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みんなの「更新料(借地)」ブログ


借地の更新料は撤回、地代は固定資産税等の3倍で合意 (東京・大田区)

2012/09/21 20:21

 Aさんは、大田区本羽田地域で約200uの土地を賃借している。


 地上げした業者は例の如く、「土地を買うか借地権を売るか」の請求するが、Aさんが拒否すると今度は契約が更新されていないと、700万円の更新料と地代を現行額2倍の増額を請求してきたが、Aさんは全て拒否した。業者は組合を介しての協議中に倒産し、債権者不明で地代を供託する。


  その2年後に同業者が組合を尋ねて倒産に至らず持ち直したというので、事業内容と土地の権利等を確認して、更新料請求の撤回、地代は固定資産税等の3倍以内で合意したにも関わらず、業者は契約書作成の際に再び更新料を請求してきた。


 組合は改めて更新料請求の撤回を求め、業者に再度確認させ、この程6月1日より20年の合意契約が成立した。 地代も約束どおり固定資産税等を確認し、税金の3倍を了承させた。交渉は常に、権利を整理して毅然と対応することが求められている。


 


東京借地借家人新聞より 


 


東京・台東借地借家人組合


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借地の更新料特約 (東京・新宿区)

2012/03/22 16:04

 東京の新宿の副都心近くの住宅地域に親の代より土地を借地して住むMさんは、昨年更新の時期を迎え、地主の代理人と更新料問題で話合いを行っていました。


 Mさんは、組合を知る20年前に何も知らずに契約書の中に更新料を支払うという約定を入れられてしまいました。地主から無理難題を言われ困って組合に相談し入会しました。


 今回の更新に際して、組合と相談し、契約書の中に特約として更新料の支払うという約束があっても、合意更新でなく法定更新となった場合は、更新料の支払い義務がないとした東京高裁や最高裁の判決を示し、更新料について支払うならば建替え承諾も含む合意ができるように話合いを行うことにしました。


 ところが、途中まで代理人として不動産会社から連絡がなくなったと思っていたら、いきなり地主の代理人と称する弁護士から更新料の話合いを拒否され信頼関係がなくなったとして明渡せという調停を起こされました。


 Mさんは明渡には応じられないとするとともに更新料については、期間中の20年間で改築するときの承諾を入れることで話合いに応じることにしました。組合と相談しながら調停に臨むことにしました。


 


 


全国借地借家人新聞より


 


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更新料として路線価の5%の金額を要求されたが (東京・豊島区)

2012/03/07 00:12

 豊島区池袋駅から10分位の商店街の近くで住んでいるAさんは、自分が借りている土地が度々底地を転売されて現在に至っている。

 今年の1月に管理会社から更新と更新料の請求が通知された。その中には路線価の5%の更新料が請求されていた。Aさんは組合と相談して「最高裁の判決にもあるように更新料は法的根拠がない。その上、算出根拠も不明である」と回答した。

 これに対して、管理会社から「土地契約上の慣習(民法92条・事実たる慣習)であり、当社はこの慣習に従っております」と回答してきた。Aさんの相談を受けた組合では、昭和52年の最高裁の判決(註)をあらためて説明した。

 Aさんは「このような回答ならば更新料の支払いを拒否し、一切話合いに応じないことにする」と決意を話し、頑張ることにした。


 


 


東京借地借家人新聞より 




(註)東京・台東借地借家人組合


@「宅地賃貸借契約における賃貸期間の満了に当り、賃貸人の請求があれば当然に賃貸人に対する賃借人の更新料支払義務が生ずる旨の商習慣ないし事実たる慣習が存在するものとは認めるに足りないとした原判決挙示の証拠関係に照らして、是認することができ、その過程に所論の違法性はない。」(最高裁 昭和51年10月1日判決)。


A「建物所有を目的とする土地賃貸借契約における賃借期間満了に際し賃貸人の一方的な請求に基づき当然に賃借人に賃貸人に対するの更新料支払義務を生じさせる事実たる慣習が存在するものとは認められないとした原審の認定判断、及びその余の所論の点に関する原審の認定判断は、原判決挙示の証拠関係及びその説示に照らし、正当として是認することができ、その過程に所論の違法性はない。」(最高裁 昭和53年1月24日判決)。 


B「更新特約は、「本契約期間満了のとき賃借人において更新契約を希望するときは賃貸地の時価の2割の範囲内の更新料を賃貸人に支払い更新契約をなすべきことを当事者間において予約した」というものであが、この特約によって本件賃貸借契約の更新に伴い当然に一定の額の更新料請求権が発生すると認められるかどうかはともかくとして、右特約の趣旨に照らせば、賃借人たる控訴人において本件賃貸借契約の更新を希望する以上は、少なくとも、更新料についての当事者間の合意の成立に向けて真摯な協議を尽くすべき信義則上の義務があると解すべきである」とした上で、土地の時価の5%を請求した地主の更新料請求を否認した(東京高裁 平成11年6月28日判決)。


 


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借地更新料支払い拒否 (東京・大田区)

2012/02/16 11:22

 大田区中央地域で約90uの土地を賃借して木造2階建の建物に居住しているAさんは、契約期間満了期日5ヵ月前に地主代理人の不動産業者より、書面にて期日1ヵ月までに更新手続きを済ませるようにと通知され、更新請求を通告すると同業者から更新料を請求された。


 早速、Aさんは更新料の支払いを拒否、更新期日以降の地代も支払い済みであり法定更新を選択する旨を回答する。同業者から更新料を支払って更新手続きを行わない場合は、支払い済みの地代を含む今後地代を損害金とするとの3度目の通告を受けた。


 法的に更新料支払い義務がないことや、支払い慣習もない旨の最高裁判決を熟知しているAさんは、自ら地代を供託することを代理人の業者に通告することを決意。なお、Aさんは同業者にかかわる借地人に組合を紹介し、更新料の不払いを他の借地人に啓蒙したいと述べている。


 


 


東京借地借家人新聞より 


 


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更新料支払特約があっても法定更新した場合、支払い義務はない (東京・練馬区)

2012/02/08 09:42

練馬区練馬に住むAさんは、2010年9月に地主の代理人弁護士から、電話で更新料の支払を請求されました。


 父親が死亡し、今回初めて更新を迎えたAさんは、専門的な知識が必要になるということで組合に入会しました。組合で契約書の内容をみたところ、前回の更新時に合意更新した契約書に記載されていなかった更新時の更新料支払特約が、2年後に父親死亡に際して作成された新しい契約書の中に記載されてしまったことが確認され、慎重に対処することにしました。


 最初に更新料を支払う法的根拠と請求してきた金額の算出根拠を求めたところ、はっきりした根拠はないが、Aさんの出せる更新料を提案してくれと言ってきました。


 組合と相談して、平成14年の最高裁判決(註)にあるように更新料支払特約があっても法定更新した場合、この特約は無効であるというものを示し、支払い義務は無いと回答するとともに、増改築について事前の承認が得られるならば一定の承諾料を支払う用意があると回答し、交渉することにしました。


 


 


全国借地借家人新聞より 




(註) 地主が借地人に対して契約で合意した(約定)更新料の支払を求めて東京地裁に訴えた事例を検討してみたい。これは江東借地借家人組合の会員の場合である。
 裁判では法定更新の場合、借地人の約定更新料の支払義務の有無が争点になった。


 東京地裁は「更新料支払合意が契約の法定更新の場合を除外する趣旨のもの」とは認められないとして借地人は法定更新しても約定更新料の支払義務を負うと判示し、借地人に更新料約76万円(坪当り約25,600円)の支払いを命じた(2000(平成12)年3月13日判決)。


  しかし、地主は更新料が低額であるとして東京高裁へ控訴した。東京高裁は「法定更新された本件においては、本件更新料支払合意は効力を有するとは認められず、したがって、右合意を根拠とした控訴人(地主)らの本件請求は本来理由のないもの」(2000(平成12)年9月27日判決)として地主の請求を根拠が無いと否認した。


 地主はこの判決を不服として最高裁へ上告した。
 最高裁は、予め合意された更新料支払の約定は法定更新の場合には適用されず、借地人の更新料支払義務を負わないとする東京高裁の判決趣旨を是認し、地主の上告を棄却した(最高裁2002(平成14)年2月22日判決)。・・・・東京・台東借地借家人組合


 


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高額な借地更新料支払請求を拒否し、法定更新を選択 (東京・大田区)

2011/12/09 10:55

 神奈川県川崎市に居住するAさんは、大田区大森西地域に約50坪の土地を賃借して木造2階建ての共同住宅を所有している。この地域は区内でも比較的大きな商店街と都内有数の大学病院があって便利なところだ。共同住宅の管理を依頼している不動産業者の紹介で地代の増額問題で組合に相談に来た。


 すでに税金や近隣の地代と比較しても高額であるにもかかわらず、地主は借地人が建物を賃貸していることを理由に値上げを請求。困惑するAさんは、不動産業者から「組合にお願いした方がいい」と勧められて相談。組合との協議の通り、値上げには応じられないと、従来と同額の地代を提供して拒否されて供託を開始。


 1年6か月が経過すると、地代を受領するとの地主の通告により持参し、従来通りの金額で受領させた。数か月後の契約更新の対応については、想定通り高額な更新料を請求する地主に支払い拒否し、法定更新の方針を書面で伝達した。6か月分前払いの時期を迎えて地代を持参した時は曖昧な口ぶりだったが、昨年末はすんなり地代を受領し、驚いたとAさんから報告があった。



 


東京借地借家人新聞より


 


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借地更新料分を分割で地代へ転嫁 (埼玉・和光市)

2011/11/25 01:27

 埼玉県和光市に住むKさんは今年の11月に更新の時期を迎える事になっていた。地主から更新について「いっぺんに更新料を支払うのは大変だろうから地代の値上げで話をつけようではないか」という提案があった。


 前回の更新時も、更新料のかわりに、地代をそれまでの3倍近い金額を支払うことになった。その結果、20年間で、800万円という金額になってしまった。今回も、地主の更新料請求に名を借りた地代600万円の更新料を支払うことと同じになってしまうばかりか、公租公課の10数倍の地代を支払う計算になった。


 Kさん「更新料については支払う法的根拠がない」ことを説明され、今回は、更新料支払いを拒否するだけではなく、地代の値下げを請求し、合意が出来なければ調停、裁判で決着するつもりで頑張ることにした。まわりにも呼びかけ、地主と交渉することにした。



 


東京借地借家人新聞より


 


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借地更新料請求されてが、年金生活で支払えないと拒否 (東京・大田区)

2011/10/11 09:32

 大田区新蒲田地域に宅地約35坪賃借しているAさんは、平成22年6月の契約更新を控えて1月組合に入会した。


 前回は高額な更新料も地主とのトラブルを避けたいと払ったが、今は年金生活で日々の生活に追われている状況の中で、地主の更新料請求にどう対処するかとの相談だった。


 更新料は法律上支払い義務はなく、最高裁判所も借地人に地主の更新料請求に応じて支払う必要性はないと判決していますと相談に対する回答は明確だ。問題は地主とのトラブルを避けるために支払うか、自らの生活を守るために地主と正面から立ち向かうかの決意が大切と伝える。


 Aさんは6カ月前払いの地代を6月中旬に持参し、12月分まで受領された後に、地主の口頭による更新料請求に対し、すでに法定更新されて更新期日後の地代も受領され、経済的にも更新料は支払えないことを内容証明郵便で通告した。1カ月後地主代理人の弁護士より内容証明郵便にて「契約期限後の受領した地代は返還するので更新料を支払へ」との通告だったが、地主からの返還はなかった。


 Aさんは、年末に地代を持参し受領拒否されたら供託して、権利主張して頑張る決意を固めている。



 


東京借地借家人新聞より


 


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更新料支払特約がないので、法定更新を貫き借地の更新料不払い (東京・江東区)

2011/10/07 09:22

 江東区北砂に住むAさんに昨年7月地主より更新料請求の通知が送られてきた。


 早速、Aさんは組合に相談し入会した。組合との相談では、契約書には更新料を支払うことの明記がないことから、更新料を支払わないで法定更新にすることを確認した。地主に対して「更新料は法律上も支払い義務はない。今後は組合に入会し組合を通して交渉する」旨を伝えた。


 今年4月地主の代理人の弁護士は「組合役員を代理人にするのは弁護士法違反だ。更新料を支払わない場合は、直ちに契約を解除し、裁判手続きに入る」との内容証明郵便で通知してきた。Aさんは、地主宛に前契約と同一条件にて借地の契約は法定更新していると回答した。


 8月に再度地主の代理人弁護士から「慣習上及び前回の更新の経緯から更新料の未払いは賃貸借契約の解除事由になる。10日以内に支払がない場合は、訴訟を提起する」と脅しともとれる内容証明郵便が再び送付された。Aさんは組合と相談し、「借地法第4条・第6条に基づき借地契約は前契約と同一の条件で法定更新されている」と再度回答した。


 その後、地主の代理から何の音沙汰もない。



 


東京借地借家人新聞より


 


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更新料と公正証書の契約書の作成拒否する (東京・葛飾区)

2011/10/03 09:28

 葛飾区内の住宅地で20坪を借地しているAは、契約更新が近づき地主の代理人の不動産業者より更新料として240万円及び公正証書による契約書の作成を求められ、葛飾民主商工会の紹介で組合に相談に見え入会した。


 Aさんは高齢で更新料を支払う金銭的余裕もない。「公正証書は賃借人に不利益な条項も多く、金銭債務に関しては裁判無しで強制執行も可能となる。更新料については借地人には支払う義務もない」旨の説明を受け、今回は契約書を作成せずに、法定更新の請求を組合を通じて地主に通知する予定だ。  



 


東京借地借家人新聞より


 


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