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みんなの「増改築・修繕」ブログ


地震で建物に被害が・・・・修繕は地主の承諾は不要 (東京・荒川区)

2012/01/30 10:09

 3月11日に発生した東日本大震災で、荒川借組のO・Kさんから次のような地震被害の報告が組合にあった。

 我家は、平屋建てで築60年が経過し、かなりの部分が傷んでいたため、家の外壁が剥がれ落ち、畳の下の床が落ちたり、ドアの開閉も不自由となったり家の中で随所に被害が出てしまった。その後も大小あわせて何回も余震に見舞われ、家が倒壊するのではと落ち着かなかった。

 最近、修繕と耐震補強工事をしなければと思い、念のため借地契約書を確認したところ、修繕するにも地主の承諾を得るよう明記してあったため、組合に相談した。


 組合からは、借地人が家の修繕を行なうことは自由であり、地震で建物が全壊しても借地権は存続し、例え修繕や増改築の禁止条項があっても、倒壊前の借地権の存続期間中は家を建替える権利があり、倒壊前と同様な建物を建てるのであれば地主の承諾は必要としないとのアドバイス受け、速やかに家の修繕を行なった。

 「今後、借地契約期間が満了した時に地主が無断で修繕したことを理由に借地の明渡しを要求してきたとしても、私は堂々闘う決意です」。


 


 


東京借地借家人新聞より 




参考記事
【Q&A】 大災害時に借地上の建物が滅失


 


東京・台東借地借家人組合


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4年半の裁判の末に、借地上に鉄骨3階建の自宅が完成した。

2009/08/04 09:47

 台東区谷中に住む山田さんは地主との4年半に亘る建築を巡る裁判の末に、借地上に鉄骨3階建の自宅がやっと完成した。


  事件の発端は、地主側弁護士からの通告書であった。地主側の通告書には、「通告人は、本書面を以って貴殿が本件土地上に於いて建物の新築・改築又は増築を行わないよう請求致します」と記されていた。  建築計画を立て、建築会社の設計図も完成し、新築の準備をしていた矢先のことであった。


 「貸地上に建築計画上の住宅・店舗の建築に際して更新料・承諾料の要求は一切致しません」と言う直筆の実印が押された念書を地主から貰っており、地主からは既に建物建築の承諾を得ていたにも拘らず、このような建築中止の通告である。地主のたちの悪い遣り方に納得が出来ず裁判に訴えた。


 地主は裁判が始まる5年前に住宅金融公庫から建築資金を得て、5階建の賃貸マンションの建築を11月から始めた。


 ところが、地主の敷地内で工事が行われていれば何ら文句は無い。しかし、4軒の借地人の同意も得ずに、その借地内に勝手に入り込んで無断で足場を組み、借地部分に60p以上も喰い込んで鉄板で囲い始めた。公庫と建築会社に敷地の無断使用を抗議した結果、工事は全面的にストップした。


 公庫は地主に対して、借地人のとの間で工事に関する同意が得られない場合、且つ12月中に着工出来ない場合は、融資打ち切り・建築中止を勧告すると通告した。


 地主は建築中止を怖れ、借地人が要求する内容の念書を仕方なく書いたのであるが、借地人としては16本のH鋼 の打ち込みを容認する代償として念書を得たのである。


 裁判が始まると地主側は木造建物の建築承諾はしたが、堅固建物の建築承諾はしていないと反論してきた。確かに念書には堅固建物とは書いてない。


 だが、裁判所は非堅固建物から堅固建物への変更を認め、30年の借地契約で鉄骨3階建の建物へ建替えることを認めた。地主が書いた念書通り建替承諾料・借地更新料共に支払わずに済んだ。


 建築資金は店舗併用住宅なので国民生活公庫から融資を受けて、裁判終了から2年後に建物は完成した。




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水道管の水漏修理に対して地主が承諾料を要求

2009/07/29 09:38

 世の中には、とんでもない世間離れした、地主がいるものだ。「物干し台を直したら承諾料を請求された。ガラス窓を直したら、風呂釜を取り替えたら承諾料を求められた」という相談が多い。


 また、相続による借地権の継承にも、権利譲渡の如く承諾料を求められたという。地主の名を尋ねると同一人物だった。


 大田区西六郷*丁目に約62坪賃借しているAさんは、水道管が壊れて水が漏れているので、都の水道局に申し入れたら地主の承諾を取るようにといわれて、地主に相談したら承諾料を請求されて組合に相談に来た。


 再度、水道局に申しいれるが、地主とのトラブルを避けたいと、水道局は補修工事の拒否を内容証明郵便で通告して来た。


 破損箇所は水道メーターの外側なので料金には影響はないことを確認して、Aさんと相談のうえ都議会議員を介して、水道局に申し入れると、水道法の規定により水道局が行う工事であることが明らかとなり、工事は無事完了した。



東京借地借家人新聞より



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貸工場の全焼で建替承諾料(地価の3%)で合意

2009/05/26 09:55

 大田区多摩川*丁目に居住のTさんは、95・5坪の土地を普通建物所有目的に借地して、自宅と貸工場を所有している。2年前には高額な更新料を支払い、合意更新し円満な環境にあった。


 今年春に借家人が原因の出火によって、貸工場が全焼した。共同住宅建設の承諾を求めたが、地主の代理人は執拗に等価交換を主張し、交渉は長期化した。組合に入会し交渉の結果、地価の3%の承諾料で合意し、建築工事に着工した。


 更新料を払って円満な状況でも、求めるものは当然のごとく求めるのが貸主であることの事例である。



東京借地借家人新聞より

 
  (*)  火災後の再築に関しては、こちらも参照して下さい。



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明渡請求を通告されている家主に漏水修理請求を

2009/04/16 00:14

 台東区に住む山田さんは水道局の検査で借家の水道管が漏水していることが判明した。漏水箇所は床下。水道工事店に見積をしてもらった。自己負担で修繕するには費用が過重である。


 契約書に「修繕は借主の費用負担で行う」と書かれている。


 現在家主から家屋の明渡請求を通告され、家賃は供託している。こんな状況で、家主に修繕を要求しても無視されるのは自明である。


 如何にすればよいか、借地借家人組合に相談した。組合の回答は「修理特約があっても、その範囲は小修理に限られる。当然修理義務は家主にあり、その費用は勿論家主が負担する」というものだった。


 組合の対処方法は(1)業者の見積り金額を書き、家主に修理依頼の配達証明付き内容証明を送付する(2)内容は指定した日までに工事が着工されない場合、自費で修繕するが、その費用は供託家賃と相殺する旨を通告する。


 実践の結果、指定日に家主から工事費を全額支払うと連絡があった。




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無断増築に対して法外な承諾料の請求

2009/04/03 10:02

   無断で行った一部増築に
        地主から法外な承諾料の請求


 西武多摩湖線一橋学園駅近くで約31坪を借地している山本さんは、地主に無断で2階部分の一部を増築し、屋根の改修工事を行なった。


 契約書では、地主に書面で承諾を受けることになっていた。地主の代理人から、承諾料として更地価格の5%の236万円と、地代現在坪800円を一挙に1500円に値上げするよう請求を受けた。山本さんは、地主に無断で増築したことを謝りに行ったが、地主からは代理人と話し合うよう言われ、代理人の不動産業者と何度か会って書面のやり取りを行なった。


 山本さんは、新築でもないのに5%はあまりにも高額で路線価の2%程度の承諾料は支払う旨条件を提示したが、地主の代理人は承諾料の条件を譲らず、支払わないと契約を解除すると脅かしてきた。


 山本さんは、19年前の更新時に250万円の更新料を支払っている。山本さんから相談を受けた組合は、増築に関しては無断であるが、軽微の契約違反で契約を解除されるような、信頼関係を破棄する重大な違反ではないので、地主の代理人の請求は法外であり、地代も固定資産税等が月額坪220円なら、現行地代でも3・6倍と高額でこれ以上値上げする必要はないとアドバイスした。


 この不動産業者は、この近くの別の借地でも不当な請求をして、借地人から総すかんに会っている。組合から「軽微な違反に対する賃借人の提案した範囲内で話し合いによる解決を望んでいる」旨の通知を出したが、地主の代理人から何の返事もない。



東京借地借家人新聞より



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雨漏りで賃料半額提供

2009/03/05 09:54

 葛飾区内で美容業を営んでいる近藤さんは、1年前より雨漏りの修繕工事を貸主に要求してきた。


 1階は雨が壁を伝わり、2階はポトリポトリと数箇所において桶をいくつか置く始末。畳は使い物にならず、再三貸主に修繕を要求したが工事は始まらない。リフォームの工事業者が見積もりをしても家主と金額で合意できず、一向に工事を実行に移す事はなく畳のカビに悩まされ、2階は使用不能。


 この間現家賃8万5千円を支払うことに納得できず、再度期日までに雨漏りストップの工事を完了しない場合には賃料を2分の1とする旨を文書で通知した。家主はこれに対し無視の態度をとった。


 近藤さんは貸主代理人に賃料の半額を持参。代理人はしぶしぶ受領した。その後半年家主より何の反応もない。半額の賃料提供については争ってもよいと心に決めた賃借人の実力行使である。



東京借地借家人新聞より



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改築請求をすると地代を5倍にすると回答して来た

2009/02/13 08:20

 豊岡市内で戦前から借地(面積53坪)をしている増田武夫さんは、地主へ「建物を改築したい」と連絡したところ、平成元年に坪月あたり100円で合意した地代を500円の値上げを受けました。


 5倍もの値上げ請求に驚いた増田さんは、全大阪借地借家人組合連合会(大借連)事務所(電話06-4802-8870)へ相談。


 そして、増田さんは、この間の固定資産税がどのようになっているのか調べるため、豊岡市の税務課へ固定資産税課税証明書の発行を請求したところ、同市は、「借地人には地主の委任状がなければ証明書を発行しない」と門前払い。


 大借連から豊岡市へ「平成14年4月から地方税法の改正によって借地借家人にも固定資産評価額を公開し証明書を発行することになっている」と指摘したところ、「借地人であることを証明する具体的な資料(たとえば賃貸借契約書)を提示しないと公開させていない」と回答。


 そこで、大借連は、契約書の無い契約の場合の対応について正したところこれも拒否。


 そこで、借地人の住民票および家屋の納税証明書と借地の所在地が一致すれば当該借地人であることが確認できるので行政サービスの視点から公開するように強く申入れました。


 その結果、増田さんの借地上の税負担は、前回の地代改定時に比べ坪月あたり概ね13円の増税であることが確認できました。増田さんは、税金が13円しか増えていないのに何故100円の地代が500円となるのかと地主へ申入れました。 


 だが、改築工事を早く進めたいこと等から取敢えず地代を200円に増額して昨年12月末に送金し、現在、建物の改築工事を進めています。



全国借地借家人新聞より



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建物建替えの非訟手続で新築する事が出来た

2008/11/25 10:22

 八王子市大和田町で借地をしているOさんは、借地上の建物の建替えに関して地主との話合いが纏らず、裁判所へ建替えの代諾許可申立の手続を行っていた。それに対し、今年3月に東京地方裁判所八王子支部において建替えに関する和解が成立し、従来の建物を取壊し、そこに木造2階建建物を新築することが出来る事になった。


 Oさんの父親がなくなった以降から地主は頻繁に地代値上げ請求を繰返し、平成4年頃から地代の受取りも拒否され、法務局への地代弁済の供託を続けてきた。


 Oさんは今回の和解成立の2年前に自宅の改築を地主に申し入れたが、地主は地価の4%の承諾料、更新料として6%を要求された。地主の性格上、これ以上の条件と譲歩を求めた上で改築の許可を得ることは困難と考え、借地借家人組合とも相談して組合の顧問弁護士に依頼し、建替え承諾に関する借地非訟手続を行った。


 借地非訟の鑑定では、改築(新築)の申立は土地の通常の利用上相当と認められ、改築の承諾料を更地価格の3%(坪当たり約17000円)とし、地代の改定は不要として供託している現行地代が認められた。鑑定の結果通り和解が成立し、地主が契約書に挿入することを要求していた更新料支払特約は総て削除させ、平成30(20018)年2月まで期間とする借地契約書を締結した。



東京借地借家人新聞より
 


 借地契約書に建物の増改築に制限を加える特約条項がある場合、借地人はどのような方法をとれば建替えができるのか。借地借家法17条は建物の建替えに果して有効なのか。立替を考えている方は、こちらを参考にして下さい。(N)




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備付けのガス給湯器が故障したが、家主が修繕を拒否した場合

2007/11/28 10:05

  マンション備付けのガス給湯器が故障
          家主が修繕を拒否した場合の対策


 (問) 私は2DKのマンションを借りている。マンションに入居時から備え付けのガス給湯器が故障した。家主に何度も修理の依頼をしたが、黙殺された。家主に修理をさせ、その費用を支払わせる方法はないものか。




(答)民法606条は賃貸人の修繕義務を定めている。即ち「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要なる修繕をする義務を負う」と規定されている。賃貸物の保存のための修繕義務は家主にあることが明確に規定されている。


 家主がこの法律の規定する義務を免れるためには、予め契約で「ガス給湯器の修繕は借家人の負担とする」との特約(特約とは法律の定めに反する約定)を結ぶ必要がある。


 しかし特約が認められるには「賃貸借契約書の条項に具体的に明記されているか、仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約が明確に合意されていることが必要である」(最高裁2005年12月16日判決)と特約の成立に厳しい制限加えている。特約があるからといって無条件で認められる訳ではない。相談者の場合は修繕特約がないので修繕義務は家主にある。


 @民法615条で賃借物に修繕が必要な場合は賃借人が遅滞なく賃貸人にその旨を通知する義務があると「賃借人の通知義務」を規定している。


 A同じく民法608条では「賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる」と「賃借人による費用の償還請求」が規定されている。


 従って、これらに基づいて以下、家主の費用負担で修繕をさせる方法である。


 先ず配達証明付内容証明郵便で家主に対して修繕請求をする。以下がその内容である。
 「ガス給湯器が故障し、現在使用不能です(註)。業者の修理見積では*万円ということです(なお、修理不能の場合は新品と交換になる。その場合は交換工事費込みで*万円です(註2))。本書到達後10日以内に修理して下さい。もし期日までに修理して戴けない場合は、当方が業者に依頼して修理します。立替払いした修理費用は後日請求しますのでお支払い下さい。万一お支払いがない場合は、月々の家賃と修理費用を相殺することをご承知措き下さい」という趣旨のものである。


 この通知を出しても、家主が修理を履行しない場合は、その内容の通りに実行する。修理費用が月額家賃分以上になる場合は、数回に分割して立替払いした修理費用を全額回収する。


 ここで、内容証明郵便を出す段取りを省略して、修繕費を家賃から差し引くと家賃の一部不払いとして契約解除の原因にされる恐れがあるので注意が必要だ。


 借家の修繕問題の解決法には別の方法もある。それは、家主は完全な物を貸す義務があるから、ガス給湯器の故障という不完全な度合いに応じて家賃を減額して支払う。ガス給湯器が直った時点で家賃を元に戻す方法である。しかし、これではいつ家主が修繕するか分からず、前者の方が現実的である。



 (註1) 後日、家主から言い掛かりや難癖をつけられないように故障しているガス給湯器の状態を写真撮影して置く。また部品交換など修理の状況、或いは、商品の交換工事の状況を写真に撮って置くと家主とのトラブルを回避できる。


 (註2) @家主との代金トラブルを回避するためにも修理業者は出来る限り製造メーカーのサービス・ステーションに依頼する。


      A見積費が発生した場合は勿論のことで修理代金と一緒に費用回収する。写真代、配達証明付内容証明郵便代金等修理修繕に関係したすべての代金は総て回収する。


      Bガス給湯器が故障して、入浴できずに銭湯を使用した場合は、その代金を請求する。近くに銭湯がなく交通費を使って通った場合はその交通費も請求できる。


 


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タイトル 日 時
借地上の建物を建替えたいが 
      借地上の建物を建替えたいが             建築資金の借入は借地でも可能か (問) 借地の場合でも、金融機関から建築資金の融資は受けられるのでしょうか。手持ち資金は殆どありません。また、契約書には、増改築禁止の特約があり、地主は建替えに反対しています。 (答) 地主が増改築禁止特約を盾に建替えを認めない場合でも、借地人が裁判所から地主の承諾に代わる許可の決定を得れば適法に建替えが行える。  しかし、建築資金の調達に、銀行・信用金庫... ...続きを見る

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2007/11/13 10:27
地主が承諾しない場合は建替えが出来ないのか 
   借地契約書に建物の増改築を                   制限する条項があるが建替えはできるのか   (問) 木造2階建ての建物を建替えたいのですが、契約書に増改築することを制限する特約条項があります。地主の承諾が無いと建替えは出来ないのでしょうか。   (答) 借地条件に合致していれば、既存の建物を増... ...続きを見る

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2007/10/29 11:46
住宅金融公庫の廃止で (2)
    住宅金融公庫の廃止で借地人の増改築が不可能になる場合も承諾書要求は悪しき慣行に過ぎない ...続きを見る

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2007/10/16 09:54
住宅金融公庫の廃止 で (1)
 住宅金融公庫を2007年4月1日に廃止する法案が2005年6月29日の参院本会議で自民・公明・民主の賛成多数(反対は共産・社民)で可決成立した。  住宅金融公庫は2007年4月1日以降、新たに独立行政法人「住宅金融支援機構」として発足し、銀行などが融資した住宅ローン債権を買い取って証券化することが主な業務になる。住宅ローンを小口に証券化して市場で販売する支援業務が中心になり、公庫が実施してきた個人向け住宅への融資は原則的に廃止される。    果して、住宅金融公庫が廃止されると借地人に悪影響... ...続きを見る

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2007/10/15 09:25
網入りガラスの自然破損 交換費用を支払う必要があるのか 
        網入りガラスの自然破損           その交換費用を支払う義務があるのか   (問) ベランダの網入りガラス2面の破損代金を請求されています。自然にヒビが入ったものでも、弁償しなければならないのでしょうか。  (答) 網入りガラスに何もしていないのにヒビが入ったという経験をした人、現在ヒビが入っているという人は結構多い筈である。普通、ガラスに物が当って割れる場合はぶつかったところから放射状に亀裂が入る。  ところが、自然にヒビが入ったと考えられる網... ...続きを見る

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2007/10/13 10:47
建物の修繕・リフォーム
増改築禁止特約があっても改良工事(リフォーム)や修繕に承諾料を支払う必要はない  (問) 借地上の建物の修復工事とリフォームを考えている。地主に承諾料を支払わないと工事は出来ないのか。内訳は外壁の亀裂の修理、屋根の葺替え及びベランダ・風呂場・台所のリフォーム。尚契約書には増改築特約がある。   (答) 市販の借地契約書や不動産仲介業者が使用している契約書には「建物の増改築をする場合には事前に賃貸人の承諾を受けなければならない」という条項が挿入されている。これに違反した場合、地主は... ...続きを見る

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2007/10/05 10:53
火災後の再築に地主の建替承諾は不要
     増改築を制限する特約付の場合でも               火災後の再築には地主の承諾は不要   (問) 火災で借地上の建物が焼失してしまった。20年間の借地契約の残存期間は4年であるが、再築することは出来るのか。又、地主の承諾がいるのか。   (答)  借地借家法施行(1992年8月1日)前に設定された借地権については建物滅失後の建物築造に関しては、なお従前の例によるとされている(借地借家法附則7条)。  最高裁は建物の《滅失》を次のように定義している。建物の滅失の原因が自然... ...続きを見る

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2007/09/12 09:38
備付けのエアコンの修理代金は家主の費用負担
               備付けのエアコンの修理代金は                    修繕特約がある場合でも家主の費用負担  (問) 賃貸マンショ... ...続きを見る

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2007/09/11 09:35
大災害時に借地上の建物が滅失
      大規模災害で建物が滅失してしまった場合                    借地権と再築はどうなるのか (問) 借地上の建物が大災害により倒壊・焼失・流失等で滅失した場合は借地人の権利はどうなるのか。 ...続きを見る

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2007/09/07 10:15
建物賃借人が行った大幅な改修工事が特段の事情があるとして、契約解除が否定された事例
判例紹介        建物賃借人が行った大幅な改修工事が建物賃貸借に違反するが、工事の必要性・合理性等に鑑みると、いまだ信頼関係を破壊するに足りない特段の事情があるとして、契約解除が否定された事例 (東京地裁平成6年12月16日判決、判例時報1554号69頁)  (事実関係の概要) 賃貸人Xと賃借人Yとの建物賃貸借契約は、昭和38年から開始され昭和49年には家賃の倍増が行われた。そして裁判上の和解や更新が繰り返されてきたが、最後の合意更新は昭和62... ...続きを見る

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2007/06/09 09:15
貸主の設備の修繕義務違反を理由とする賃料不払で契約解除された事例
判例紹介  店舗の賃借人が、賃貸人のクーラー等の設備の修繕義務違反を理由に賃料支払を拒むことは許されないとして、賃料不払を理由とする解除が認められた事例 (東京地裁平成5年11月8日判決、判例時報1501号115頁)  (事案) クーラー、換気扇の設備のなされている店舗をスナック営業の目的で賃借したYは、賃料を9か月分払わなかった。そこで賃貸人Xは賃貸借契約を解除し、Yに店舗の明渡しを求めた。  これに対しYは、入店当初からクーラー、換気扇の故障により休業を余儀なくされた上、数度にわたる換... ...続きを見る

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2007/06/05 08:46
貸主の妨害で部屋が使用不能の場合貸主に損害賠償責任を認めた事例
 判例紹介  アパートの貸主の妨害によって借主が部屋を使用することができなくなったことにつき、貸主に損害賠償責任が認められた事例 (東京地裁平成3年6月24日判決。判例時報1412号121頁)  (事案) Xはアパートの一室を賃借していたが、このアパートを取得して貸主となったYは、アパートの改修工事を行う必要があるとして、電気・水道の供給を停止し、共用のトイレを破壊する等の行為をした。その結果、Xは貸室に居住し続けることができず、荷物を貸室に置いたまま、友人宅などに宿泊せざるをえなくなった。... ...続きを見る

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2007/05/24 10:01
小修繕は借家人が行うとの特約で家主に屋根の等の修繕義務を認めた事例
   判例紹介  小修繕は借家人が自らの費用で行うとの特約がある場合に、家主に屋根等の修繕義務が認められた事例 (東京地裁平成3年5月29日判決、判例時報1408号89頁)  (事案) この事件は築後約24年を経た建物(居宅)の借家人が原告となり、家主に対し屋根、壁、雨戸など14箇所の修繕を求めたものである。これに対し家主は借家人の要求する修繕は新築同様又は賃料の3年分の費用がかかり経済的に修繕不能であり、借家人の要求は権利の濫用であると争った。  (判決要旨) 第1点... ...続きを見る

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2007/05/05 09:41

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