさんもその犠牲者の一人です。

　「生活が苦しくて高い地代が払えない」とのＹさんの訴えに組合では、地主側の代理人の弁護士へ「地代減額の交渉に応じてほしい」と申入れ、今年４月に交渉が実現しました。

　地主側の弁護士は、「現行地代は合意賃料、値下げの意思はない、借地の譲渡も認めない、意義があれば法廷で」というものでした。

　組合では、Ｙさんの近隣で以前地代値上げ反対の運動があったことを知り、情報収集と共に「借地人新聞地域版」を作り配布しました。

　そして、７月には、「地代を最高裁事務総局が示した公租公課の２．５倍に値下げせよ」との調停を静岡簡易裁判所へ申立、９月上旬から調停が始まりました。地主側弁護士は、「若干の値下げには応ずる」と当初のゼロ回答から値下げを認める変化を見せました。

　調停委員の斡旋が数回続き、「坪月５０円の値下げなら応ずると地主側から提案されましたが、問題にならないと一蹴したところ、地主側から「地主負担で地代を鑑定したい」と申入れがありました。

　１０月開かれた調停では、地主側から「鑑定の結果が遅れているので次回に提出する」との申し出がありました。

　組合側は、近隣で公租公課の２．６９倍の地代の実例を示し地代の値下げの実現へ向けて奮闘することにしています。

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　Ｍさんは､神戸市内で５年前に店舗として月額家賃１５万６０００円､敷金１７２万円の条件で賃借し､当時敷引特約はありません。

　今年１１月末で契約の解約を予定したＭさんは､契約書で退去予定の６ヶ月前に退去届の提出を義務付けられていましたので､今年１１月末日までに明渡をすればよいと思っていました。

　ところが､管理業者は、新規契約者の入居を１２月１日から予定しており､契約期間内にリフォームを指定業者にさせるというものです。

　指定業者からＭさんへ送られて来た原状回復費用の見積額は､１２６万円でした。

　Ｍさんは､故意・過失もなく､あまりにも高額な請求額であったため､知人から紹介された工事業者に見積を依頼したところ７７万円と大きな隔たりがありました。

　そこで、Ｍさんは管理業者と交渉するが何の進展もせず平行線となり､尼崎借地借家人組合へ相談。

　尼崎借地借家人組合から､通常損耗は家主負担であるとの助言を受けたＭさんは､法律事務所へも相談したところ組合の助言と同様であったことから､管理業者へ代理人を立てて争うことを伝えました。

　すると管理業者は他の業者にも再見積させることを約束。その後も粘り強く交渉したした結果､原状回復費用の負担は４０万円とすることで解決しました。

全国借地借家人新聞より

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　荒川区西尾久1丁目で昭和33年から37坪を借地しているＦさんは、12月に地主より「今度土地を売ったので地代もそちらに払ってほしい」と通告があった。

  その後、地上げ会社の開発部長がきて「所有権は当社に移転したので土地を買うか売るか、契約残存期間は9年あるが切れたら借地権は消滅する万一、更新を認めたとしても多額な更新料が必要だ。それにＦさんは家屋に抵当権がついている。このような物件は早く処分した方がよい」と主張。Ｆさんは「余計なお世話だ。今後も借地を続けていく」と断った。

　ところが地上げ屋は「借地は絶対認めない。売るか買うか腹を決めろ」と脅かした。組合より「借地人を恫喝する気か」と一喝すると、「また話に来ます」と引き上げていった。Ｆさんは組合立会いでならとと念を押した。

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　足立区の組合事務所の近くに住むＹさんは、借地の土地の公売通知を見てビックリ、とても買う資金も用意できず途方にくれていた。

　看板を見て組合に相談した。同じ地主の敷地内に１９軒の借地人がいるが聞くことも出来ずにいた。共同入札等の入札の方法もあることを知り、勇気を出して１８軒に声をかけ、組合の協力で相談会を開いた。

　全員一致の方向はとれなかったが、３軒が組合に加入し、今後もお互いに情報交換していくことになった。

東京借地借家人新聞より

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　板橋区清水町で商売をしているＭさんは、２０数年前に、当時の地主から多額な更新料の請求を求められ、地代の受取を拒否され供託した。その後、その地主が底地を担保に銀行から多額の借金をしていたが、バブルの崩壊で競売にかかった。その前には、債権機構から、地代の差押えなどいくつかの係争があった。

　競売で落札したのは、Ａ不動産会社だが、その背後に大手不動産会社のＭ不動産がいた。昨年から今年の前半にかけては借地権を買取り、立退きをして跡地にタワーマンションを計画していた。執拗な交渉に組合員であることを通告し、話し合いをしていた。

　ところが、１１月に入ると様相は一変した、借地権の買取を言っていた不動産会社は底地を買取ってくれ、しかし、その条件は親族以外には絶対流さないでという一筆を提出するように要求してきた。

　組合に入会し、２０年以上頑張ってきたＭさんには到底承服できないので断り、今までどおり組合と相談しながら交渉するということを不動産会社に通告した。

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　大阪市東淀川区豊新5丁目の商業ビル（一部居住用）で店舗を賃借しているＩさん等8名の商人は、今年8月上旬突然「平成20年7月24日旧所有者から買受け所有権を取得し、併せて貴殿（貴社）に対する定期賃貸人たる地位を承継した」「平成21年3月31日に契約期間が満了する」よって「借地借家法38条4項の規定に則り通知する」旨の「通知」が新所有者から送られてきました。

　Ｉさん等は、昭和62年4月に前所有者と賃貸借契約を結び、平成19年4月に契約更新し、「定期店舗賃貸借契約書」に印鑑を捺しました。その時、Ｉさん等は定期店舗賃貸借が何のことかまったく知らず、従来の更新手続きと思い込んでいました。

　驚いたＩさん等は、東淀川借地借家人組合へ相談し事後対策を検討したところ、定期店舗賃貸借切り替える場合、書面により事前の説明があり当事者の合意がなければ無効であることがわかりました。

　そこで、契約時に前所有者から定期店舗賃貸借に切り替える旨の書面による説明がなかったことから、「定期店舗賃貸借契約書」は無効である旨の通知をおくりました。

　その後、新所有者からは、何の意思表示もなくＩさん等は組合に入会し営業を守るために頑張る決意をしています。

　全大阪借地借家人組合連合会の調査によると、平成12年2月1日付けで建設省（現在国土交通省）は、定期借家制度を適用する賃貸借は、「書面を契約書とは別に交付して説明しなければならない」「それを怠った場合は、定期賃貸住宅契約とはならず、従来型の正当事由がない限り賃貸人からの更新拒絶ができない賃貸住宅契約となること」との「通達」を都道府県知事宛てに出していることが明らかになりました。

全国借地借家人新聞より

　東京・台東借地借家人組合（注）　平成12年2月1日　建設省建設経済局長・建設省住宅局長名で都道府県知事宛てに「定期賃貸住宅標準契約書に関する通達」が出されている。以下が借地借家法第38条2〜3項関係の事項。

　「定期賃貸住宅契約を締結しようとするときは、あらかじめ賃貸人は賃借人に対し、契約の更新がなく、期間満了により終了することについて、その旨を記載した書面を契約書とは別に交付して説明しなければならないこととされており、それを怠った場合は、定期賃貸住宅契約とはならず、従来型の正当事由がない限り賃貸人からの更新拒絶ができない賃貸住宅契約となること。このため、書面の雛形である「定期賃貸住宅についての説明」の周知を図ること。」（「定期賃貸住宅標準契約書に関する通達」建設省経動発第10号、建設省住民発第1号）

 

借地借家法
（定期建物賃貸借）　
第３８条 　期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第３０条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第２９条第１項の規定を適用しない。

 ２ 　前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。

 ３ 　建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。

 ４ 　第１項の規定による建物の賃貸借において、期間が１年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の１年前から６月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から６月を経過した後は、この限りでない。

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　大田区大森西＊丁目所在の木造２階建一棟37・26�u築50年の建物を賃借中のＭさんが知人の組合員の紹介で入会したのが８月。隣接の共同住宅18・18�uの部屋築37年を賃借の息子共に、契約解除明渡しを求められて悩んだ末に知人に相談したという。

　この建物を買い取った不動産業者が契約期間を無視して解除明渡し請求なので、組合は直ちに業者に撤回を申し入れた。築50年の建物の訴訟を考えると現状を維持することが得策とは成りえず、業者と条件交渉に入る。

　問題は築50年の老朽状況と家賃が低額であるために交渉は困難を極めた。しかし、相手は組合をよく知っている業者であったため合意内容はＭさん親子が満足できるものとなった。

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　Ｓさんは、荒川区荒川＊丁目で昭和２２年から４６坪を借地しいる。親子３代にわたり和菓子店を経営している。借地契約の更新は昨年５月に２０年の更新を迎えていたが、地主が何も言ってこなかったから更新に気がつかなかった。

　ところが今年の夏になって不動産屋から更新の通告を受け「更新料を６００万円支払え、地代は現行６万円のところ８万円に値上げする」と言われてビックリ。

　Ｓさんさんは今まで親の代から更新料を支払っていた。だから、今回３００万円位は仕様が無いと思っていたが、金額の差があまりに大きいのでとっても支払えないと断った。

　ところが、どうした訳か今度はいきなり地主本人が直接来宅し、更新料は１０００万円に値上げすると通告してきた。

　Ｓさんは、借地の更新は既に借地法6条の規定に基づいて法定更新されており、今回は更新料を支払わずに済ますことにした。その代り地代は、苦しいが自ら1万円値上げし、7万円で振込もうと考えた。しかし､組合の説明では現在の地代でも高いということなので、９月末に今まで通りの６万円で地主の銀行口座に降込んだ。

　すると、地主は１０月に入って直ぐに振込んだ地代を返しに来て「更新料を払っていないから地代の受領を拒否する」と言ってきた。

　Ｓさんは、それならばと１０月末に、９月分と１０月分の地代を供託した。

　数日後、地主から今度は賃料２か月払っていないから契約を解除すると文書通告を受けた。

　Ｓさんは、地主の理不尽なやり方に怒りを感じた。商売も売り上げが伸びず不況続きの中で高額な更新料や一方的な値上げ等到底容認できるものではない。地主とはみんなこんなやり方で借りている人達を苦しめていることを初めて知った。もう少し早くから借地人の権利を知っておけばよかったと反省いている。

東京借地借家人新聞より

借地法
第５条　当事者が契約を更新する場合においては借地権の存続期間は更新の時より起算して堅固の建物については30年、その他の建物については20年とする。この場合は第２条第１項但書の規定を準用する。

２　当事者が前項の規定する期間より長い期間を定めたときは、その定に従う。　

第６条　借地権者が借地権の消滅後土地の使用を継続する場合においては、土地の所有者が遅滞なく異議を述べないときは、前契約と同一の条件をもって更に借地権を設定したものとみなす。この場合においては前条第１項の規定（存続期間は更新の時より起算して堅固の建物については30年、その他の建物については20年とする）を準用する。

２　前項の場合において建物があるときは、土地所有は第４条第１項の但書に規定する事由（土地所有者が自分でその土地を使用する等の正当な事情）がない場合は、異議を述べることができない。

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　堺市泉北ニュータウン周辺の市街化調整区域で先祖代々から１５６坪の土地を借地しているＳさんは、敷地内の３０坪の物置小屋を改修したところ、地主から無断増改築と難癖をつけられ、承諾料と地代の値上げを請求され話合いが物別れとなりました。

　地主側は、弁護士を代理人につけて無断増改築による承諾料の請求を取下げたものの、これまで年坪当たり３８００円の地代を５４００円に大幅値上げを請求し調停を申立ててきました。

　その後、Ｓさんは、インターネットで大借連の存在を知り相談。
　同時に、税負担を調べた結果、現行地代が税負担の７．９倍にもなっており、これにはビックリ。「むしろ地代減額を調停員に伝えたい。ましてや都市計画法では調整区域のため利用制限があり、あまりにもひどい」と怒っています。

大借連新聞
（全大阪借地借家人組合連合会）より

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　非正規雇用のために突然職場を追われた借家人が、収入が途絶え月末になると家賃を約束通り払いたくても払えず外出先から帰宅すると戸口のドアーの鍵が取替えられ、入居不能となるトラブルが最近増えています。

　大阪で弁護士、司法書士、大借連、いちょうの会の有志で「賃貸住宅追い出し屋被害対策会議」を結成し、１０月２９日「電話１１０番」を開設し被害者救済の活動を進めています。

　Ａ市で賃貸マンションを借りているＮさんは、事情で家賃を月末に支払うことができませんでした。帰宅してみると、ドアーがロックされておりマンションに入室できず、管理会社へ連絡すると、「契約書に家賃滞納即日退去の特約があり、入居前に重要事項説明書でも確認している」と部屋の使用ができない状態が続きました。

　一方的なドアーロックは、刑法の不動産侵奪罪に該当し犯罪行為であり、違法な自力救済で許されないと業者に抗議しドアーを開けさせました。

　（注）《不動産侵奪罪》「他人の不動産を侵奪した者は、１０年以下の懲役に処する。」（刑法２３５条の２）　

大借連新聞
（全大阪借地借家人組合連合会）より

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　大阪市都島区都島北通り２丁目の借地人Ｈさん等１４名、Ｏ工務店に地上げされ、大幅な地代値上げを要求され、１７年越しの係争中です。

　平成３年には、角地にしぼって地代の値上げで提訴してきました。

　都島借地借家人組合に入会している会員が裁判費用を分担し、他の地主の地代を調査したり、鑑定士の現地調査に立ち会うなど心を合わせて闘って来ました。その結果、多少は地代の値上げを認めたものの和解が成立しました。

　この和解によって、地主側は、Ｈさん以外の借地人にも和解条件に従って値上げに応ずるよう要求してきましたが、これを拒否して相当と考える金額を加えて引き続き供託しています。

　この借地人の班は、現在まで１７年間団結を崩さず都島借地借家人組合の運動の核の役割をはたしている一つになっています。

全国借地借家人新聞より

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　横浜市港北区高田西で平成１９年１１月１日、２年間の条件で借家の賃貸借契約を結んだＫさんは、入居後わずか４か月後に家主の代理人の建設会社から明渡を請求されました。

　Ｋさんは、インターネットで組合の存在を知り入会した。組合の支援を得て、建設会社と話し合いを重ねて来ました。

　その間家主側からの嫌がらせもありましたが、組合側は、基本的には２年間の期間で賃貸借契約が存続しており、明渡に応ずる意思のないことを、家主へ内容証明郵便で通知したところ、家主側の態度が一変し、Ｋさんの要求通り合意を勝ち取りました。

全国借地借家人新聞より

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　松本市内に住むＭさんは、家賃月６万円、敷金２カ月でアパートを２年間借り９月に明渡しました。貸主は大手の不動産業者ですが、入居時の契約書には敷金を「入居保証金」として記載し、明渡すときは「退去引金」として返金しないとなっているから、と一銭も返しませんでした。

　Ｍさんは消費生活センターの紹介で組合を訪れ、どうしても納得できないが、いい方法を教えてほしいと組合へ入会しました。

　組合では経過を聞いたところ、名前は「入居保証金」でも敷金であることは明らかだし、また、消費者契約法第１０条にも違反しているから｢入居保証金｣は当然全額返還すべきものである。よって、「本書面到達後１週間以内に全額返還せよ。もし履行しないときは法的手続をとる」旨の内容証明郵便を発送することで一致しました。

　早速Ｍさんが相手の不動産会社宛に内容証明郵便を送ったら、電話で返事が返って来て「入居保証金は返金します」ということでＭさんも喜んで報告してくれました。

全国借地借家人新聞より

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　千葉県我孫子市居住のＳさんが出雲の国の島根県に嫁いだ娘さんと組合事務所を訪ね、入会したのは昨年10月だった。

　子供らも独立し、夫の死去を機会に住まいを移転したので大田区の51坪の借地権譲渡を大手不動産のＳ社に依頼したが、地主の買取価格は想定の２分の１以下いうことで、Ｓ社は打つ手はないと借地借家人組合を紹介されたという。

　組合もよく知っている地主なので、直ちに借地権譲渡の非訟手続きの準備とともに、借地権譲受人紹介者の業者を介して改めて打診したが決裂となる。

　Ｓさんは、裁判等に要する経費の持ち合わせが不足のため、業者が一時負担し和解成立後の決済時に精算することで裁判を行う。地主自宅は東南に位置しており、想定どおり地主が買取を主張し、５月現地調査が行われ７月に示された、鑑定結果は４千数百万円だった。地主は直ちに高すぎると鑑定結果を拒否。

　夏休み明けの裁判で空き家で管理もせず草木が伸び放題である等と異議を述べ、３千万円を提示したが裁判所は受け入れず、鑑定とおり和解が成立し１０月２１日決済した。

　この地主から高額な更新料を請求されて係争中の借地人３世帯も、組合に加入し支払いを拒否して頑張っている。

東京借地借家人新聞より

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　豊島区西巣鴨に借地して５０年以上になるＡさんのところに、昨年末、亡くなった地主の相続人である長男から、相続人代表としての挨拶と地代の請求書が送られてきた。

　いつもどおりに指定された銀行に１年分の地代を送金しておいたところ、今年に入り、Ａさんの土地を相続したという地主の長女の代理弁護士から契約書に記載されている当月払いの賃料が支払われていないのでただちに支払うよう内容証明が送付されてきた。

　不安を感じたＡさんは知り合いの司法書士に相談した。まかせなさいといわれ安心していたが、今度は９月にいきなり、相手弁護士から地代の未払いと増改築違反で明渡しの調停をおこされた。

　依頼した司法書士に確認したところ何もやっておらず、仰天していろいろ探したところ借地借家人組合があることを知り相談にきた。

　地代の支払い方法はすでに数年前より１年払いとなっていること、増改築も先代の承諾を得たことなど調停の回答書を作成し、簡易裁判所の調停に出向いた。証拠の領収書も添えて提出したところ、あっさりと地主の弁護士は明渡し問題を撤回し、借地権を売買してくれという話に方向転換した。

　Ａさんは「組合に相談して、本当に助かりました。売ることも買うことも出来ないので、このような強引な地主に対抗して、引き続き組合と相談して頑張ります」と話した。

東京借地借家人新聞より

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　荒川区東日暮里＊丁目で約１９坪の借地をしているＴさんは今年の８月に更新を迎えることになっていたが、２月頃地主から今度土地を売ったので後はその人達と話し合ってほしいと連絡が入った。

　その後、地上げ屋の社員２人が訪ねて来て、「土地を買うか借地権を売るかどちらかにしろ」と言われ地上げ屋と判明。

　Ｔさんは組合に入会し、買取りを断ったところ「更新料１５０万円、地代は現行の倍額の３万円を支払え、当社の言うことをきかなけば裁判でも何でもする。そのときには大変な費用がかかる」と脅かされた。Ｔさんは、今後話し合いは組合事務所以外ではしないと頑張っている。

東京借地借家人新聞より

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　葛飾区高砂で２代にわたり借地をしている渡辺さんは、土地を買ったと称し、地主の委任状を持った不動産会社の来訪を受けた。

　買ったと称する会社は、さくら住宅（株）、来訪者はその会社の委任を受けた三和住宅（株）で、委任状の内容はさくら不動産販売（株）の所有の不動産の管理・賃貸料集金及び仲介その他一切のことに関しての行為を委任している。

　この２社は知る人ぞ知る地上げ屋。所有権譲渡に関して聞いたところ、所有権移転登記はまだされていないとのこと。名うての地上げ屋の物件ともなれば素人では太刀打ち出来ないのが現状である。相手の要求が何かと知る必要があり、まずは葛飾借地借家人組合を窓口に交渉することにした。

東京借地借家人新聞より

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　２００８年８月２０日、尼崎簡易裁判所は、地代減額請求事件で、借地人が減額請求の正当性の理由として、最高裁の継続賃料（地代）は「公租公課の２〜３倍」が適正額との見解を示した指針に対して「相当賃料算定の一事情にとどまるものである」との判断を示し、尼崎簡裁が指定した不動産鑑定士による若干の減額を示した鑑定結果をもって適正地代であるとの判決を下しました。

　兵庫県尼崎借地借家人組合の借地人Ｔさんは、５４．９�uの土地を借地し、平成１２年５月に合意した月額地代３万２８００円（当時公租公課倍率７.９倍・平成１９年度１１.２倍）を、公租公課倍率が上昇したことから考えて、平成１９年５月分より１万１６２９円が相当であると減額請求を申立てました。

　一方、地主側は毎年月額１０００円値上げすることが適正額であったと主張し、４万１７００円増額の反訴をしてきました。

　尼崎簡易裁判所は、月額地代２万８７００円が相当額とした鑑定額通りの判決を言い渡しました。

　Ｔさんは、この判決に対して１２.５％の減額であったが、公租公課倍率は９.８倍であり適正倍率からみて不当に高く不十分であると主張し、２００８年１０月７日神戸地裁尼崎支部へ控訴しました。

　Ｔさんは、不動産鑑定基準による算定された地代は、従前地代を基準にして算定さており従前地代が不適正であれば鑑定される地代も不適正であると主張し、あくまで最高裁の指針を反映した判決を求めています。

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　「敷引特約」に関する判例の動きを窺い見ると、２００１年４月１日施行の「消費者契約法」の影響が大きいことが判る。加えて、「敷引特約」自体が消費者契約法に反して無効という流れが定着してきたことが実感出来る。約７年間で裁判所の「敷引特約」に関する考え方が大きく変わったことがよく判る。今回紹介する事例は、消費者契約法が適用される以前のものである。

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　大阪簡裁は、敷金返還請求少額訴訟で、「敷引き額は、賃借人の債務不履行による損害や家屋の修繕費用等をあらかじめ概括的に定めたものであると解することができる」として敷金から新たに修繕費用として差し引くことはできないとして３０万円の返還を命ずる判決を下しました。

　大阪市城東区で、平成６（１９９４）年１１月から賃貸マンションを借りている仲野みゆきさんは、敷金８０万円を支払い、退去時３０万円を返還することを条件に入居しました。

　平成１３（２００１）年２月に契約を解約したところ、１か月後に敷金を返還す約束になっていたにもかかわらず、汚れや染み等があることを口実にして、家主は修繕費用２３万８４５５円を請求し、３０万円の敷金返還を拒否してきました。

　そこで、仲野さんは、引っ越し先の旭区借地借家人組合の支援で大阪簡裁へ少額訴訟を起こしました。その約１か月後に公判が開かれ、１回で結審し、その１週間後に前記の判決が出ました。

　勝訴した仲野さんは、「弁護士もつけずに自分で裁判を起こすことに決断がいったが、裁判に勝てたのは本当に嬉しい。組合から提供された建設省住宅局の『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』は、大きな励みになた」と語っていました。

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　２００７年９月、京都市伏見区で借家住まいの伊藤さんは、京都･伏見簡裁で勝利判決を勝ち取ったところ、家主から５０年以上も前に行った家屋の改築を取り上げ、「無断増改築」との難癖をつけ、「契約解除・建物明渡請求」の裁判を京都地裁へ提訴されました。

２００８年８月７日、京都地裁は、借家人の伊藤さんへ「原告（家主）の請求を棄却する」という完全勝利の判決を下しました。

　判決理由では、「被告の生活（居住及び収入源である営業）を維持する最も基本的な条件である本件建物の賃貸借の継続を危険に陥れるような選択をするとは考えがたい･･･被告が（その後の明確に承諾を得てした小修繕）工事よりも大掛かりな工事である本件改築工事について、賃貸人の承諾を得なかったとは考えがたい」として、「被告は、本件改築工事を施行するにあたり、賃貸人の承諾を得たと認めるべきであるから、本件賃貸借契約に解除理由はなく、原告がした本件解除の意思表示は効果を有さない。」と契約解除の請求を棄却しました。

　その後、家主が不当にも大阪高裁へ控訴し、伊藤さんは引続き係争中になりました。

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　板橋区南常盤台に住む井上さんのところに 、今年の７月に地主の娘から「母親に代わって更新についての話を一任されたのでご連絡ください」という通知が来た。

　井上さんは不安になって、様々なところに行って相談したが、最後に知り合いから紹介されて組合事務所に来た。

　相談された組合では今年末に更新の期間が満了になるので「貴殿から賃借している土地には当方が所有している建物が存在しますので更新し、引き続き住み続けるつもりです」という回答書を出すことにした。

　回答書が到着した９月はじめに井上さんに「地方にいる地主の娘が東京に出てくるので話合いを持ちたい」とこの娘の代理人という近所の不動産業者から電話があった。それならば、こちらも窓口を組合としたいと再回答した。

　 早速、この業者から組合に電話が入ってきた。この業者、地主から委任されたといって更新料の請求と地代の値上げを請求した。

　対応した組合では、「更新料支払いは最高裁の判決でも支払い義務はないですが、それでも支払いを請求する法的根拠はあるのですか」という問いに対して、「それは旧借地借家法の考え方で現在は新法の時代で、しかも２０年前の昔の古い契約で、今の時勢『払わない』という考え方はおかしい」と訳のわからないことを主張してきた。

　最後には捨て台詞のように「それならば裁判にするぞ」といって電話をきった。井上さん「この不動産屋は最近、代替わりしたばかりで、実績を上げようと必死なのではないか」と話していた。

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　豊島区の池袋駅から徒歩で２０分位の住宅街の一画で１０数軒が一人の地主から借地して住んでいました。

　今年の７月に地主から「この度、親が死去し、その相続税を支払うことが困難で、この土地を処分することにしました。ついては底地の買取りを希望する人は連絡をいただきたい。又、買取ることが出来ない場合は、業者に売買いたします。その場合、今後何が起きるか分かりません」という手紙が送られてきました。

　びっくりした借地人は、以前からその存在を知っていた組合に相談にきました。組合では相続税の支払いというならば、まず地主に物納をすることを提案し手紙を送ることにしました。

　しかしながら、すでに何軒かの借地人のところには地主の代理人である地元の不動産屋が売買の話をしに来ていました。不安を感じた借地人、１０数人で組合の相談会を開催し、説明を受けました。

　組合の豊富な相談事例から、底地を買取る業者の実態を理解し、万が一に業者に売買されても、全員が組合に入会して団結して頑張ることにしました。入会した人は「お話を聞いて安心しました。なんとか頑張れそうです」と語りました。

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　足立区江北町に住むAさんは、昨年８月に借地人の家主が業者にかわった。

　 早速、家屋の老朽化を理由に明渡しを要求されたが、少ない年金とパート収入で生計を維持しているため、他へ移転すると生活できない。地元の議員さんを介して組合に相談に来た。組合を通じて業者に対して「都営住宅に入居するまで明渡しはできない」と回答した。賃料の受領を拒否され、直ちに供託した。

　今年の２月、弁護士を介して調停に持ち込まれたが、Aさんは病気で入院中のため出廷を拒否したところ、調停は不調となった。

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　横浜市に在住のBさんは、大田区大森西５丁目の宅地6・55坪の借地権付き共同住宅を相続した。

　昨年11月末の契約更新を迎えて、更新料に底地買取、明渡しに地代増額等地主の矛盾したメチャクャ内容の請求にも誠意を持って対応してきたが、益々ひどい事態となって知人の紹介で組合に入会。

　直ちに、借地法に基づく契約更新の請求と、更新料支払い拒否を内容証明郵便にて通告した。受領済の地代を返却されて供託した。この程地主は、過去の更新料支払いを理由に、当初の約半額の５００万円余の更新料を請求する調停裁判を起こしてきた。

　最高裁判決や今年４月の当組合員の地裁判決を学んだBさんは、調停初日に更新料の支払義務もないことを宣告し、調停は不調にしたとの報告が組合にあった。

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　荒川区西尾久７丁目の４階の１室を昭和５５年８月から借りている。Aさんは昨年７月に突然家主から明渡してほしいと口頭で言われた。

　マンション全体で１４部屋のところ、次々と入居者が立退き現在Aさんを含めて２世帯しか住んでいないので採算が取れないというのが明渡の理由だ。

　Aさんは、９月に入って引越しの条件を話し合うよう申し入れた。３日後家主から連絡が入り「ネット等で調べたが、Aさんは夫婦２人暮らしで家財道具はあまりない筈なので２万円位でどうですか」と回答が来た。Aさんは、馬鹿にするも甚だしいと一蹴した。

　その後今年の８月に内容証明が来た。「法定更新は認めない。建物が老朽化している」と前回と異なる理由をつけて来た。Aさんは他の１人も誘って組合に入会した。勝手な家主の考えで住まいが脅かされると徹底して権利を守り抜く決意でいる。
　

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　6月下旬、若い女性Kさんから、突然「違法建築で報道されたユービー福島に住んでいるが、オーナーから明け渡しを云われている」との相談が大借連へありました。

　Kさんの話によると、5月中旬にマスコミが「水増し建築の賃貸マンションで耐震性に問題がある」と報道された直後、オーナー側の代理人から明け渡しを請求され、その条件は、「入居時の敷金を全額返還する、引越料は指定した業者を使う場合は全額負担する、その上で迷惑料として10万円を支払う」との条件で7月末までに退去してほしいと云うものでした。

　Kさんは、危険なマンションと知りながら一方的に明け渡せというオーナーへ「引越したら家賃があがるし不便になる。さらに、敷金も高くなる。こんな負担については補償してもらえないのか」と交渉するが誠意のない回答に怒り、大阪市計画調整部監察課へ問い合わせた。「違法建物の問題は、当事者間の問題であり、大阪市は無関係なのでオーナーと話し合ってほしい」とまったく取り合ってもらえず、インターネットで大借連を知り連絡したとのこと。

　大借連は、大阪市監察課へ照会したところ、全く同じ対応に終始。対応した課長代理は「」建築確認申請を受理後は、建築主から完了検査の申請がなければしないことになっており、今回のユービーの件はオーナーから申請がなかったので完了検査はしていない。申請のない建築物のトラブルはオーナー側の責任であり、違法建築物の疑いがある場合については通報により検査を行い、明らかに違法であることが確認されれば取り壊しを含めて行政処分を行っている」と応えるのみで、被害者に対する行政責任を負う認識が全くないことが明らかになりました。

　大借連側は、「居住者は、違法建築物であるかどうか、完了検査済み賃貸マンションであるかどうか仲介業者（ツービーは宅建免許業者）から説明があれば判断するであろうが、今回はオーナーから直接契約したので詐欺にかかったも同然である。しかも、完了検査は申請がなければしなくてもよいなどの見解は建築基準法がザル法であることを認めたものだ。大阪市の責任者は重大だ」と問いただししました。そして、後日大阪市へ申し入れることにしました。

　Kさんは、オーナーへ文書で抗議し要求をまとめ文書で申し入れたところ、オーナーの代理人から「7月末までに立ち退く故ことを条件に誠意を持って対応する」との回答えました。

大借連新聞
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　大阪市福島区で民間住まいリング「プリオール福島」を賃借していたＳさんは､今年６月１７日に退去したところ､大阪府特定優良賃貸住宅認定事業者である（株）長谷工ライブネットから敷金４４万４６００円相当額の原状回復費用として４０万８０００円の見積書を添付して支払請求を受けました。

　Ｓさんから相談を受けた北区借地借家人組合は､大量の賃貸マンション管理を行っている長谷工が国土交通省が指導している｢敷金トラブル解決のためのマニュアル」（「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」）を無視して不当な原状回復費用を請求していることは重大な不当行為であると､大借連（全大阪借地借家人組合連合会）へ連絡。

　大借連が調べたところ､長谷工が「特定優良賃貸住宅」の使用規則・使用細則・修繕費負担区分表を独自に作成し､不当な請求基準を一方的に提示し退去者に原状回復費用請求を行っていることが明らかになりました。

　そこで､対象物件が「大阪市の民間住まいリング」であったことから大阪市都市整備局民間住宅課へ照会したところ､大阪市も長谷工の行為が事実であれば不当行為であり指導することになりました。

　その結果､長谷工も大阪市の指導を受け、「業者に原状回復費用の見積りをさせ､それを資料として提供したのであって支払請求をしたのではない」と言い逃れ、Ｓさんへは､タバコの「やに」よる汚れのクロスの張替代約２万円の支払を求めてきたのでこれに応じることになりました。

　相談に応じた井上北区借地借家人組合事務局長は、「長谷工足る大企業が独自にマニュアルを作り違法な請求をしてくることに怒りを感ずる。多くの退去した賃貸住宅居住者が騙されているのではないだろうか」と述べています。

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　天六阪急ビルは、北区天六交差点北側に茶色の８階建のビルで、大正１５年に建設されました。かつてこの建物は、天六界隈のシンボル的存在で、阪急の終着駅であり繁華街でした。

　現在は、地下鉄ができ、一時ほどのにぎわいはありませんが、天神橋商店街の出入口として貸店舗として営業しています。

　奈良市内に住むYさんは、このビルを阪急電鉄から平成１６年４月から平成２１年３月までの期間で定期賃貸借契約を結びました。

　当時は、Yさんは定期賃貸借契約がどんな契約であるのか理解できませんでした。そして、契約前に阪急から、「定期賃貸借契約についての説明」なる書面に署名捺印をしました。

　今年４月になって、阪急から「築後８０年が経ち老朽化が著しく建替をする」との理由から契約解除の通知を受け、今年１２月末で解約することを通知してきました。

　相談を受けた北区借地借家人組合は、Yさんから事情を聞き検討した結果、「契約期間が来年３月末までの定期賃貸借契約であり、期間が終了すればいずれ解約しなければならなくなることから、残存期間もあり移転料を請求して見てはどうか」とアドバイスをしました。

　阪急側は、Yさんの要求を受け入れて、敷金を全額返還し、移転協力金として２００万円の支払いを約束しました。

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住宅セーフティネットの公営住宅にも定期借家制度の活用促す
礼金・敷金ゼロ物件の罠
短期の定期借家物件で居住が不安定に

<IMG height=165 alt=インターネットに掲載されているゼロ・ゼロ物件 src="http://www.yuiyuidori.net/to-syakuren/3-u/img/498-1.jpg" width=230>

インターネットに掲載されている ゼロ・ゼロ物件

　定期借家制度が２０００年３月に導入されて９年が経過するが、民間賃貸住宅市場で依然として普及されていない。

　公営住宅や公社住宅などでは、条件つきながら導入される一方で、非正規雇用労働者などワーキングプアをターゲットにした礼金・敷金ゼロの１年間の短期の定期借家物件が増加傾向にあり、消費生活センターには家賃が相場より高いために家賃を滞納して退去を迫られる相談が増加しているという。

■定期借家制度の内容知らない借家人
　定期借家制度について国土交通省が平成１９年３月に行なった調査によると、新規契約に占める割合は普通借家契約９５％に対し、定期借家契約は僅かに５％と民間の賃貸住宅市場においては全く活用されていない。

　「定期借家制度を活用しない理由」として、「賃借人にとって魅力に乏しく、空家になる可能性がある」４５・８％、「普通借家契約に特段の不都合はないため」４４・４％、「審査が厳格であれば、普通借家でもトラブルを防ぐことが可能であるため」２２・８％と、賃貸物件を仲介している不動産業者からも定期借家制度は敬遠されている。

　「定期借家制度の認知状況」では、入居者の中で「内容の全部又は一部知っていた」３３％、「制度があることは知っていた」３４％、「全く知らなかった」３３％で、制度の内容も知らない入居者が過半数を超えている。

■定期借家が貧困ビジネスに
　多くの借家人が定期借家制度の内容について知らない状況の中で、アパート入居の初期費用を支払えないワーキングプアが短期の定期賃貸借契約（１年間）の礼金・敷金ゼロの「ゼロゼロ」物件をインターネットで探して契約するケースが増えている。実際には狭い１Ｋ物件で相場より家賃が高く、結局家賃を支払うのが困難で、退去せざるを得ない人も少なくないという。

　契約について知識の無い借家人に不当な契約条項を押し付けられる場合が多く、最近問題となった借地借家法の適用を認めない「施設付鍵利用契約」であったり、家賃を１日でも滞納すると部屋の鍵を交換し、再入室するのに高額な違約金を取られたという相談が組合にも寄せられている。

　全国消費生活協会の消費生活相談員の玉城恵子氏は「契約自由の原則があるが、非正規雇用労働者など経済的弱者は、居住権の制限された物権を選ばざるを得ない」と嘆く。

　定期借家制度を導入する目的として「良質な賃貸住宅の供給が増える」、「家賃が安くなり借主が借りやすくなる」が大義名分だったはずだが、大義そのものが怪しくなってきた。このまま放置しておくと住宅弱者が貧困ビジネスの餌食になるばかりだ。

■公営住宅等に定期借家制度の活用がすすむ
　住宅困窮者のセーフティネットといわれる公営住宅についても、国土交通省は２００７年９月の住宅セーフティネット基本方針で「公営住宅における定期借家制度（期限付き入居）の活用を図ることは必要である」と定め、定期借家制度の導入の方針を決めている。

　東京都では４０歳以下の若年ファミリーを対象に期間１０年の定期借家制度がすでに導入されている。住宅供給公社についても建替え対象の住宅については建替えの１年前までの期間の定期借家契約で募集し入居させている。

　機構住宅（公団住宅）については、「規制改革３カ年計画」の閣議決定で「定期借家制度を幅広く導入する」ことが決まり、機構住宅にも新規契約等に全面的に導入することが検討されようとしている。

■法改悪の機会を窺う定期借家推進協議会
　不動産業界等で組織する定期借家推進協議会は、定期借家制度の見直しについて(1)家主の事前説明義務の廃止、(2)普通借家への切り替えの容認、(3)中途解約権の任意規定化以上３点の法改正に向けて自民党と連携し、国会への法案上程の機会を窺っている。

　東借連と全借連では、公団・公社・公営住宅の自治会や自由法曹団と共闘を強め、国会や政党への運動を継続して取組んでいる。定期借家制度の問題点や危険性を普及させる運動が急務となっている。

東京借地借家人新聞より

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　神奈川県相模原市で２階建の借家５６平米を借り８年前から住んでいるＦさんは、家主から突然昨年４月に明渡しの裁判を東京地裁に申立てられました。

　明渡しの理由は、�@契約更新時に「借主に不利な契約条項」について改定を求めたことが信頼関係破壊に当たる、�A更新料を家賃の半額しか払わないのは債務不履行である、�B建物が老朽化しているので建替えて家主の長男に住まわせるという内容でした。

  あまりにも理不尽な明渡し裁判ですが受けて立つしかなく、さらに家主の代理人の弁護士は膨大な訴状や書面を提出し、Ｆさんを困らせる目的だけでやっているとしか考えられない裁判だった。

　それでもＦさんは、家族と生活を守るために、組合のアドバイスう受けながら弁護士をつけずに１年半にわたり全て答弁書や準備書面、証拠資料を自分で作成し裁判を闘いました。

　７月２４日の判決は、「原告（家主）の請求はいずれも棄却する。」、「訴訟費用は原告の負担とする。」との内容でＦさんの全面勝訴の判決が下りました。

　裁判所は�Aに関して、「更新料は不動産業者が半額でいいと合意したことは領収書でも証明されている事実から半額に減額合意されたもので更新料未払いの債務不履行には当らない」。

　�@の契約書の改定要求に対しては「そもそも、契約の更新時に契約内容を自らに有利に変更するよう求めることは、契約の一方の当事者である被告にとって当然の権利である」として、信頼関係の破壊に当るという家主の主張を退けています。

　また、�Bの老朽化についても「通常の使用に耐えないほど老朽化していると認めるに足りる証拠はない」、長男に住まわせたいとの原告の意向についても「被告による本件建物の現在の状況と比較すると、賃貸借の解約申入れの正当事由としては薄弱であることが否めない」として、家主の明渡し請求を否定しています。

　久しぶりに借家の正当事由をめぐる裁判で、こころがさわやかになる判決です。結局、家主は控訴せず、判決が確定し、Ｆさんにようやく平穏な生活が戻ってきました。

全国借地借家人新聞より

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　茨城県つくば市で借家をしているＭさんは、４年前の３月に不動産屋から更新料と手数料の請求を受け、知人の紹介で荒川借地借家人組合に入会し、更新料等の支払いを拒否した。

　家主は業者をエイブルに替えた途端、２年前と４年前の２回の更新料と手数料を社員が執拗に取り立ての催促に来るようになった。

　森田さんは、４年前に法定更新をしているので、その後更新はない筈と厳しい請求にも対応。エイブル側は次第に語気を荒げる態度に変化し、滞納もないはずの水道料まで請求してくる始末。Ｍさんはエイブルの一方的な請求や態度に我慢できないと組合と相談し納得するまで闘う決意でいる。

東京借地借家人新聞より

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　立川市錦町で３６坪を借地しているＹさんは、今年の６月末に２０年の契約が切れ、地主から更新するなら更新料として１８５万円を支払うよう請求された。

　Ｙさんは体も弱く今回はとても更新料を支払うお金の余裕もなく困っていたら、たまたま組合事務所の前を通り過ぎ看板を見て組合に相談した。

　組合役員から「更新料を払わなくても法定更新すれば前契約と同一条件で更新ができる」と説明を受け、Ｙさんも安心した。

　地主と直接交渉することはやめて、地主に組合と話し合うよう連絡した。

　７月末に組合事務所に地主とコンサルタントが来たが、組合では更新料をキッパリと拒否した。

東京借地借家人新聞より

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　大田区久が原＊丁目に宅地３３・４５坪を賃借していたＹさんは、更新料支払いを拒否したところ、昭和63年10月分地代が受領拒否されて供託することになった。

　年末に地主の友人という弁護士から「世間並みの更新料」を支払わないとは何事かと、法的手続き取る旨の書面が届き組合に相談のうえ入会した。

　直ちに、借地法に基づき法定更新になっていることを指摘し、重ねて更新料の支払いを拒否した。さらに受領拒否により地代を供託していることを地主代理人弁護士に通告した。

　それから15年Ｙさんが死去し奥さんが相続して地代の供託を継続した。奥さんも２年前から体調を崩し入退院を繰り返すようになり、昨年には養老の老人ホームに入ることになった。その経費捻出のために借地権を処分したいと組合に相談された。

　約20年及ぶ地代供託の状況で地主の承諾は困難と考えつつ、組合知り合いの不動産業者を介しての地主交渉は不調。同業者を介して借地権の購入者を得て、借地非訟手続を行った結果、地主が借地権を買い取ることになり、裁判所の鑑定のための現地調査が行われて、今年５月和解が成立した。

　和解まで約７カ月経過したがこれまでの経費を差し引き手にした金額に、Ｙさんの奥さんは「安堵しています」と老人ホームから丁寧な挨拶があった。

東京借地借家人新聞より

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　板橋区中板橋に借地している梅崎さんは今年２０年の期間満了で更新を迎えた。

　地主の代理人としての不動産会社から更新手続きの通知として「�@２０年前に支払った金額と同額の４２０万円を支払え。�A現行地代の２０パーセント値上げ。�B更新事務手数料として１０万円を支払え」という内容で送られてきた。当初は、不動産会社とはバブル時の買った物件で借金の返済で余裕がない中でこの更新料は払えきれない金額で、なんとか安くならないか交渉してきた。同時に、さまざまな法律相談などを訪ね相談したが納得のいく解答はなかった。

　そのときに組合の存在を知って相談に来た。組合で更新料については契約に特別の約束事がなければ、支払う必要のないことを説明された。組合から「�@更新料支払いの法的根拠�A更新料の算出根拠�B更新事務手数料の根拠」などを質問する通知書を出したところ、不動産会社は回答不能に陥ってしまった。その後、直接地主が面会をしてきたが、組合の説明に反論も出来ず帰っていった。

東京借地借家人新聞より

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　京都市内の中心地、錦小路商店街に一部が不動産業者に底地買いされ１年が経ちました。

　当時、業者は軒並みに賃料を５０％値上げ請求し、Yさんには「業種無断変更」を口実に店舗明渡訴訟を起こしてきました。

　Yさんは、「決して無断ではなく、前家主との間で承諾を得ている。賃料についても５０％もの値上げは認められない」と反論し争いました。

　同商店街の業者２店舗も賃料増額請求の調停が行われており、Yさん同様の主張で闘いました。また、新家主は、これまで２年間の契約期間を１年に短縮するとの要求に対しても抗議し、撤回させることができました。

　家賃の値上げ請求に対しても当初請求額の５０％に抑え、今年２月分（業者は昨年４月分から請求）から実施することで和解が成立しました。

　訴訟中のYさんも、「業種変更」を認めさせ賃料も従来から２３％の値上げ幅で和解が成立しました。

　当初、組合員はYさん１人でしたが、家賃の増額を請求されている店舗に呼び掛け３名が組合に入会し、みんなで団結して闘った成果だと喜んでいます。

全国借地借家人新聞より

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　静岡市内で飲食店を営んでいたMさんは、昨年１０月転居しましたが、契約書で退去１か月後に敷金が返還されることになっていましたが、新年になっても一向に返還されず、静岡借地借家人組合へ相談。

　組合は、家主の経歴を調べると、８年前に組合員が敷金の返還を求めて少額訴訟を争った同一人物であることが明らかになりました。

　当時、家主は「２００軒の賃貸物件を扱って４０年間、敷金を返せと云われたことがない」と主張。この家主の主張に一番びっくりしたのは裁判官でした。そして、家主に対して「敷金は預かり金ですよ。貴方は４０年間もそんなことをやっていたのですか」とたしなめられる場面もありました。

　そして、家主は裁判官の和解勧告にも応じず判決を望み、その結果は「敷金全額を借家人に返還せよ」と組合員の完全勝訴の判決を言い渡しました。

　Mさんは、このようないわく付の家主に対して「敷金返還請求」を内容証明郵便で通知したところ、敷金の１０％の退去時償却費・住宅と倉庫のハウスクリーニング費用を敷金から差し引き返還するというものでした。

　組合では、最近の判例からみてハウスクリーニング代は家賃に含まれている。退去時償却費（敷引き）は原則無効であるので敷金を全額返還されれるべきとの見解を示しています。

全国借地借家人新聞より

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　賃貸住宅の管理戸数全国ＮＯ１で３０年一括借上を宣伝している大東建託だが、今年の２月に家主の代理人と名乗り突然調布市に住むＳさんに対し７月までに立退くように連絡してきた。

　同社の社員は引越しの費用は大会社なので心配いりませんと言葉巧みに明渡し承諾書にサインさせた。　ところが移転先も紹介せず、移転費用も提示してこない。

　困ったＳさんは、組合に相談し、組合が交渉して７月中にやっと引越しができた。

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　東京都狛江市元和泉で寺領地３７坪を借地しているＹさんは、借地契約の更新日から１年後の平成１９（２００７）年５月、地主から坪あたり更新料として１坪８万５０００円の更新料を請求されました。

　Ｙさんは、同敷地を自宅とアパートに使用し借地契約は別々に契約しています。アパート用地は､昭和６１（１９８６）年に約１５０万円の承諾料を支払い再築し、自宅は１０年前に５０２万円の更新料を１０年の分割払いで払っています。

　Ｙさんはインターネットで組合を知り「更新料は法律的に支払う義務がない」ことがわかり多摩組合へ入会し、更新料の支払いを拒否する旨地主へ通知しました。

　地主は、「前回も更新料をうけとっている。また、当寺の借地人からもは更新料を受領していることから『事実たる慣習』となっている」と主張し、払わなかったら法的手続きを検討すると脅かしてきました。

　多摩借組は、最高裁の判決でも「更新料支払義務を生じさせる事実たる慣習が存在するものとは認められない」として更新料支払の慣習は否定され、判例上、既に確定していると反論した。

　２００８年２月、地主は、立川簡易裁判所へ調停を申立ててきたが、Ｙさんは裁判所に上申書を提出し、「支払義務のない更新料を協議する調停には出席するつもりはない」との裁判所へ上申書を提出し、４月に不調になり､６月に東京地裁八王子支部に更新料請求で提訴してきました。

　Ｙさんは契約書で更新料の支払を合意したこともなく、、「これ以上お寺の言いなりにはなれない」として大きな圧力の中で頑張る決意をしています。

全国借地借家人新聞より

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　豊島区上池袋で借地している野島さんたちは、昨年、地主からいきなり「底地を不動産会社に売却した」と通知された。

　寝耳に水の通知でびっくりした野島さんは、地元の元区議会議員で借地借家人組合の役員の紹介で組合に入会した。その際、一人より二人、なるべく多くの方が一致して対処することが最も有効な対処であることを話され、同じ地主の借地人全員に組合を紹介し、全員が入会した。

　その後、一年あまり経過したが、この間、何回か地元の集会室などを借りて勉強会や相談会などを開催して、組合員相互の親睦を図りながら交渉してきた。

　買取の希望価格が業者の売買価格と一致した人も、全員が話しがつくまで、抜け駆けはしないと一致しがんばってきた。

　その結果、借地のままで買取りも売却もしないと言う借地人を除いて、当初、不動産会社が提示してきた金額を大幅に下回る金額・借地人の希望する金額で買取ることに合意した

東京借地借家人新聞より

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　大田区大森南＊丁目にてクリーニング業を営むＢさんが、店舗併用住宅の明渡しの訴状を手に相談にみえた。

　訴状内容は、「事業用定期建物賃貸借契約期間満了にも関わらず、明渡しに応じていない。建物から退去して明渡せ」ということだった。そもそも兄の名義の契約を更新の際に本人名義に切り替える時に、大変なこととは考えず家主の言われるままに、定期建物賃貸借契約に署名捺印をしたのが問題の発端だった。

　これまで知り合いの税理士に相談してきたが、見通しが立たず組合の役員を介して組合事務所を訪ねたのだった。

　定期建物賃貸借契約は、平成１２年３月１日以前に契約し、居住用の建物賃貸借契約は定期借家契約への切り替えは認められないが、事業用は切り替えができる。

　Ｂさんの場合は居住も付いている（店舗併用住宅の場合は居住用の扱いになる）ので定期借家法の附則第３条に抵触し、契約の切り替えは無効と争う決意でいる。

東京借地借家人新聞より
 
 

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（参考）
附　則　（平成１１年１２月１５日法律第１５３号）　抄

（施行期日）
第１条 　この法律は、公布の日から施行する。ただし、第５条、次条及び附則第３条の規定は平成１２年３月１日から施行する。

（借地借家法の一部改正に伴う経過措置）

第２条 　第５条の規定の施行前にされた建物の賃貸借契約の更新に関しては、なお従前の例による。
２ 　第５条の規定の施行前にされた建物の賃貸借契約であって同条の規定による改正前の借地借家法（以下「旧法」という。）第３８条第１項の定めがあるものについての賃借権の設定又は賃借物の転貸の登記に関しては、なお従前の例による。

第３条 　第５条（借地借家法第３８条）の規定の施行（平成１２年３月１日）前にされた居住の用に供する建物の賃貸借（旧法第３８条第１項の規定による賃貸借を除く。）の当事者が、その賃貸借を合意により終了させ、引き続き新たに同一の建物を目的とする賃貸借をする場合には、当分の間、第５条の規定による改正後の借地借家法第３８条の規定は、適用しない。

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　借地借家法第３８条の定期建物賃貸借（定期借家契約）の規定は平成１２年３月１日に施行された。

　この定期借家契約は平成１２年３月１日以前に契約した居住用借家には「借地借家法の一部改正に伴う経過措置｣（附則第３条）により適用されない。即ち､「経過措置附則第３条」により既存の居住用普通借家契約を解約して新たに定期借家契約へ切換えることは禁止されている。

　仮に当事者の合意で居住用普通借家契約を解約して新たに定期借家契約へ切換えたとしても、その契約は定期借家契約として認められず、普通借家契約として扱われる。

　なお、店舗・事務所・倉庫等の営業用借家は、平成１２年３月１日以前に契約したものであっても、当事者の合意があれば、普通借家契約から定期借家契約への切換えは行える。

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　墨田区太平＊丁目の借地人１２世帯が６月に地上げ問題で入会した。新しく地主になったのは東京土地開発株式会社で、７月３日に千代田区の本社に組合員２名と地元代表１名が借地人一同から預かった地代を納に行った。

　翌日の７月４日の同社の担当者のＡ氏より組合に話し合ってほしいとの連絡があり、７月１１日に会談した。Ａ氏は「１４日から測量に入るので皆さんの了解を得てほしい」、「うちは地代を頂くのが本業ではなく、土地の売買、つまり開発するのが会社の方針です」と主張した。

　さらに、ここの場合は特別といいながら「底地の売買価格は北側が１坪７５万円、南側１坪７０万円、角地の皆さんは１坪７５万円で考えています」、さらに「金利のこともありますので１日も早く処分したいので皆さんのご協力を」と３０分にわたり一方的に話して帰っていった。

　組合では７月２３日に借地人一同全員に集まってもらい、東京土地開発との話の内容を知らせ協議した。売買については結論が出ず、今後アンケートをとって組合員の意見を組合で集約することにした。

　東京土地開発の社員は一部の借地人に「地代はをいつまで払っているのか」連絡をしてくるなどの動きがあり苦情が出た。

　組合ではＡ氏に対し勝手に組合員を回らないよう注意し、「個々には連絡をしない」ことを約束させた。

　組合では「底地が買えなければ無理に買取る必要はない」と説明し、借地人一同の意見を聞き、今後も粘り強く交渉していく予定でいる。

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