東京・台東借地借家人組合 ３

　板橋区大谷口の梨木さんは近所に住む地主から、自宅用に３４坪を借地している｡商店街ではないが、数件の商店が混在する通りに面した場所である。

　昨年の１１月末に、契約期間が満了するという僅か数日前のことだ。地主からわざわざ「折り入って御相談したいことが有り、是非とも御来宅をお願います｣との趣旨の手紙が届いた。

　その日の夜、梨木さんは早速に地主宅を訪問した。型通りの挨拶が済むと、直ぐに地主は２つの提案を切り出してきた。このまま更新しても相当の更新料も頂くことになるから､この際、底地を買って貰いたい。それが無理なら、私の方で家を買取ると言うのである。余りに突然な話で､梨木さんも少々困惑したが、返事は後日にすると約し､その場を引き上げた｡

　数日後、梨木さんが地主に売却価格・買取価格の提示を求めたところ、契約期間が到来しているから、借地権価格は４割、底地価格を６割にするとの高圧的な回答だった。

　その後２度、話し合いの機会を持ったが、地主の意向は最初と全く変わらず、売買の話は結局は物別れで終った。

　その１週間後、更新料６８０万円を請求する旨の手紙が届いた。しかし、梨木さんは更新請求には、全く動じなかった。予め、覚悟していたし､組合と事前の打ち合わせも済ませていたからだ。即日、更新料を拒否する旨の通知を地主に送り付けた。

　その後､地主は更新料支払請求の調停を申立てたが、調停は第１回期日で不調に終った。

東京借地借家人新聞より

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　豊島区高田町の藤本さんの借地は３０坪。接道（注）の関係で残念ながら再建築は出来ない｡地主は、Kという寺で、一帯に相当の土地を持つ大地主。借地人泣かせで有名な寺だ。６年前の更新のとき、藤本さんは、更新料９００万円を請求された。藤本さんも、１００万円や２００万円位は言われるものと覚悟はしていたが、金額を聞いて驚いた。

　その時が藤本さんと組合との最初の出会い。安い高いの問題ではなく、不払で頑張ろうと組合に励まされ、藤本さんが更新料の支払を断ったら、直に地主から更新拒絶の通知がきた。寺は、更新料ではなく、９００万円は参詣者用の宿泊施設を建てる建築協力金ということを理由に挙げたが、何はともあれ寺への費用支払を拒否したことで、寺から更新拒絶を言い渡された。でも藤本さんは、そんなことでは怯まなかった。

　その後、寺は対応を変え、更新料支払請求の調停を申し立てたが、藤本さんはきっぱりと更新料支払を拒否の態度を貫いた。結局、調停は不調で終った。

　それから３年目の今年の４月、寺は再び調停を起してきた。調停の内容は�@土地を明渡せ、�A出来なければ、更新料４５０万円を支払え、�Bそれに加えて地代の値上げ、というものだった。

　しかし、再度の調停も寺の思惑通りには進まなかった。藤本さんが明渡し・更新料で話し合う意思はないとの態度を貫いたので、２回目からは地代だけの話しに切替えられたのだ。２度くらいの調停など、何のその予め決めた方針は必ず貫き通す。調停に臨んだ藤本さんの対応は、実に見事だった。

 

東京借地借家人新聞より　

（注）建築基準法上の道路幅の制限を充たしていないため。原則的に幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上接していなければ建築は許可されない。

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　足立区伊興町の山田真理子さんは、夫を無くした後、息子さんと２人で小さな町工場を細々と経営している。

　土地の更新になる昨年９月１坪１３万円の更新料を請求された。山田さんも更新料についてはある程度は覚悟していたが、なんと１坪１３万円とは、天と地がひっくり返るような思いだった。

　"どうしよう"そんな時、息子さんが組合のあることを知り飛び込んでいった。組合では、更新料は支払義務のないことを話すと、山田さんは本を買って４０年ぶりに猛勉強をした。

　組合で勉強した一番の収穫は「更新料を支払わなくても借金にならないが、銀行から借りて払えば借金になる」という説明を聞いたことだ。この言葉で目がさめ、更新料坪１３万円から１円も下げないと言う地主を相手に、現在地代を供託して頑張っている。

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 　荒川区荒川６丁目に住むOさんは、２０年前に約１７坪の借地権付きの家屋を買い、今年３月に１回目の借地の更新を迎える。

　近所の人達から借地の事に関して「更新料をいくら払った。地主に何か言うと後が恐いから」等々を聞かされていた。初めての借地更新でいくらの更新料を請求されるのか不安になっていたところ、不動産屋から「今後も地主と仲良くしたいなら坪１０万円にまけるから合計１７０万円支払え｣と言われた。

　組合に相談に行ったOさんは、更新料を支払わなくてもいいことが解って、その旨を不動産屋に伝えた。すると、不動産屋は｢それなら３０万円まける。駄目なら土地を買取れ。住み続けるなら今後一切家屋の修理は認めない。嫌なら出て行け」と言った。

　Oさんは徹底して闘う決意でいる。

東京借地借家人新聞より

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 　　　　夫婦は地主宅を訪問し、
　　　　　　　　　８３０万円の更新料の請求を堂々と断った

　 豊島区千川町の杉本さんが借地したのは４０年前。借地面積９０坪、南側道路に面し広い庭のある立派な屋敷だ。豊島区内では市街化が比較的遅れた地域だが、地下鉄駅も近くに出来､敷地も広く緑の多いもの地域は、都内でも有数の住宅地である。

　今年の４月末で、２度目の更新である。３月末､近いうちに来宅するようにとの連絡が地主からあった。以前から考えてきたことだが、遂に来るべきものがきたとの思いだった。

　杉本さんの家では、２人の息子が今年大学を卒業したばかりのところで、大した蓄えはない。更新料の支払義務はないと聞いてはいたものの、前回は支払った経過もあり拒否するわけにはいかないのでは、との不安はどうしても拭えなかった。何とかしなくては、そんな思いで、２週間が過ぎた。

　杉本さんが思い切って組合を訪ねたのは４月１５日、奥さんだけの訪問だった。相談員から法定更新制度、更新料の判例、不払の実態等について話を聞いたが、そんな訳にいかないのではとの先入観がわざわいし、充分な確信にはならないようだった。

　「大事な問題です。ご主人とご一緒に来て下さい｣と言われ、翌日夫婦そろって再び組合を訪れた。この時のご主人の態度は実に見事だった。「組合に加入し不払を貫こう｣とのご主人の一言が､奥さんの気持ちを決めた。

　数日後、夫婦は地主宅を訪問し、８３０万円の更新料の請求を堂々と断った。

東京借地借家人新聞より

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　　　　　　改めて更新料の支払義務が
　　　　　　　　　　　　　　無いことを地主に通知した

　練馬区に住む千葉さんは、この２月に地主から、契約更新に際して、更新料の支払いとして２５０万円請求された。

　すでに子供さんも嫁いで他の所に住んでおり、本人は年金生活を送っていた。その中からお金を工面し、１００万円を持って地主宅を訪問したが、地主は「これでは駄目だから借地を娘名義にして残りの残金を娘に出してもらえ」と言われ困っていた。知り合いの人に相談したところ組合を紹介してもらい組合事務所に来た。

　組合で、よくよく話を聞くと１００万円を支払ってもまだ領収書ももらっていないという事なので、このお金を返してもらうことから考え、次に更新料については支払う必要のないことを通告する事にした。

　嫁ぎ先の娘さんに電話で連絡を取り、娘さんから地主に電話してもらい「いろいろ検討するので、一旦１００万円を返してください｣と言ったところ、１００万円は返してもらえる事になった。

　喜びの千葉さん「今度は、更新料の支払義務のないことを地主に通告し、地代の値上げも今まで言われたとおりにしてきたけれど、今後は頑張ってやっていきたい」と話している。

東京借地借家人新聞より　

 貸主の更新料支払要求に対して借主は、その支払を拒否出来るのか。法律上更新料の支払義務はあるのか。更新料支払に関する最高裁判決は、こちらを参照して下さい｡　（N）　　　

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　荒川区西日暮里４丁目で４９坪の借地をしている深津重雄さんは、１０月末日で２０年目の更新を迎えたが、地主は８月頃から前回の更新料は３５０万円支払ってもらったから、今回は２０年経過しているので倍の７００万円を支払えと要求して来た。

　深津さんは長引く不況で支払えないと断った。地主は「それなら６５０万円にするが、それ以上はダメだ。支払は分割でも構わない。更新料の支払は慣習であり、当然借地人は支払うのが当たり前」と強気一点張りである。

　何度か地主と話合い行い、３００万円まで値下げした。地主はこんなに誠意を持って値下げしたのだから更新料は間違いなく支払え。嫌なら明渡すか地代を大幅に上げると通告して来たので借地借家人組合入会した。
　早速、内容証明郵便で「更新料の支払は拒否する。地代も税額の４倍も支払っているので一方的な値上げは認められない」という趣旨の通告した。

東京借地借家人新聞より

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　借地人8人が一致団結し更新料の不払いで大きな成果

　八王子市本町の大村富三さん他７世帯の借地人一同は、地主の更新料請求の調停申立てに対し、八王子簡易裁判所に調停不調の上申書を昨年９月に提出した。

　上申書には、更新料請求を拒否した経過と、地主の代理人から契約解除の通告を受け、地主には正当事由がないため昨年５月１日をもって法定更新していることを主張した。また、更新料については最高裁昭和５１年１０月１日判決、同５３年１月２４日判決で、借地人には更新料支払い義務のないことは確定していることを主張した。

　地主の代理人から「前回更新時の契約書で次回の更新の際に更新料を支払う。金額は契約更新の時期に至った時当事者双方で協議して定める旨の約定がある」との全く嘘の主張に対しては、契約書の中にもそのような合意は一切ないことを明確に反論した。

　八王子簡易裁判所からは、昨年１１月１９日付で地主側が８名の借地人全員の調停申立てを全て取り下げたとの事由で「調停終了通知」が各借地人に送られてきた。その後現在まで、地主の側からは何らの動きもなく、地主の不動産業者や弁護士まで使った執ような更新料請求はひとまず陰をひそめた。

　最初は地主の代理人から、契約解除の内容証明郵便を送りつけられたり、「更新料を支払わないと孫子の代で借地権はなくなる」と脅かされたり、裁判所に調停を申し立てられたりと、この１年、借地人一同「ハラハラドキドキ」だったが、組合の指示に従ってしっかりと結束したことが、今回の結果に結びついた。

東京借地借家人新聞より　　　　　　　　　　　

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  八王子市本郷町で７０坪を借地している中西さんは、今年の６月末で契約期間が満了する。地主の代理人の弁護士から、�@更新する意思があるか。�A更新する場合は地代を月額坪当り５００円から７５０円に値上げする。更新料については協議して欲しい。�B契約書を作成して欲しい。以上３点について回答を求められた。

　中西さんは、組合から内容証明郵便で�@更新については旧借地法第４条に基づき前契約と同一条件で更新を請求する。�A更新料は法律上支払義務のない金銭であり支払えない。地価下落の中５０％の値上げには応じられない。�B前契約と同一の条件で地代を据え置くなら契約書の作成には応じる用意はあると回答した。

　地主はその後、無断で増改築したとの因縁をつけてきたが、壁や屋根を塗装し、窓をサッシにしただけで増改築には当たらないと反論。その後、脅しが通用しないとわかったのか地主の態度が変わり、協議の結果他の借地人も含め坪２０円の値上げで決着した。

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　昭島市拝島町で１１３坪を借地している森谷さんは、地主から今年の４月末で借地契約が満了するので、更新料として２０５万９０００円を試算したので協議に応じるよう通告された。

　森谷さんは、戦後間もなく義理の兄が工場として借地していた土地を地主の了解を受け、昭和３０年に名義変更して借地権を引き継いだ。

　その後、地主から２０年経過した昭和５１年に契約書を作成するとの話があり、森谷さんは法律のことは何も分からず、言われるままに契約期間１０年の更新契約書を作成した。

当初、旧借地法第５条に基づきさらに２０年間法定更新されると、平成２８年が更新時期で今年は更新時期ではないと主張したが、地主は借地法２条１項に基づき、期間１０年は無効となり、当初の存続期間３０年で、そこから契約時期が始まっていると主張してきた。

　その後、森谷さんに事情を聞いたところ、戦後兄が契約した当時は、契約書もなく借地の目的が建物所有を目的としていたかどうかも不明で、昭和５１年に森谷さんの自宅を建てるために初めて契約書を作成した経緯があった。

　そこで、今年の４月末日で契約期間が満了したという地主の主張は認めるが、契約期間満了後も借地の継続について地主は異議を述べていないことから、森谷さんは法定更新を主張することにした。また、更新料については支払い義務がないことから、はっきりと拒否することにした。

東京借地借家人新聞より

 

借地法
第２条　借地権ノ存続期間ハ石造、土造、煉瓦造又ハ之ニ類スル堅固ノ建物ノ所有ヲ目的トスルモノニ付テハ60年、其ノ他ノ建物ノ所有ヲ目的トスルモノニ付テハ30年トス
但シ建物カ此ノ期間満了前朽廃シタルトキハ借地権ハ之ニ因リテ消滅ス

２　契約ヲ以テ堅固ノ建物ニ付30年以上、其ノ他ノ建物ニ付20年以上ノ存続期間ヲ定メタルトキハ借地権ハ前項ノ規定ニ拘ラス其ノ期間ノ満了ニ因リテ消滅ス

第３条　契約ヲ以テ借地権ヲ設定スル場合ニ於テ建物ノ種類及構造ヲ定メサルトキハ借地権ハ堅固ノ建物以外ノ建物ノ所有ヲ目的トスルモノト看做ス

 

第５条　当事者カ契約ヲ更新スル場合ニ於テハ借地権ノ存続期間ハ更新ノ時ヨリ起算シ堅固ノ建物ニ付テハ30年、其ノ他ノ建物ニ付テハ20年トス
此ノ場合ニ於テハ第２条第１項但書ノ規定ヲ準用ス

２　当事者カ前項ニ規定スル期間ヨリ長キ期間ヲ定メタルトキハ其ノ定ニ従フ

第11条　第２条、第４条乃至第８条ノ２、第９条ノ２（第９条ノ４ニ於テ準用スル場合ヲ含ム）及前条ノ規定ニ反スル契約条件ニシテ借地権者ニ不利ナルモノハ之ヲ定メサルモノト看做ス

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　　　更新料の法的根拠を求めた　　　　　地主の弁護士は更新料の請求を断念 ...続きを見る

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組合のアドバイスで地主に更新料の根拠を示せと主張 ...続きを見る

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  家主の一方的な値上げと受領拒否に対し供託で頑張る ...続きを見る

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　地主の車の出入の邪魔という理由 ...続きを見る

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地主に 更新料の支払いを断り、　　　　　　　　　　拒否された地代の供託を通知 ...続きを見る

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　大田区羽田３丁目に居住する石井・小島・佐藤・須山（正）・須山（新）・田村（アイウエオ順）ら借地人６名が借地人組合に加入して20年余を経過する。 ...続きを見る

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　 豊島区ＪＲ大塚駅より歩いて数分のところに親の代より借地している仲村さんの所に地主から借地の更新の話があったのは昨年のことであった。 ...続きを見る

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建築確認も取れない土地と支払を拒否 ...続きを見る

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  更新料の授受は慣習に多く頼っており、地域差が非常に大きいという理由から「借地借家法」においても更新料の規定は置かれなかった。更新料については法律には何の規定もない。　従って法律上は、賃借人が更新料支払の義務を負っている訳ではないし、また賃貸人が更新料を請求する権利を持っている訳でもない。 ...続きを見る

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　更新料と地代値上げを拒否、　　　　　　　　　　　　　不利益な特約条項を削除させる ...続きを見る

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　更新料特約も無いのに　　　　　　　　　　　　　２００万円の更新料 を請求 ...続きを見る

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　 借地人には更新料支払義務はない 　20年、30年の借地契約期間の満了時に必ずといっていいほどに請求される｢更新料｣は、借地人にとっては頭の痛い問題だ。各地で開催されている借地借家講座・相談会でも｢地主さんから請求された場合、一体どの位払ったらいいのでしょうか｣、「更新料の相場を教えて下さい」と言った質問がよく出される。 　 確かに旧借地法にも借地借家法にも、更新料に関する法律上の規定は何もない。地主が更新料を請求する法律的根拠は何も無いということである。従って、その請求に対して借地人は更... ...続きを見る

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　　　　　　　地主に借地契約の更新請求を通知した 　台東区千束で永年雑貨商を営む野口さんは16坪を借地している。先月末に３軒先に住む地主に地代を持参した折り、突然地主から「来月10日に契約が満了になる。契約を更新するのであれば更新料として500万円支払って頂きたい」と言われ、慌ててしまった。家に帰り、家族と更新料について話し合った。だが昨今の景気動向では、とても高額な更新料を支払うことは出来ない。 　困り果て、近所の人から借地借家人組合があることを知り早速組合に相談し、加入した。組合の説明で... ...続きを見る

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　　　　地主側には更新料を請求する法的根拠はないが 　 地主側の立場から書かれた『悪質借地人に対抗する地主の正攻法』安西勉著（自由国民社）の中に次のような内容が書いてある。 　 借地人がなぜ更新料を支払うのかという理由で一番多いのが　 �@特別な理由があるというのではなく、「更新料を払うのは慣行だから」というものだ。　 �A次に多いのが地主と争うのがいやだからという結果があるという。 　 このことから著者の結論は、地主側には更新料を請求する法的根拠はない。　 しかし、「更新料というものは、なに... ...続きを見る

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　更新料支払い請求を拒否し、賃貸契約は法定更新 　浅草橋のマンションに2年前から親子二人で住んでいる田中さんは、家業不振な折に今年4月に契約更新を迎え、不動産屋から家賃2ヶ月分相当の更新料を請求された。月々の家賃も前払いから当月払いにして、何とか支払ってきた。そんな状態では更新料を請求されても払える訳も無い。 　その頃から階上に住む管理人が何かに付けて嫌味を言うようになった。最近では、田中さん親子が昼間営業に出ている間に「無契約状態だから、部屋の鍵を取り替え、室内の物品は田中さんの事業所に送... ...続きを見る

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                    更新料の供託で危機を脱出　　　　　 ...続きを見る

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　　　　　　　地主が不当請求を撤回 ...続きを見る

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　賃貸マンションなどの更新料制度の違法性を主張し、借主側の立場で訴訟を支援している「京都敷金・保証金弁護団」（団長・野々山宏弁護士）は2月２７日、新たに２件の更新料返還の訴えを起こしたと発表した。 　賃貸マンションの更新料は消費者契約法違反だとして、女性２人が２７日、貸主側に返還などを求めて、それぞれ京都地裁と右京簡裁に提訴した。 　京都地裁に提訴している北海道出身の２０代女子大生は２００６年４月から契約期間１年、家賃５万８０００円と１年ごとに更新料１１万６０００円を払う契約で京都市左京区の... ...続きを見る

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更新料訴訟   平成１９年（ワ）第１７９３号更新料返還等請求事件 判決要旨 京都地方裁判所第４民事部 第１　結論・・・請求棄却 第２　事案の概要　　被告との間で賃貸借契約を締結し、被告の所有する物件に居住していた原告が、更新料支払の約定が消費者契約法１０条又は民法９０条に反し無効であると主張して、既払いの更新料の返還等を求めた事案 第３　判決理由の要旨　１　更新料の法的性質について 　（１）更新拒絶権放棄の対価（紛争解決金）・賃借権強化の対価の性質につい... ...続きを見る

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＜マンション更新料＞過大でない…返還請求を棄却　京都地裁 1月30日　 毎日新聞 　賃貸マンションの更新料は消費者契約法に違反し無効だとして、京都市の男性会社員（５３）が貸主に、更新料５回分計５０万円の返還を求めた訴訟の判決が３０日、京都地裁であった。池田光宏裁判長は「更新料はいわば賃料の前払いで（本件では）契約期間や家賃に照らし過大でなく、消費者の利益を一方的に害するものとはいえない」と述べ、請求を棄却した。男性側は大阪高裁に控訴した。 　判決によると、男性は００年８月、月額家賃４万５０... ...続きを見る

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　　　賃貸住宅の契約更新料訴訟、３０日に判決…京都地裁 　賃貸住宅の契約更新の際、入居者に「更新料」の支払いを求める契約は、家主側が一方的に押しつけたものであり、消費者契約法に違反するとして、京都市の男性（５３）が、支払った５０万円の返還を家主に求めた訴訟の判決が３０日、京都地裁（池田光宏裁判長）で言い渡される。更新料は、京都や首都圏など一部地域の特有な慣習で、必要な賃貸住宅は１００万件以上とされる。同法違反と認められれば初判断となり、業界への影響が大きく、判決が注目される。 　男性は昨年４... ...続きを見る

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賃貸住宅の更新料、是か非か 京都地裁　０８年１月末に判決 京都新聞　（2007年12月30日）より　賃貸マンションやアパートの住人が１、２年ごとに家主から請求される「更新料」は払う必要があるのか、それとも払わなくてもよいのか。京都や東京などで広がる更新料制度の是非について正面から争われた訴訟がこのほど京都地裁で結審し、来年１月３０日に判決が言い渡される。更新料を定めている物件は１００万件以上に上るともいわれ、有効か無効かの司法判断は全国的な注目を集めている。 ...続きを見る

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（問）　２年前に借地人だった父親が死亡し長男の私が相続することになりましたが、何の手続きもせず現在までそのまま放置しています。借地権の相続はどのような手続きをすればいいのでしょうか。 ...続きを見る

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更新料支払特約は法定更新の場合には　　　　　　　　　　　　適用が無く更新料支払義務は無い ...続きを見る

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    年金暮しなので更新料は断るつもりですが、                                   借地契約はどうなるのか ...続きを見る

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　調停で支払い約束をした更新料は　　　　　　　　　　法定更新した後も支払い義務があるのか ...続きを見る

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更新料支払特約は法定更新の場合には　　　　　　　　　　　　　　　適用が無く更新料支払義務は無い　　　　　 ...続きを見る

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　法定更新された場合は契約書で特約した更新料を　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　支払う必要があるのか ...続きを見る

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     京都で借主勝訴判決　         法定更新の場合は更新料の支払不要　　2004年５月18日京都地裁で更新料支払特約が有っても契約が法定更新された場合は、特約は適用されず、更新料の支払義務が無いという借主勝訴の判決があった。 ...続きを見る

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約定更新料で新判断―最高裁が地主の上告を棄却 ...続きを見る

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　　判例紹介 　更新料の支払約束があっても、法定更新された場合には、支払義務がなく、支払を理由に契約解除は出来ないとした事例　（東京高裁昭和５６年７月１５日判決） 　（事実）　借家人Aは、更新時に､新改定家賃の２か月分の更新料を支払う約定で、マンションの一室を賃貸したが２年後の更新時に、賃料改定をめぐって紛糾し、合意更新することが出来なかった。そこでAは、更新料を払わず、自己が相当と思料する賃料を提供し、法定更新を求めたところ賃貸人から増額賃料(増額未確定にも拘らず）の未払いと、約定更新料の... ...続きを見る

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