東京・台東借地借家人組合 ３

前回の[老朽化理由の明渡の調停不調後、建替ええを理由にした明渡裁判へ<1>] （静岡・駿東郡清水町）からの続き

１０月２０日沼津地裁で第１回証人尋問が行われました。
 原告側証人は次のように述べました。
�@相続税を祖父分３億円、祖母分８０００万円支払った。
�A現在、病院建設、貸し店舗建設、貸家建設での債務が約１億８０００万円ありその支払の為土地を売却したいので立退きが必要である。５００坪の売却実質収入は９０００万円を見込んでいる。
�B（借家人弁護士から債務支払の為の売却予定地は３箇所ぐらいかの質問に対し）係争中の土地以外売却予定地はそれ以上ある。

 一方借家人は
�@長年すみ続け相互援助の人間関係が出来ている。
�A現在の借家は通院、買い物、介護の地理的条件を満たしており、同じ様な条件の高齢者に対応する借家を探すのは困難である。
�B年金生活者であり、経済的に家賃の高いところには住めない。借家人と地主が困っている内容は質が違うと主張しました。

 原告側弁護士から「地主が困っているに、協力できないのか」と畳み掛けるような詰問調の尋問があり、裁判長からたしなめられる場面もありました。議会は残り借家人３名の尋問が行われます。

 

全国借地借家人新聞より

 

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 湧水量東洋一を誇る柿田川のある清水町（静岡・駿東郡）で、借家人に対し地主が退去を迫る問題が起きました。

 ２０１０年３月地主代理人の不動産会社から、「�@相続税の納付期限が迫っている。�A建物が老朽化している」という理由で６月末までに借家を退去して欲しい旨の申出を受けました。４月に入り「退去しないと法的手段に訴える」などの強圧的態度で退去を迫られましたが、借家人はその場で出ていくつもりがない旨伝えました。

 ９月に入り沼津簡易裁判所から調停通知が届きましたが、第１回調停で調停不調になりました。１２月に沼津地方裁判所から口頭弁論の呼出状が届きました。

 ２０１１年１月に第１回の裁判が開かれました。地主は東海地震で倒壊の危険性があると建替えの必要性を主張しました。それに対し借家人は「�@「耐震診断書」を添付し耐震補強を行うことで耐震構造になるので、清水町の補助金制度を活用し耐震補強工事を実施して欲しい。�A建物の老朽化は明渡の正当事由にならない。�B地主は借家人が依頼しても修繕義務を怠ってきた」と反論しました。

 借家人の中には高齢で、介護を必要とするなどの年金暮らしの方々もおり、転居は事実上難しい状態です。住み続ける権利を守る為 、法テラス制度なども活用し、裁判を続けています。尚、３軒の方が組合に加入しました。

 

全国借地借家人新聞より

 

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 平塚市で戸建１棟の借家で２０数年居住して平穏に過ごしてきたTさんは家主代理人の不動産業者から、老朽化と地震が来たら家が倒れる心配があるので、３か月以内に建物を明渡すよう要求する旨の通知を受けました。

 Tさんは、いきなりの明渡通知に驚き知人に相談したところ借地借家人組合を紹介され、組合を訪れて、組合に加入の上、今後の協力要請をしました。

 組合は、Tさんと協力して不動産業者と再三折衝を重ねたが折り合いがつかず、結果として白紙撤回を申し入れました。

 最後まで頑張る決意を確認して相手側の今後の動向を見ながら対処していくことにしました。若し、法的手段になっても受けて立つ心構えで臨むことを確認しました。

 Tさんは組合の協力により、これまで相手との折衝について大変勉強になり、自信が湧き今後とも組合員として協力をしていきたい意向を確約してくれました。

 

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 昨年末に、賃貸マンション明渡の相談がありました。９月に突然、「老朽化にともなうご退去のお願い 契約解除の通知」なる文書が部屋のドア・ポストに投函され、「老朽化により大規模修繕または立替えを要すため、１２月末日で現在の契約を解除させていただきます」という内容でした。

 相談者（女性・単身）は、オーナーでもある管理会社の担当者が頻繁に訪ねてくるが、「ドアを開けず、インターホンにも出ずに無視している」とのことです。先方からはその後、退去条件を提示し、交渉に応じて欲しい旨の文書が何度か投函されていました。

 「都心の便利な場所で、９年間住んで気に入っている」ということなので、「老朽化云々は、借地借家法２８条の『明け渡しを求めるための正当事由にあたらない』ので、申入れはお断りする」という内容の文書を内容証明郵便で送達し、様子をみることになりました。

 翌年早々回答書が届き、立退料（支援金と呼んでいる）を支払う用意があること、転居先は責任をもって確保するという内容でした。

 「一度会って話合いを持った方が安心ですよ」とお勧めし、２月初め交渉に立ち会いました。その場で本人から「金額次第で立ち退くので、金額を提示して欲しい」と意思表示がありました。

 立ち退くの一言でよほど相手は安心したのか、あとは電話のやり取りで本人の希望通りの金額で合意することができました。

 改めて、「正当事由」の”威力”を教えられました。同時に、マンション住民の孤立した生活スタイル（居住者同士の交流が全くないこと）が、住いの権利を活用できなくしていることもよくわかりました。

 また、「老朽化」や「耐震性」の問題は今後多くなると予想されますが（阪神大震災前の建築物は山ほどあります）、建築物を補修しながら生かすことを進めることが建築の方向転換、そのための行政施策が必要と思いました。「スクラップ＆ビルド」は、開発業者の目先の利益にしかならないものと思います。

 

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 大田区千鳥地区に居住のAさんは、約５０坪の土地を賃借して木造２階建の共同住宅を所有している。

 土地の所有権を相続した新地主より、７か月後の契約期間満了を控えて自己使用を理由に更新拒絶を書面で通告され、Aさんは契約の更新請求を内容証明郵便にて通知した。

 今後のことを考えて組合員の紹介で入会した。さらに、地主は転貸や増改築工事を無断で行ったと契約解除を請求。Aさんは組合と相談の上、土地ではなく所有する建物の賃貸であること。工事は前地主の承諾により行ったことを書面で回答した。Aさんは、事実や経過を確認せずに無茶なことを求める地主に対して、決意新たにしている。

 

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 文京区に住むAさんは、昨年の１２月にこの賃貸マンションに入居した。このマンション全体は分譲マンションでAさんが借りた部屋は、個人が所有し、賃貸で貸出していた。妻が今年の３月に出産予定で、生まれてくる子供のためにも日当たりがよく静かな環境のマンションということでこの賃貸マンションを借りることにした。

 ところが今年の２月に入り「４か月の大規模修繕の工事に入り、コンクリートに穴をあける際の騒音、外壁の塗装による部屋の日照が悪くなるなどのご迷惑をおかけします」という通知が入った。そのような説明は重要事項の説明の際にも仲介業者からは聞いておらず、大規模修繕が事前に判っているならば、生まれてくる子供のために入居しないと思い組合事務所に電話した。

 組合では、そのようなことは消費者契約法の第４条の不利益事実の不告知に該当し、契約そのものを取消すことができると説明した。Aさん「仲介業者と交渉してみます。また、あわせて家賃の値下げ交渉もしてみます」と語った。

 

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 足立区大谷田で約９０坪の土地を賃借しているAさんへ昨年１１月に地代値上げの通知が送られてきた。地代の額が他の賃借人と比べ公平性を欠くという理由だった。早速組合へ相談に行った。組合では、賃料の値上げ・値下げについては双方の合意が原則であること、一方的な通知に応じる必要がないことを説明した。

 そして地主に対して「一方的な値上げの請求は認めない。地代額は当事者間の協議によって決定することを原則として考えており、現行地代額で引続き支払うこと」を書面にして通知した。

 １２月末にいつも通り地主の所に地代を持っていくと、現行地代額では受け取れないと拒否された。今年１月５日に東京法務局に組合役員と一緒に行って貰い供託して来た。念のため地主に対して文書で通知した。現在、地主から何ら連絡はなく今後地主の出方を待ち、対処していくことを組合と確認した。

 

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 荒川区町屋に住んでいるAさんは、親の代から他区で５０年前から借地して、１０世帯が入居できる木造モルタル２階建てアパートを経営している。３年前に親が他界し、その直後に地主も亡くなり共に相続によって現在賃貸借が続行している。

 ところが昨年１０月に突然地主から通告があって「お宅のアパートの住人が家のポストを壊した。窓ガラスに石を投げガラスを割った。何の理由もなくこんな被害を受けることは容認できない。こんな危険人物を入居させているAさんの気が知れない。直ちに住民を追い出して更地にして土地を返せ」と要求された。

 Aさんはアパートの管理会社を通じてアパートの入居者が間違いなくやったのか、確たる証拠があるのか正した。その結果、地主宅の防犯カメラにそれらしき人物が映っているが夜間だからはっきりしないと回答してきた。それなら、ビデオを第三者立会いの上見せてほしいと地主に申し入れたが拒否された。

 Aさんは、管理会社を立ち合わせて改めて入居者に近所に迷惑をかけないように注意した。地主は、何時までに土地を明渡すのか期日を決めてもらいたい等と管理会社の方に度々催告してきた。Aさんは「何の確証もないのに言いがかりは止めてほしい」と主張し、明渡しの話には一切応じなかった。

 昨年１２月に入ると地主は理由が一変。建物が古くなったから明渡せと言ってきた。その後、地主の代理人だと称する者から「警察沙汰や裁判になるとやっかいになる」と管理会社にまで明渡しの協力を依頼してきた。Aさんは、１０年前に親が数百万円もの更新料を支払っているのに、こんな理不尽な話はないと途方にくれていた矢先、組合のポスターを見て借地借家人組合に入会した。地主に対し「明渡しは断固拒否する」と通告した。

 

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 神奈川県川崎市に居住するAさんは、大田区大森西地域に約５０坪の土地を賃借して木造２階建ての共同住宅を所有している。この地域は区内でも比較的大きな商店街と都内有数の大学病院があって便利なところだ。共同住宅の管理を依頼している不動産業者の紹介で地代の増額問題で組合に相談に来た。

 すでに税金や近隣の地代と比較しても高額であるにもかかわらず、地主は借地人が建物を賃貸していることを理由に値上げを請求。困惑するAさんは、不動産業者から「組合にお願いした方がいい」と勧められて相談。組合との協議の通り、値上げには応じられないと、従来と同額の地代を提供して拒否されて供託を開始。

 １年６か月が経過すると、地代を受領するとの地主の通告により持参し、従来通りの金額で受領させた。数か月後の契約更新の対応については、想定通り高額な更新料を請求する地主に支払い拒否し、法定更新の方針を書面で伝達した。６か月分前払いの時期を迎えて地代を持参した時は曖昧な口ぶりだったが、昨年末はすんなり地代を受領し、驚いたとAさんから報告があった。

 

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 埼玉県和光市に住むKさんは今年の１１月に更新の時期を迎える事になっていた。地主から更新について「いっぺんに更新料を支払うのは大変だろうから地代の値上げで話をつけようではないか」という提案があった。

 前回の更新時も、更新料のかわりに、地代をそれまでの３倍近い金額を支払うことになった。その結果、２０年間で、８００万円という金額になってしまった。今回も、地主の更新料請求に名を借りた地代６００万円の更新料を支払うことと同じになってしまうばかりか、公租公課の１０数倍の地代を支払う計算になった。

 Kさん「更新料については支払う法的根拠がない」ことを説明され、今回は、更新料支払いを拒否するだけではなく、地代の値下げを請求し、合意が出来なければ調停、裁判で決着するつもりで頑張ることにした。まわりにも呼びかけ、地主と交渉することにした。

 

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 練馬区北町でお茶屋を営んでいるAさんは、昨年末に区道拡幅に伴う計画で家主から明渡請求の裁判を起こされました。

 Aさんは道路拡幅に伴う事業で立退きを求められていることは承知していました。しかし、立ち退きに伴う補償の問題では、３年前に区の用地買収の担当者との間で交渉が１回行われたきりで、その後、家主からは昨年末をもって道路拡幅事業の進捗を理由に更新拒絶をするという通知が来ました。

 Aさんは、組合と相談し、道路拡幅工事という理由だけでは正当な事由がないという通知を送りましたが、その後、何らの返事がないままに今回のいきなりの裁判になりました。

 区の道路計画についても直接問い合わせたところ、事業の進捗はおおよそ４０％で、貸主の言う正当な事由にもならないことが明らかになりました。そのうえ、隣の薬局にはそのような話は一切聞いていないということで明らかにAさんに対する嫌がらせとしか考えられません。最後まで頑張るとAさんは決意新たにしています。 

 

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 京都府に隣接するサントリー本社工場のある大阪府三島郡島本町のAさんは、相続した新地主から「相続によって名義が変更したので、契約書を書き替えたい。２年毎に2,000円の値上げに応ずる特約にしたい」と請求されました。

 相談を受けた島本町借地借家人組合のK組合長は、Aさんと島本役場へ行って、固定資産税課税証明書の発行を求めましたが、対応した担当者は、「地主の承諾がなければ公開できない。法律で個人の財産を見せることはできない」と回答してきました。

 この問題の連絡を受けた大借連は、早速島本町へ「証明書の発行については、平成14年地方税法が改正され、政令も改正されたことを告げ、すぐ大阪府とも相談し、対処すること」を求めました。

 今年１月になり、島本町は「台帳を公開することになりましたので、証明書を発行します（＊）」と回答したが、Aさんが求めていた課税証明書の発行を拒否する回答をしてきました。

 そこで、大借連は担当課長へ「借地借家人への公開は、他人の財産を知るのが目的でない。税負担を知ることによって地代家賃の便乗値上げを抑制することである。このような行為を行政責任のある島本町は放棄するのか。国の通達をよく勉強せよ」と抗議したところ、町役場から「課税証明書を発行することになりました。今回は大変勉強させていただきましてありがちうございました」と回答がありました。

 「課税証明書」の発行を受けたAさんは、早速、税負担と地代の関係を計算したところ税額の28倍の地代を支払っていることが明らかになり、地代の増額請求の特約を拒否する通知をしました。

全国借地借家人新聞より

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 「課税証明書」は納税者本人及び納税者の委任状を持参した代理人以外に交付しないのが原則である。島本役場が「地主の承諾がなければ公開できない」と拒否回答するのは当然である。今回記事のAさん（納税者の委任状を持たない第三者）に課税証明書を交付するのは例外である。

 通常は、借地借家人に一般公開されている「固定資産税課税台帳」の「閲覧申請」（東京都の場合は手数料300円）或いは、「固定資産評価証明」の交付申請（東京都は手数料400円）をすれば簡単に交付される。

 固定資産税・都市計画税の「課税標準額」が調べられるので、そこから税額を計算できる。東京都の場合は過去６年間まで遡って調べられる。

 税額が表示されている市町村もある。東京23区の場合は、「固定資産税課税台帳」の「閲覧」・「固定資産評価証明」に書かれている「課税標準額」に課税率【固定資産税は1.4%(1.4/100)、都市計画税は0.3%(0.3/100）】を乗ずれば、税額は計算できる。

（＊） 島本町が「台帳を公開することになりましたので、証明書を発行します」という証明書の発行は固定資産評価証明のことであり、課税証明書ではない。従って、地主の委任状を持参しないＡさんが「課税証明書」を要求しても、その交付を島本町が拒否するのは当然である。 ・・・・・（東京・台東借地借家人組合）

 

＜参考記事＞
�@「【Q＆A】 固定資産税台帳を用いて借地人にも適正地代を計算することが出来るか」

�A「借地借家人へ固定資産課税台帳公開 （東京・台東）」

�B「地代の値上げ（相続税路線価から地代を計算してみた） （東京・台東区）」

�C「地代を値下げ（固定資産税路線価から地代を計算してみた） （東京・台東区）」

（＊）東京23区の固定資産税課税台帳の申請書のサンプル例

 

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 1991年、宗教法人林光寺は地代を2.5倍前後にに値上げすると借地人に通知してきました。この問題を三島借地借家人組合内に林光寺借地人組合を設立し対抗することにしました。組合設立に参加した借地人は、値上げには応じられないとし、従来の地代（10,688円）を支払い続けました。

 2008年、今度は本堂建設資金調達の為と言って、お寺側は、数軒の借地を売却したいと坪60万円を半額の30万円といってきました。組合の中心であるNさんが購入の意思は無いと通知したところ、林光寺より土地を取得したという不動産会社が「地代を月額14,000円」に値上げしたいと請求してきました。Nさんが拒否したところ、今度は「月額560円の値上げ」である11,250円を請求してきました。

 これにも応じないでいると地代値上げの調停をかけてきました。その調停の場で、Nさんは「最高裁民事裁判資料198号に基づき（賃料は公租公課の2〜3倍）（＊）」と経済状況に鑑み公租公課（3,322円）の2倍が妥当地代（月額6,644円）として、月額4,044円（現行地代10,688円−6,644円）の値下げを主張しました。相手方は論理的な地代の数値を示すこともなく調停は不調となりました。

 

全国借地借家人新聞より

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（＊）（参考） 最高裁判所事務総局から1991年12月付で「民事裁判資料第198号」として「民事調停の適正かつ効率的な運用に関する執務資料」が出されている。

 その中に「民事調停事件処理要領案（裁判官・書記官用）」がある。そこには「最終合意賃料の公租公課との倍率（地代について）」として「最終合意賃料が公租公課の２〜３倍に収まっているときは、加減要素として考慮しない。」と記載されている。

 言い換えれば、地代は固定資産税と都市計画税との合算の2〜3倍の範囲内であれば適正地代と言える。・・・・・・（東京・台東借地借家人組合）

 

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 尼崎市内でスナックを経営するAさんは２年前に店の近くの１ＤＫのマンション賃貸借契約し、５万円の家賃で入居していました。

 長引く不況の影響で収入が激減し、売掛金もボーナスが入れば全額入金する予定がボーナスがカットされ払えなくなった人が数名あり、年末の支払予定ができなく１１月と１２月の家賃が滞納になりました。

 今年の１月に入り、賃貸借保証会社より２ヵ月分１０万円の家賃の未払を「１月中旬までに支払わなければマンションを出て行け」と通告された。

 Aさんは滞納分を分割して払うので強制退去は何とかしてほしいとお願いしましたが、聞き入れてもらえず尼崎借地借家人組合に相談が持込まれました。

 組合で早速保証会社と交渉、保証会社が家賃の２ヵ月を家主に代位弁済をしても賃家を追い出す権利がない事、滞納家賃を４回に分けて支払うことで話し合いが出来、合意書を交わし解決しました。

 Aさんは女一人がこの寒い冬に家を出されもう死ぬしかないと思っていたのにまさに地獄に佛ですと喜んでいました。

 

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 下京区のAさん。昨年１２月１日、朝起きて入口を見たら白い紙が貼られていました。

 「A様 12/3日より部屋のクリーニング業者がはいりますので、12/1日中に荷物を運び出してください。 家主」という張り紙でした。びっくりしてAさん、すぐさま家主宅に電話したところ、常軌を逸した対応で一方的に電話を切られる始末でした。

 たまたま近所に共産党の生活相談所があったことから、そこの紹介で京都借地借家人組合連合会に相談にみえられました。

 いろんな相談を受けてきた京都借地借家人組合連合会ですが、正直こんな荒っぽい無法な相談は初めてでした。こんな無法を見逃すことはできません。また、許されるものではありません。様々な嫌がらせもはねのけて、断固闘い抜く構えで闘っています。

 

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 豊島区南大塚でお店を営業しているAさんは、昨年７月にい家主の代理人から老朽化を理由に明渡請求されました。明渡の解決金として提案されたのは家賃の６か月分で、店舗の引っ越しはできないので断ることにしました。

 代理人の不動産会社は「請求をのまなければ法的津段に訴える」と主張していたが、組合からの通知にびっくりして、店舗の明渡の解決金として家賃の数十か月分を提案してきました。

 Aさん「自分ひとりでは出来ませんでした。借地借家人組合の力にびっくりするとともにこれで安心して営業することが出来ました」と語りました。

 

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 横浜市鶴見区岸谷２丁目で３０年来の借地で先代より相続して平穏に生活して来たが、ある日突然、地上げ業者が訪れてました。借地権を買い取るか、売るかと強要され、困惑したOさんは、知人から借地借家人組合を紹介されました。早速組合を訪ねて、組合に加入しました。

 組合に協力要請があり、組合員宅を訪問して、慎重に打ち合わせをした結果、組合と一致協力して地上げ屋との折衝を進めました。

 再三執拗な話を重ねたが、平行線を辿り一切進展が見られず、結論的には一切白紙撤回を主張して、現在の借地契約を継続していくことを伝えました。今後も組合と意思統一を固めて頑張ることにしました。

 

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 平成１９年１月にAさんは、茨木市内で約１００�uの木造借家を月額家賃１２万円を条件に２年契約で仲介業者を通じて借りました。

 更新後の平成２２年１１月になって、突然家主の代理人と称する不動産会社から、家賃２０万円で賃借しているので、これまでの支払い済み家賃との差額月額８万円と遅延損害金を支払い、平成２３年３月末をもって賃貸契約を解約するとの内容証明郵便で通知してきました。 

 Aさん家主側の一方的な要求であり、家賃の値上げなどを合意したこともないので、家賃の差額の請求や遅延損害金の支払いを拒否し、正当事由に当らないので引き続いて従来通り契約を存続するとの意思表示を内容証明郵便で返事を行いました。

 その後、家主側の不動産会社からは、内容証明郵便到着後１週間もたたない間に、同趣旨の催促状が送られてきました。

 そこで、Aさんは、「今後同趣旨の通知書が送られても当方の意思は変わらないので返事を出すつもりがない」と返信しました。

 Aさんは、家主の代理人と称する不動産会社が本当に委任を受けて明渡の請求をしてくるときは、裁判で争うことを決めています。

 

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 立川市高松町のアパートに住むAさんは、入居して２１年になる。昨年７月にアパートが差し押さえになり、競売が開始決定を受けた。Aさんは抵当権が設定される以前から住んでいる。結局、競売は取り下げられ、１０月に立川市内の分譲住宅販売会社が建物と土地を買い受けた。

 ９月になって前家主と管理会社・新家主の名前で、Aさん他アパートの入居者全員に対し、１２月末日をもって賃貸契約を解約すると通告してきた。

 Aさんは、１１月に組合主催の「更新料問題学習会」の開催を知り、参加して入会した。契約書では平成２４年２月末日までとされ、契約期間内に賃貸契約を解約することはできないと組合からアドバイスを受けた（＊）。新家主は移転費用の他残存期間の家賃１５か月分を生活支援金として支払う旨の条件を提示してきたが、Aさんは現在失業中でお金の問題ではないと立退きを拒否している。

東京借地借家人新聞より

 

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（＊）賃貸借契約は平成２２年３月に旧家主と契約した。当然新家主は契約を引き継がなければならないので、平成２４年２月末まで明渡しは請求できない。

 

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 豊島区長崎に住むYは周辺一帯が平屋建が多い借地上の１軒家の建物を借りて３０数年経過した。建物も相当老朽化してきたが、まだまだ住めると思っていた。

 ところが、２０１０年の８月に家主から老朽化を理由に明渡しを請求された。突然の通知に驚いて家主であるＡさん（東北地方に居住）に問いただしたところ、家主は「周辺一帯をマンション業者が地上げし、私も借地を売買してしまった。１０月までに立ち退いてもらえないか」という話であった。

 地元の区議会議員に相談したところ、「こういう問題は借地借家人組合に相談するのが一番いいので紹介します」と言われ、組合に相談きた。

 「住み続けるか、それとも明渡しの条件によっては明渡しに応じる用意があるのか決断し、そのうえで話合いに応じましょう」とアドバイスし、高齢でもあるので組合を窓口にして交渉することにした。 

 最初の家主の条件は家賃の６カ月分を提供するというもので、交渉を中断していた。１２月に入り底地を買いとったマンション業者から話し合いの申し入れがあり、家主も遠方でもあることも考慮し話合いに応じることにした。

 その結果、来年の明渡し期限を短縮することによって家賃の数１０カ月分の補償金を条件に明渡すことに合意した。

 渡辺さん「一時は睡眠不足で体がどうなることやらと考えていました。これで安心して正月を迎えることができました」と語った。

東京借地借家人新聞より

 

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 戦後の日本の復興を支えた工業地帯であった、大田区本羽田も今はマンションが連立する地域となった。ここに、約60坪を賃借しているMさんは、５年前地上げされて土地を買うか、借地権を売るかとの執拗な請求に組合員であることを宣言して対抗する。２年後には更新料と地代増額請求されるが、組合を介して拒否し地代は指定の口座に振込みを継続する。

 さらに、１年後地上げ業者（地主）が東京地裁に民事再生手続（倒産）開始を申立。振込口座閉鎖、地主の所在不明となり、地代の供託を開始する。

 ２年経過した昨年10月、組合知合い不動産業者を介して地主が接触を図って来た。地主に会うと、民事再生手続開始の申立中に資金の援助者が現れ、会社（地主）は存続し事業は継続・再開されたとのことで、地代の精算と今後の支払についての申し出があり会社（地主）の履歴事項証明書及び土地の謄本を提出させて、貸主であることを確認し供託地代の精算、今後の支払先の口座を確認合意した。

 過去からの課題であった地代増額は、固定資産税評価替え後の５月に協議する。更新料は支払わないので請求を撤回し、地代確定時に更新の賃貸借契約書を作成することで合意が出来た。

東京借地借家人新聞より

 

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 豊島区千早に住むAさんたち１３名は、今年１０月に地主とO開発会社連名で底地を売買し、新しい地主にO会社がなりましたという通知を受け取りました。

 その後、地代の集金にくる中で、不安を感じた借地人は、地元の区議会議員を通じて組合に相談に来ました。

 組合では、学習会を計画し、このような底地の売買がなぜ行われるのか、このような会社の意図は、会社が面会をしたがるのはなぜかなど、その対応はどうしたらよいかなどの点について、説明しました。参加者は「これで安心して対応できます」と語りました。

 

全国借地借家人新聞より

 

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 中野区弥生町に住むAさんは昨年、２０年の借地契約の更新を迎えた。地主の代理人の不動産会社と更新料をめぐり交渉になった。地主の代理人は、２０年前と同じ金額である坪１０万円を主張し、その半分を主張するAさんと何回かの話し合いがもたれた。その結果、Aさんが主張する金額で合意が出来た。

 しかし、今年１１月に、地主から直接、地代の値上げ通知が送付されてきた。「平成６年より１５年間地代の値上げをしてこなかったことと固定資産税の大幅な値上げがあったことを理由に値上げをする」と言ってきた。地主の対応に不審に思い、都税事務所に相談行った。事務所では「大幅な値上げはないし、このような問題では専門的な借地組合があるからそこに相談したらどうですか」と勧められ、組合に相談に来た。

 組合では、地代の増減は双方の合意が原則であること。一方的な値上げ通告に対しては、まずその根拠を説明してもらうように勧めた。また、固定資産税の値上げを根拠にするならば、下がった時には地代の値下げもするのかなどのアドバイスを行った。Aさん「心配で寝れなかった。もっと早く組合を知っていたら更新料も支払わずに済んだのではないか」と語った。

 

東京借地借家人新聞より

 

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 現在地代の一方的な改訂を請求されたが、従前の地代を口座振込みして頑張っている足立区小台のAさんに地主から今度は地代の差額不足金を支払うよう通知してきた。

 地主は平成２１年度分公租公課の大幅上昇を理由に１３０円の値上げを要求してきたが、土地の評価証明書を取ってみると月額１坪当り１００円の税額で公租公課の２倍〜３倍が適正地代といわれる中で７倍もの地代を支払っているので従前の７２０円で頑張っている。

 そんな中、地主は口座振込み額を受領しているにもかかわらず、今度は差額分を要求してきた。

 Aさんは、奥さんと二人で組合事務所へ相談に訪れ、これ以上の値上げを認めると年金での生活が大変厳しくなるので地主が再度差額分を請求してきた時は「地代として受領していないと見なし供託させて頂く」旨を内容証明郵便で通知することを確認した。

 

東京借地借家人新聞より

 

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 JR蒲田駅周辺に宅地約３５坪を賃借中のSさんは、現在払っている地代年間３５０万円余が知人に高すぎると指摘され、組合の春の講座相談会で入会した。具体的な行動は起こさず、秋の講座相談会で減額の相談をした。

 固定資産税等を調査すると商業地域で税金が高額なことは承知していたが、４．７倍の地代を払っていた。地主から地代を払えない場合は譲渡するように言われ、借地権を譲渡して移転した隣人もいる。

 Sさんは、組合役員と相談の上、減額を求める調停裁判を起こすことを決意し、裁判所に出向き訴状を提出することになった。

 ２０年前に組合を知ったのに具体的な相談をしなかったことだけでなく、今年の春に入会しているのに減額相談が秋になったことを悔やんでいる。住み慣れた地域に住み続けるためにも、調停裁判で必ず減額を認めさせて、適正地代にしたいとご夫婦で裁判に臨む決意だ。

 

東京借地借家人新聞より

 

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 静岡借地借家人組合が現在関わっている「明渡請求事件」は７件ある。その中の１つが、老朽化を理由にした貸店舗の明渡請求裁判だ。

 Kさんは裁判で、「家主は退去請求を撤回し、借家人は深夜１時以降の営業を自粛する」を弁護士抜きで勝利和解したのである。この裁判で得た教訓は「正当事由のない退去請求は通用しないこと」に確信もち、粘り強く闘うことの大切さが分かったことだ。

 これで一件落着と喜んでいたところ、今年４月末家主から「裁判で次回の契約更新拒絶を主張したので、９月末で退去せよ」との文書が届いた。Kさんは直ちに「退去請求には同意できない」旨通知した。

 すると家主から９月末「建物賃貸借契約更新に係る約定書」が届けられ、署名捺印を求められた。Kさんは、約定書に応ずる義務は無いと無視することとした。

 「懲りない家主にも困ったもんだが、Kさんは決して負けないぞ」と意気軒高。

 

全国借地借家人新聞より

 

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 ２０１０年１１月１９日、大阪地裁は、地代改訂請求事件で、前回改定後１年７か月では、「改定すべき積極的な事情が認められない」ことを理由に地主側の地代値上げ請求を棄却する判決を下しました。

 大阪市東住吉区鷹合２丁目のＨ（借地人）さんは、戦前長屋の一角に木造２階建ての建物に住んでいます。ところが、平成１８年１０月地主から「無断改修を行ったことを理由に平成２１年７月３０日をもって契約期限が終了し契約更新を拒絶する」旨の調停を申し立てられました。

 調停の結果、平成１９年３月２６日、「�@２０年間の賃貸借を更新する。�A賃料については別途訴訟ないし調停により定める。�B借地人は保証金として１３０万円を差し入れる。」などの条件で和解が成立しました。

 近隣の同一地主の借地人（東住吉借地借家人組合の会員）６名が大阪地裁で地代の減額訴訟中であり、Hさんも減額訴訟を申立てをしたので、大阪地裁は合併して審理をすることになりました。平成２０年４月１日に和解が成立しました。その結果、Ｈさんは、平成１８年１１月から遡って差額地代を支払いました。

 ところが地主は、Ｈさんへ和解後の平成２０年５月１５日付けで地代の増額請求の調停を申し立てました。しかし、調停委員から地代増額請求できる特段の理由がないと指摘され、地主は調停手続きを取り下げました。さらに、地主は平成21年早々再び地代増額の調停を申し立てましたが、調停は成立しませんでした。

 地主は、Hさんへなお地代増額の請求を行うべき平成21年11月6日大阪簡裁へ訴訟を提起しましたが、大阪簡裁は大阪地裁へ移送しました。

 その後、大阪地裁は「適正地代」を立証すべき鑑定を行いましたが、Ｈさん等は、鑑定結果について意見書を提出し、大阪地裁はこの意見書合理性を認め、6名の会員の地代減額請求を認めると共に、地主から請求されていたＨさんの地代増額請求を棄却しました。

 Ｈさんは、「判決文の中で『和解成立からわずか2か月後時点の賃料を増額するというもので、著しい経済変動等の特段の事情が存しない限り、かかる短期間での賃料増額は賃借人を不安な立場に立たせることになって相当でない。』と判断してくれたことでこれまでの苦労が報いられた」と語っています。

 この地代増額阻止裁判を支援してきた上野事務局次長は、「この判決は借地借家法の本旨にかなったもので、周辺の会員が団結して本人訴訟で闘い、会員の団結の素晴らしさが裁判所を動かした成果だ」と述べています。

 

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 荒川区西日暮里１丁目で木造２階建の店舗兼住宅を借り約４０年飲食業を営んでいるAさんは、今年６月不動産屋と家主が来て、来年５月一杯で建物を立退くよう通告を受けた。

 突然の話で理由を尋ねたところ、「家が古くなったから修繕費もかかる。そんな余分な金等もない。来年５月末には３年契約も切れるから」とのことだった。Aさんは過去にも家主の了解を得て小修繕を自費でやってきた。家賃も月１２万円も払っているので「そんな急な話には応じられない」と断った。恐れた不動産屋は手を引いてしまった。近所の人の話では、家主が借地人で自分の家とAさんの借家の部分の借地更新料が払えずに借地を返すらしいということだった。

 Aさんはもう一度家主と交渉し、借地更新料は支払う必要のないことを説明し、理不尽な店舗明渡しには絶対に応じない決意を固めている。

 

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 大田区新蒲田地域に宅地約35坪賃借しているAさんは、平成22年６月の契約更新を控えて１月組合に入会した。

 前回は高額な更新料も地主とのトラブルを避けたいと払ったが、今は年金生活で日々の生活に追われている状況の中で、地主の更新料請求にどう対処するかとの相談だった。

 更新料は法律上支払い義務はなく、最高裁判所も借地人に地主の更新料請求に応じて支払う必要性はないと判決していますと相談に対する回答は明確だ。問題は地主とのトラブルを避けるために支払うか、自らの生活を守るために地主と正面から立ち向かうかの決意が大切と伝える。

 Aさんは６カ月前払いの地代を６月中旬に持参し、12月分まで受領された後に、地主の口頭による更新料請求に対し、すでに法定更新されて更新期日後の地代も受領され、経済的にも更新料は支払えないことを内容証明郵便で通告した。１カ月後地主代理人の弁護士より内容証明郵便にて「契約期限後の受領した地代は返還するので更新料を支払へ」との通告だったが、地主からの返還はなかった。

 Aさんは、年末に地代を持参し受領拒否されたら供託して、権利主張して頑張る決意を固めている。

 

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 江東区北砂に住むAさんに昨年７月地主より更新料請求の通知が送られてきた。

 早速、Aさんは組合に相談し入会した。組合との相談では、契約書には更新料を支払うことの明記がないことから、更新料を支払わないで法定更新にすることを確認した。地主に対して「更新料は法律上も支払い義務はない。今後は組合に入会し組合を通して交渉する」旨を伝えた。

 今年４月地主の代理人の弁護士は「組合役員を代理人にするのは弁護士法違反だ。更新料を支払わない場合は、直ちに契約を解除し、裁判手続きに入る」との内容証明郵便で通知してきた。Aさんは、地主宛に前契約と同一条件にて借地の契約は法定更新していると回答した。

 ８月に再度地主の代理人弁護士から「慣習上及び前回の更新の経緯から更新料の未払いは賃貸借契約の解除事由になる。１０日以内に支払がない場合は、訴訟を提起する」と脅しともとれる内容証明郵便が再び送付された。Aさんは組合と相談し、「借地法第４条・第６条に基づき借地契約は前契約と同一の条件で法定更新されている」と再度回答した。

 その後、地主の代理から何の音沙汰もない。

 

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 葛飾区内の住宅地で２０坪を借地しているAは、契約更新が近づき地主の代理人の不動産業者より更新料として２４０万円及び公正証書による契約書の作成を求められ、葛飾民主商工会の紹介で組合に相談に見え入会した。

 Aさんは高齢で更新料を支払う金銭的余裕もない。「公正証書は賃借人に不利益な条項も多く、金銭債務に関しては裁判無しで強制執行も可能となる。更新料については借地人には支払う義務もない」旨の説明を受け、今回は契約書を作成せずに、法定更新の請求を組合を通じて地主に通知する予定だ。  

 

東京借地借家人新聞より

 

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（問） 最近、私は店舗付き住宅を借りたのですが、この建物が借地上の未登記の建物であることが分かりました。もし、家主が第三者に売却したら、私の権利はどうなるのでしょうか。

---

（答） ご質問で言えば、未登記の建物であっても、家主が地主の承諾を得て第三者に売却をしたとしても、従来の賃貸借契約は継承され、解除されることはありません。

 しかし、建物が未登記ですので、地主が担保権や根抵当権などを設定し、その後債務不履行によって債権者が裁判所で競売手続きを行ったとき、借地人（家主）の契約は非常に不安定になります。

 裁判所は、その物件の確保のために、実地調査を含め債権債務などの権利や利害関係の実態などの調査結果を含めた条件で、第三者へ入札を開始します。そして、落札した善意の第三者に、この権利や利害がそのまま継承されることになります。そこで落札した善意の第三者である新所有者に対しては、家屋が未登記のため借地権を主張することが困難となります。

 したがって、土地の所有者である地主は、何の権利関係も持たない占有者（借地人である家主と借家人）に対して「建物収去土地明渡」の訴訟をすることになります。この場合、抵当権などの設定登記後に、借地人が家屋の保存登記をしても対抗力はありません。

 借家人であっても契約する前に、その登記簿を閲覧し、建物が保存登記されているか、抵当権などが設定されているかどうか、を確認することが大切です。

 

大借連新聞より

 

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 東京練馬区で店舗を借りて商売をしているAさんは、今年の３月に家主の代理人である弁護士から「道路整備計画の対象になっており、建物を取り壊すことになったので、更新を拒絶します」との通知を受けて、びっくりして組合事務所に相談に来ました。

 区役所の道路課に問い合わせたところ「計画はあるが、即実行できるというわけではない」と回答があり、しかも、お隣の店舗を借りている人には、立退きの請求もしていないという話でした。

 これは、家主が区が出す立ち退きの補償を借家人にできるだけ出さずに追い出そうと考えられ、対処をすることにしました。

 組合では「更新拒絶には正当事由がない。引き続き営業する権利があるが、話し合いには応じる用意がある」という通知書を作成し、相手に送付したが、相手は「期間満了過ぎたら賃料の受領を拒否する」と内容証明で回答してきたので、供託して頑張ることにした。

 

全国借地借家人新聞より

 

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 平塚市新町でSさんは長年飲食店を経営してきたが、不況の影響により、やむを得ず閉店して退去しました。

 店舗契約時に預託していた敷金（７５万円）を返還請求しましたが、家主側から無視され、困惑したSさんは消費者センターに相談して組合を紹介されました。組合に加入して協力要請があり、Sさんと協力して、家主との交渉を開始。配達証明郵便にて敷金全額返還請求を発送した結果、家主側より回答があり、書面では詳細が不明であり、直接面談の申し入れがありました。

 現地店舗にて話し合い「国土交通省のガイドライン」を参考に説明して前向きに検討を重ねた結果、家主側も納得しました。敷金返還金（６０万円）で合意に至り、解決できました。

 Sさんに伝えたところ、「組合の努力で解決して頂き大変助かりました」と喜んで「これからも何かあるかもしれないので組合を継続していくのでよろしく」と確約してくれました。

 

全国借地借家人新聞より

 

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 Sさんは土地９７坪を借り平成元年に地代月４万３０００円でしたが、毎年１万円〜３万円値上げされ、今では月１２万円（坪当たり１２３７円）払っていました。父親は当時地主に対し減額を申し出ましたが、応じてくれませんでした。

 先日、兄さんから「今地代いくら払っているのか」と問われたこで、Sさんは年金生活で今後払えなくなるのではないかと不安になり、地代の減額できないのかと組合に相談。公租公課の１１．６倍の地代を払っていることが分かりました。内容証明郵便で公租公課の３倍の額への減額通知に回答がありませんでした。

 近隣の地代は坪５００円前後であり、あまりの高さに驚きました。初めての調停申立ては緊張と不安でした。

 ２回目の調停で相手側は減額２万５０００円を提示。申立人はさらに減額を主張。次回までに双方に譲歩を求めました。

 ３回目の調停で調停法１７条に基づき、�@平成２２年１月より月９万円。�A異議申立ては２週間。�B異議がなければ和解成立。調停委員から提示があり、双方からの異議がなく和解成立しました。

 地代は、なお近隣と比べるとまだ高いが、減額はありがたいがので、減額できたことを広く、知らせたいとSさんは語りました。

 

全国借地借家人新聞より

 

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 奈良教育大学や新薬師寺の近隣の奈良市高畑町の木造住宅に住む４世帯の借家人へ、今年８月上旬「家主から委任を受けた。老朽家屋で危険であるので１０月末までに明け渡せ」と大東建託（株）奈良営業所社員２名が住民へ迫ってきました。

 一人暮らしの９０歳を超える住民の１人へは、身内へ、「お母様の現況について」との書面を送り、「最近近隣を徘徊なされておられ近隣先から何回となく連絡が来ている」「７月初旬に市役所に相談しましたところ、一度本人と面談します」などと書かれていました。

 驚いた身内は、母親に事情を聞いたところそのような事態でもなく、市役所との面談もなくまったくの事実無根であることが明らかになりました。また、近隣の住民は、「おばあちゃんから色々教わることが多く大切な人で日ごろからコミニュティーが充実しているので徘徊するなどは考えられない」と業者の追い出しのためには何でもありという動きに怒っています。

 住民４人は、大借連（全大阪借地借家人組合連合会）事務所で住み続けられる権利があることを知り、家主へこれまでの大東建託の追い出し行為について内容証明で通知し、団結して居住の権利を守ろうと大借連へ入会しました。

 内容証明郵便で通知後は、しばらくの間家主からも大東建託からも明け渡しを求める動きもなくなり、元の平和な暮らしに戻ったと安心して暮らしていましたが、１０月中旬大東建託の社員が借家周辺を住民へ威嚇するかのようにうろつきはじめています。

 

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 組合事務所に足立区に住むＡさん（女性）から、電話での相談があった。

 アパートを借りて４年経つが、そのアパート入居するときの契約時には、子供を連帯保証人として賃貸借契約を結んだ。２年前の更新時に、仲介する不動産会社から言われるままに保証人を子供から保証会社の保証委託契約に契約金を支払って変更した。

 今回、２回目の更新を迎え、不動産会社から更新料と保証会社の保証契約の更新料請求があった。保証料は、新賃料の２５％と言われたが、なんとかならないか、支払いを拒否することは可能かという相談だった。

 相談員は「今、このような相談が増えていること。仲介する不動産会社が保証会社の保証契約に変更することで、売り上げを伸ばそうとしている。このような変更や更新については、双方の合意が必要で、きちんと拒絶し、合意更新が出来ないならば法定更新で構わないことをきちんと主張するように」とアドバイスをした。Ａさんは「頑張ってやってみます」と答えた。

 

東京借地借家人新聞より  

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（問題17） 連帯保証人に代わる賃貸保証委託契約の解除

 

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 熱海に住むSご夫婦からアパートを引払いに際し、「大家はリホーム費用全額を敷金から差引く意向を示し、費用全額を請求されそうなので立ち会って欲しい」との要請がありました。

 退去する８月１９日、大家は「アパートの価値を維持する為に、襖１枚穴が開いても、全部交換する必要があり、その費用は借家人の負担」と主張しました。

 事前に建設省（当時）がに定めたガイドライン（「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」建設省住宅局・（財）不動産適正取引推進機構 平成１０年３月発行（註））を調べた夫婦は、「通常の住み方で発生する損傷や変色は家主負担、故意や過失は借主負担」の原則を主張しました。

 大家は「あなたが業者を呼んで修理しろ。大家負担分は後で払う。」、「いくらならだせるのか？」などと発言しました。

 夫婦は携帯電話でネット上の個別修理費用を調べ提示し、最終的に襖４枚分と壁の傷１箇所分の費用２万円を敷金から差し引き、８万円をその場で取り戻しました。今後一切の費用請求を行わないという文書も取り交わしました。
 台所などが綺麗に維持されたことも説得力がありました。

 

全国借地借家人新聞より
 

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 （註）２００４年（平成１６年）２月に、その後の新しい裁判例などを追加した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン (改訂版)」（国土交通省住宅局・（財）不動産適正取引推進機構）が発行されている。入手は（財）不動産適正取引推進機構ホームページ参照。

 PDF版「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン (改訂版)」はこちらから

 本屋で入手し易いのは、２００４年９月発行の「賃貸住宅の原状回復をめぐるトラブル事例とガイドライン」（不動産適正取引推進機構 (著)、国土交通省住宅局住宅総合整備課マンション管理対策室 (監修) ）大成出版社である。

 大成出版社版は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン (改訂版)」と内容は同じであるが、付録の判例集が充実している。大成出版社の「ガイドライン」がお勧めである。・・・・（註）は東京・台東借地借家人組合

 

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 北区豊島でクリーニング業を経営しているBさんは、父親の代から同所で営業を継続している。今年３月で賃貸借契約の更新を迎え、家主から更新料及び現行賃料の２０％アップを要求された。

 Bさんは、賃料については不景気で経営が厳しいが話し合いで５％位なら考慮するが、更新料については賃貸借契約上約束していないこと、また更新料は法律上支払う義務がないので応じられないと請求を拒否した。

 ところがBさんの休みの日に、家主は作業所の顧客の品物保管場所の木戸の鍵を勝手に開け、室内に入り込み、壊す行為に出たため、組合の指導で即パトカーを呼び不法侵入に厳重に注意し、再度このような行為をした場合は事件として取り扱う旨を警告したところ現在家主はおとなしくなった。家賃は受領を拒否され、現在供託中である。

 

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 最近、若者の間で流行っているゲストハウスはとても劣悪な住宅が目立ちます。

 葛飾区亀有のゲストハウスは初期費用が１万円で、保証人なしで契約は全てネットのオンラインで申し込みができます。入居に当っての注意事項には、契約書は入居期間１か月の月極め賃貸借契約書になっています。相談者の話では、連絡も全てメールで１年以上入居しているとのこと。契約書では毎月２５日までに家賃を支払えば１か月の契約が自動更新されます。

 今回は理由も不明確なまま突然、更新ができないので、明け渡すよう通告されました。ゲストハウスは定期借家契約の場合が多く、いつでも解約可能で居住が不安定です。

 ゲストハウスは共有のトイレ、キッチンとリビングがあって、シャワー室とコインランドリーは１回２００円。個室は上段と下段に分かれ、窓のない２畳弱で月額２万９８００円、窓付きの３畳の個室は３万５８００円と高額です。部屋の高さは１ｍ３０�p ほどで、立つことができない押入れ同然の部屋もあり、ゲストハウスが新たな貧困ビジネスとなっています。

全国借地借家人新聞より

 

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 大田区西六郷地域に約16坪（私道分含む）を賃借中のAさんは夫の借地権を継承し、この程地上げされ80歳の老齢で地上げ屋と対決している。

 土地を買うか借地権を売るかという地上げ屋に対し「買うにもお金はないし、気に入った所なので移転する考えはないことを伝え、高齢者をいじめるなと」主張すると、警察を呼んでも問題はないよ低姿勢となったという。

 区の法律相談で組合を紹介された。相談は地上げ屋の勧めで隣接者（同一借地人）が、Aさんの底地を買取る検討をしているとのことで、今後の対応についての相談となった。

 早速、隣接者より「土地の所有者となったので、１年６か月後の契約期限満了で契約解除するので、今後の地代は受領しないから移転の準備をするように」と内容証明郵便で通告してきた。

 石山さんは、今後も契約を継続するので地代を提供し、受領拒否を確認して供託する決意である。

 

東京借地借家人新聞より

 

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 Nさんは川崎市中原区中丸子のアパートを１６年賃借しています。平成２１年１２月１日付で、平成２３年１１月３０日までの２年間の更新契約を締結しました。

 平成２２年、５月２８日付にて、家主代理人不動産業者より、取り壊しのため年内立ち退き通知を受けたNさんは、消費者センターに相談したところ借地借家人組合を紹介され、早々に組合を訪問して協力要請の申し入れがあり組合に加入しました。

 その後、組合員と協力して、家主・不動産業者と再三折衝を重ねてきましたが、折り合いがつかず、現在の賃貸借契約を継続することを書面にて正式に通告しました。家主から、１週間後に法的手段の通知があり、組合員と検討を重ねた結果、受けて立つ決意を確認しました。

 ２週間後に家主側より、組合員に対して、今回の件については、一切白紙撤回の申し入れがありました。

 組合員より、感謝のお礼と、組合に協力してもらった成果であり、今後も組合を継続して行くので宜しくお願いしますと丁重な挨拶があり、解決を見ました。

 

全国借地借家人新聞より

 

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 戦前に、吉野さんの曾祖父が借りた借家、その曾祖父がなくなったのち、祖父・父・母・と代が変わり、そして今は吉野さんが住んでいます。確かに古くはなっていますが、その都度自分らの費用で修理もし、十分に住み続けられる建物です。

 にもかかわらず、この程「本件建物は戦前に建築されたものであり、築８０年近く経過し、老朽化が著しい。本件建物の安全性が維持できないので明け渡せ」との調停が申立てられました。

 吉野さんらが自費で改修してきた経過などはまったく無視した言い方です。さらに、その調停申立書には「賃料は徐々に増額されていったが平成４年５月から月額５万５０００円となり、以後１７年間賃料増額はなされていない。著しく低廉な状態で長期間経過している」と、さも家賃が低すぎるといわんばかりでです。

 平成４年といえばバブルが崩壊した直後、それ以後地価は下がり続け、むしろ高すぎる家賃となっているのが実際です。吉野さんは、明け渡しはもとより拒否し、逆に賃料値下げ等を要求して調停を断固戦う意気込みです。

 

全国借地借家人新聞より

 

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 ６月６日夜半、大阪市都島区東野田５丁目の新京橋商店街の中華店から出火し、１０店舗が全半焼しました。

 被災者は、５２名に及ぶ。火元は、違法のプロパンガスを使用し、そのために延焼が大きく広がったと云われています。

 火災後３ヶ月が経ちますが、火災現場は、やっと解体工事が始まりました。

 家屋所有者は借地人で貸し店舗となっていますが、土地の所有者は、商店街のめぼしいところを貸地して相場以上の高地代や建替えの承諾料を請求し、借地人とのトラブルが絶えません。

 かつて借地人が都島借地借家人組合に入会し、３名の借地人が地主を相手にして建替承諾料と地代確定の非訟手続きを行い、地主の要求額よりも低額に抑える成果をあげた実績があります。また、平成１４年には、地代減額訴訟を行い３０％減額させることが出来ました。

 これらの成果を教訓にして、今回も借地人が団結してこそ生活と権利が守られるものとして組合へ入会を呼びかけています。

 

全国借地借家人新聞より  

 

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＜ 関連記事＞
 【Q＆A】 増改築を制限する特約がある場合、火災後の再築に地主の建替承諾は必要か 

 

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 板橋区に住むAさんは今から１３年前に目的外使用を理由に明渡しを求められ地代の受取りを拒否された。

 その後、供託を続けてきたが、８月に「供託金について貴方には貸していないのだから使用損害金として還付する」という内容証明が届いた。

 心配になって組合に相談に来た。供託金を黙って還付すると地代とし受領したことになり、契約を認めることになるためにこのような通知が来たことを説明した。

 

東京借地借家人新聞より

 

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（問） １２月に賃貸契約書の更新になります。契約の連帯保証人は、R保証会社です。今回、不動産管理会社から「更新後はC保証会社にするので、初期費用７万円、更新時は２万円となる」との連絡がありました。契約時、わたしはR保証会社に初回保証委託料４万円を支払い、更新時に２万円と説明を受けました。管理会社のいうようにC保証会社に変更しないと住めないのでしょうか。

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（答） 管理会社は、あなたと合意なく契約内容を変更し、更新を求めることはできません。あなたが拒み、そのまま住み続ければ、契約は基本的に法定更新されます（借地借家法２６条）。法定更新後は、退去して欲しい場合、貸主は６か月前に借り手に終了通知をする必要があります（同２７条）。また、貸主が自分で住むなどの「正当な事由」がなければ、退去させることはできません（同２８条）。

 保証会社の中には、家賃の滞納時、貸主や不動産管理会社に「代位弁済請求書」の提出を求め、滞納発生後の借家人との交渉は、全て保証会社に任せるように助言しています。

 悪質な取立てや追出し屋行為が社会問題となり、国会で「賃借人の居住の安定を確保するための家賃債務保証業の業務の適正化及び家賃等の取立て行為の規制等に関する法律案」（追い出し屋規制法案）が審議されていますが、臨時国会が会期切れとなり、継続審議扱いとなりました。

 全借連や全国追い出し屋対策会議などは、家賃滞納データベース事業の禁止など必要な修正を要求し、成立に向け運動しています。

 

全国借地借家人新聞より

 

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 （問） マンションの契約期間が間もなく満了します。すでに家主の依頼を受けた不動産屋から契約更新の条件を提示されています。それによると、家賃は据え置きなので不満はないのですが、新しい更新契約書に連帯保証人の実印を押すことと印鑑証明を添付することを要求されました。私には、新たにお願いできる保証人がいないので、それを断りました。「それでは契約は更新できないので期間満了で賃貸借は終了します」と不動産屋に言われてしまいました。頼める保証人がいない場合は、契約の更新ができないのでしょうか。

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 （答） 建物賃貸借契約の保証人の役割は、契約の内容にもよりますが、普通は契約書に「保証人は、本契約から生ずる乙（賃借人）の一切の債務につき、乙と連帯して履行の責を負うものとする」などと書かれています。賃貸借契約から生ずる一切の債務とは、家賃を支払う債務や建物を壊した場合の弁償などです。あくまで金銭的な債務で、立ち退きを保証するなどということはありません。

 頼める保証人がいなくても契約の更新は可能です。借家契約の更新には次の２種類があります。

�@契約の当事者（家主と借家人）が更新の条件について合意し、更新契約書を取り交わす（合意更新）。

�A更新契約書を取り交わさずに従前の契約期限をそのままやり過ごすと自動的に更新する「法定更新」（借地借家法第２６条）。

 頼める保証人がいなくても、更新契約書ができなくても�Aの法定更新を選択すればいいわけです。法定更新後の契約条件は、従前の契約条件と同一の内容になります（借地借家法第２６条１項）。ただし、２年というような契約期間はなくなり、期間の定めのない状態で続くことになります」（借地借家法第２６条１項但書）。

 法定更新すると、契約条件は従前と同一ですから、もし前の契約書に「更新時に新家賃の＊か月分の更新料を支払う」という特約があっても、契約期間の定めがなくなるので、その後は更新料を支払う機会が来なくなるという有利な条件が得られます。

 結果、法定更新をすると、以後更新が発生しないので、更新料支払問題は発生しません。

 

東京借地借家人新聞より

 

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＜参考法令＞

 借地借家法

（建物賃貸借契約の更新等）
第２６条  建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の１年前から６月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。

 ２  前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。

 ３  建物の転貸借がされている場合においては、建物の転借人がする建物の使用の継続を建物の賃借人がする建物の使用の継続とみなして、建物の賃借人と賃貸人との間について前項の規定を適用する。

 

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（問） 私が借地している地主さんは、毎年1月になると地代の値上げを通告してきます。もう10年以上続いています。初めの頃は坪50円の値上げでしたが、最近は100円ずつ値上げがあります。現在、地代は坪1600円で、借地面積は45坪ですから、1か月分7万2000円です。今年も坪100円の値上げ通知が来ました。

 先日、近所で別の地主から借地している人から聴いたのですが、地代は坪750円で、その方の知っているところでは、それが相場だということでした。今まで気づかなかったのですが、うちの地代は近所で飛び抜けって高かったわけです。私としては高すぎる地代を値下げしたいぐらいですが、せめて値上げをストップしたいのですが可能でしょうか。

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（答） 地代の額は地主が一方的に決めるものではなく、地主と借地人が協議して両者合意で決めるものです。地主の値上げ要求に借地人が不満でも、要求どおり払ってしまえば、合意したことになります。

 値上げ額について両者の意見が一致せず合意できないときは、借地人は地主の要求額を払うのではなく、自分で相当と思った額を支払っておけば、とりあえずそれで良いことになっています（借地借家法第11条2項）。ここでの相当額は従前の地代額と地主の値上げ要求額の範囲内で任意に決めていいのです。「近隣の相場」とか「固定資産税と都市計画税」の動向などを参考にして決めます。普通は従前の地代額を支払っておけば足ります。

 ご質問の場合は、現行額が近隣の水準と比較して飛び抜けて高すぎるので、値上げ問題というよりも値下げ問題です。値下げは借地人の方から要求します。値下げ額に地主が合意すれば、値下げが決まります。合意しない場合は調停裁判にしなければなりません。決着がつくまでは地代は現行額で支払います（借地借家法第11条３項）。

 調停でも両者の合意ができなければ値下げは決まりません。最終的には裁判で決着することになり、相当なエネルギーが必要です。値上げをストップするのは比較的に簡単です。地主の値上げ要求を断って今までどおりの地代を払っておけばいいのです。

 

東京借地借家人新聞より

 

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借地借家法
（地代等増減請求権）
第１１条  地代又は土地の借賃（以下この条及び次条において「地代等」という。）が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

 ２  地代等の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年１割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。

 ３  地代等の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた地代等の額を超えるときは、その超過額に年１割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。

 

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（問） 不動産会社から２DKの賃貸マンションを借りています。建物所有者から不動産会社が一括して借り上げでサブリースしています。賃貸借契約書には家賃は月末払いで、翌月分を前払いすることが特約されています。非正規雇用で働いているため、賃金の支払いが時々遅れてしまうため、契約書に書いてある督促手数料として3000円を支払っています。たった１日遅れても3000円を請求されています。支払わなければならないのでしょうか。

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（答） 不動産業者の作成する契約書には家賃の支払いが遅れた場合に法外な違約金を請求する事例がよくあります。消費者契約法第９条２号では、消費者である賃借人が支払期日までに支払い義務のある金員を支払わなかった場合の損害賠償の額及び違約金の上限を年14.6％と定め、それを超える部分を無効としています。

 僅か数日遅れても3000円を徴収する契約書の督促手数料の条項は明らかに消費者契約法に違反しています。

 不動産業者の作成する賃貸借契約書の中には、退室時の原状回復条項や契約解除条項などの中に消費者契約法第10条の消費者の利益を一方的に害する条項にあたる契約事項を賃借人に押し付けている例が、最近の「礼金・敷金ゼロ」のゼロゼロ物件などに多くなっていますので注意が必要です。

 ご相談の「督促手数料」など消費者契約法に反する条項は無効となりますので、契約書に書いてあるからと諦めることはなく、支払いを拒否すると同時に過去に支払った督促手数料の返還を請求することも可能です。

 

全国借地借家人新聞より

 

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【関連法令】消費者契約法

（消費者が支払う損害賠償の額を予定する条項等の無効）
第９条  次の各号に掲げる消費者契約の条項は、当該各号に定める部分について、無効とする。

一  当該消費者契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定める条項であって、これらを合算した額が、当該条項において設定された解除の事由、時期等の区分に応じ、当該消費者契約と同種の消費者契約の解除に伴い当該事業者に生ずべき平均的な損害の額を超えるもの 当該超える部分

 二  当該消費者契約に基づき支払うべき金銭の全部又は一部を消費者が支払期日（支払回数が２以上である場合には、それぞれの支払期日。以下この号において同じ。）までに支払わない場合における損害賠償の額を予定し、又は違約金を定める条項であって、これらを合算した額が、支払期日の翌日からその支払をする日までの期間について、その日数に応じ、当該支払期日に支払うべき額から当該支払期日に支払うべき額のうち既に支払われた額を控除した額に年14.6％の割合を乗じて計算した額を超えるもの 当該超える部分

（消費者の利益を一方的に害する条項の無効）
第10条  民法 、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第１条第２項 に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。

 

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 （問） 「ペット飼育」が許可されたマンションで、入居時から2年間猫を飼っていた。先月そこを退去したが、敷金が全く還ってこない。理由を尋ねると、「猫による室内の破損・汚損が多数あり、それらの原状回復費用として敷金から控除したので、返還する敷金はない」と回答してきた。
 「ペット可」のマンションにおいて、飼育による費用負担の特約も無いのに原状回復費用は借主の負担になるのか。

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 （答） 原状回復費用に関して大多数の判例は、「建物賃貸借において、賃借人が退去の際に負担する原状回復費用は、賃借人の故意・過失による建物の毀損や通常を超える使用による損耗等については賃借人が負担する」という見解である。

 賃借人の「原状回復義務には、特約のない限り、通常損耗に係るものは含まれず、その補修費用は、賃貸人が負担すべきである」（最高裁平成17年12月16日判決）としている。

 また、「原状回復特約、即ち、自然損耗等についての原状回復義務を賃借人が負担するとの合意部分は、民法の任意規定の適用による場合に比し、賃借人の義務を加重し、信義則に反して賃借人の利益を一方的に害しており、消費者契約法１０条に該当し、無効である」（大阪高裁平成16年12月17日判決）。

 このように、通常損耗、自然損耗等は原状回復の対象にはならない。従って、「賃借人が通常の使用により生じた損耗を修復することは含まれていない」（大阪高裁平成16年12月17日判決）ということであるから、賃借人はこれらの修復費用を負担する義務はない。

 ペット飼育による一般的に生ずる破損・汚損については、「通常損耗」と言えるので、ペット飼育による費用負担に関する特段の定めがない限り、修復費用は賃貸人の負担となる。

 それでは、「費用負担に関する特段の定め」とは、どのような特約をいうのか。

 �@退去時の「ペット消毒特約」を定めた事例では、「『ペット消毒につては賃借人の負担でこれを行うものとする。尚、この場合専門業者へ依頼するものとする。』との合意は、ペット飼育した場合には、臭いの付着や毛の残存、衛生の問題等があるので、その消毒のために上記のような特約をすることは合理的であり、有効である」として、ペット消毒のための「クリーニング費用」（5万円）を原状回復費として認めた（東京簡裁平成14年9月27日判決）。

 �A退去時の美装工事（洗い工事）の借主の費用負担を定めた特約の事例では、「ペット飼育については、多くのマンション等共同住宅においては未だ一般的ではなく、建物の毀損や臭いの付着、毛の残存、蚤等衛生上の問題が発生してペット飼育特有の問題が生じるため、飼育者である賃借人に一定の負担をさせることについては合理性がある」と判断した。
 「猫の飼育に起因する汚れ・破損等についての原状回復費用を負担する旨定めたと解するのが相当」であるとして、猫の飼育による室内の脱臭処理費（2万5000円）を原状回復費用として認めた（京都簡裁平成16年7月1日判決）。

 以上が賃貸マンション・アパート等でペット飼育の原状回復費用として認められた「特段の定め」である。

 これらの特約が認められるためには、少なくとも、賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されていることなど、その旨を明確に認識し、特約が明確に合意されるていることが必要である（最高裁平成17年12月16日判決）。特約を結べば何もかも有効という訳ではないし、特約として認められるということではない。最高裁の判決文にあるように特約の成立条件は可なり厳格である。特約が有効と認められるには特約内容が適切正であり、明確な合意があることが必要である。

 最高裁が指摘するように、「通常使用をした場合に生ずる賃貸物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は、通常、減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませて支払いを受けることにより行われる」（最高裁平成17年12月16日判決）。

 このように、「ペット可」を謳う賃貸マンションの場合は、ペット飼育による通常損耗についての原状回復費用は、賃料の中に織り込まれているのが一般的であり、更に修復費用を賃借人が支払うことは不当な賃料の二重払いになる。

 結論、「ペット可」の賃借物件の場合、通常のペット飼育に関係する破損・汚損は原状回復の対象にならないので、修復費用を借主が負担する義務はない。

 

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