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zoom RSS テーマ「借家の諸問題」のブログ記事

みんなの「借家の諸問題」ブログ


家主(借地人)が借地の更新料が払えないという理由で借家人に明渡請求 (東京・荒川区)

2011/10/12 00:20

 荒川区西日暮里1丁目で木造2階建の店舗兼住宅を借り約40年飲食業を営んでいるAさんは、今年6月不動産屋と家主が来て、来年5月一杯で建物を立退くよう通告を受けた。


 突然の話で理由を尋ねたところ、「家が古くなったから修繕費もかかる。そんな余分な金等もない。来年5月末には3年契約も切れるから」とのことだった。Aさんは過去にも家主の了解を得て小修繕を自費でやってきた。家賃も月12万円も払っているので「そんな急な話には応じられない」と断った。恐れた不動産屋は手を引いてしまった。近所の人の話では、家主が借地人で自分の家とAさんの借家の部分の借地更新料が払えずに借地を返すらしいということだった。


 Aさんはもう一度家主と交渉し、借地更新料は支払う必要のないことを説明し、理不尽な店舗明渡しには絶対に応じない決意を固めている。



 


東京借地借家人新聞より


 


東京・台東借地借家人組合


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【Q&A】 抵当権付き借家を借りたが、今後の契約はどうなるか

2010/05/07 00:12

(問) 私は、平成20年7月1日、仲介業者を通じて3階建の木造借家を敷金40万円(解約時返金なし)月額9万円の条件で借りました。


 今年2月上旬、突然大阪地裁執行官が調査用紙を持参し、「資料をコピーして返送してほしい」と言われ「何のことか意味不明」でビックリしました。


 家主へ問合せをしても行方不明で音信不通。仲介業者へ相談しても「うちも犠牲者」というばかりで要領が得られません。


 仲介業者は、契約前に「抵当権付き物件」と説明してあったと言います。益々わからず不安になりました。


 登記簿謄本を見ると、その借家は、平成17年6月末に銀行から融資を受け、抵当権が設定されていることがわかりました。


 大学受験を真近に控えた娘もおり、借家を出ることはできません。どうしたらよいでしょうか。






(答) 抵当権設定後の賃貸借契約は、家主が債務不履行でその建物が債権者から競売されてしまうと、新所有者には対抗権はありません(居住権を主張できません)。


 すなわち、Sさんの事例では、抵当権が設定されている建物を仲介業者が事前に説明していることから、仲介業者へその責任を取ってもらうことも不可能と思われます。


 裁判所のお問い合わせには応じてこれまでの事情を説明し、新所有者に契約の存続を望んでいることを付言してもらう以外にはありえません。


 まお、契約時に支払った敷金も新家主からは、返還してもらうことはできません。これまでの家主に対しては、損害賠償請求を訴えることはできますが、行方不明であるのでどうしようもありません。


 借家人が新たに借家を借りる場合は必ず抵当権が設定されているかどうかを確認し、いくら契約条件がよくても抵当権設定されいる建物は契約しないことをお勧めします。




大借連新聞より

参考


Q&A 抵当権設定後の建物を賃借しているが競落人から明渡請求を受けている




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家主が破綻し、店舗が競売

2009/12/15 01:34

 台東区東上野2丁目でビルの2階で店舗を借りて長年居酒屋を営む村田さんは、平成12年にビルの建替えの話があり、家主と協議した結果、隣接する家主所有の4階建てビル(店舗兼居宅)に移転することになった。


 移転の条件は、従前の契約内容を継承し、内装及び厨房工事と厨房機器等の代金は家主の負担で行うという内容であった。条件が了承され、改装された1階の店舗に入居した。


 移転後、数年が経過した時点で、家主所有の当該建物に金融機関の抵当権が設定された。抵当権設定よりも賃貸借契約の方が先なので、賃借権に問題はないが、何時か競売があるだろうと覚悟はしていた。勿論、競売があっても、新所有者に対抗でき、営業は続けられるので、その点の心配はしていない。


 案の定、昨年3月、家主が厨房機器の代金未払い(債権残額約1200万円)で家賃債権を差押られ、建物は競売された。その後、競落され、家賃は10月分から建物を買受けた新家主に払うことになった。


 村田さんが使用している厨房機器の債務と所有権とについて債権者のリース会社と協議をした。前家主の厨房機器代金の滞納を4年間も漫然と放置した責任を認めさせることが出来、債権額に拘らず、5万円の負担で中古になった厨房機器(9年使用)の所有権が借家人に移転することで落着した。




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借地が公売に

2009/10/28 19:42

 足立区の組合事務所の近くに住むYさんは、借地の土地の公売通知を見てビックリ、とても買う資金も用意できず途方にくれていた。


 看板を見て組合に相談した。同じ地主の敷地内に19軒の借地人がいるが聞くことも出来ずにいた。共同入札等の入札の方法もあることを知り、勇気を出して18軒に声をかけ、組合の協力で相談会を開いた。


 全員一致の方向はとれなかったが、3軒が組合に加入し、今後もお互いに情報交換していくことになった。



東京借地借家人新聞より




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違法建築の賃貸マンション(ユービー福島)の責任は (大阪市)

2009/09/18 08:27

 6月下旬、若い女性Kさんから、突然「違法建築で報道された「ユービー福島」に住んでいるが、オーナーから明け渡しを云われている」との相談が大借連へありました。


 Kさんの話によると、5月中旬にマスコミが「水増し建築の賃貸マンションで耐震性に問題がある」()と報道された直後、オーナー側の代理人から明け渡しを請求され、その条件は、「入居時の敷金を全額返還する、引越料は指定した業者を使う場合は全額負担する、その上で迷惑料として10万円を支払う」との条件で7月末までに退去してほしいと云うものでした。


 Kさんは、危険なマンションと知りながら一方的に明け渡せというオーナーへ「引越したら家賃があがるし不便になる。さらに、敷金も高くなる。こんな負担については補償してもらえないのか」と交渉するが誠意のない回答に怒り、大阪市計画調整部監察課へ問い合わせた。「違法建物の問題は、当事者間の問題であり、大阪市は無関係なのでオーナーと話し合ってほしい」とまったく取り合ってもらえず、インターネットで大借連を知り連絡したとのこと。


 大借連は、大阪市監察課へ照会したところ、全く同じ対応に終始。対応した課長代理は「」建築確認申請を受理後は、建築主から完了検査の申請がなければしないことになっており、今回のユービーの件はオーナーから申請がなかったので完了検査はしていない。申請のない建築物のトラブルはオーナー側の責任であり、違法建築物の疑いがある場合については通報により検査を行い、明らかに違法であることが確認されれば取り壊しを含めて行政処分を行っている」と応えるのみで、被害者に対する行政責任を負う認識が全くないことが明らかになりました。


 大借連側は、「居住者は、違法建築物であるかどうか、完了検査済み賃貸マンションであるかどうか仲介業者(ユービーは宅建免許業者)から説明があれば判断するであろうが、今回はオーナーから直接契約したので詐欺にかかったも同然である。しかも、完了検査は申請がなければしなくてもよいなどの見解は建築基準法がザル法であることを認めたものだ。大阪市の責任者は重大だ」と問いただししました。そして、後日大阪市へ申し入れることにしました。


 Kさんは、オーナーへ文書で抗議し要求をまとめ文書で申し入れたところ、オーナーの代理人から「7月末までに立ち退く故ことを条件に誠意を持って対応する」との回答えました。



大借連新聞
(全大阪借地借家人組合連合会)
より

 




 

大阪のマンション5棟、申請より多い階数に増築
2008年05月13日 朝日新聞


 大阪市の不動産会社「ユービー」(同市淀川区)と関連会社の「賃貸住宅サービス」(同)の所有する市内のマンション5棟が、建築時に市に申請した内容よりも階数を1〜2階水増ししていたことが明らかになった。市は13日、建築基準法違反の疑いがあるとして調査に乗り出した。


  市によると、同市淀川区宮原1丁目の賃貸マンションは現在13階建てだが、94年の建築申請時は12階としていた。同区の別のマンションも申請時の11階が現在は12階に、福島区のマンションも9階が11階に増築されていた。このほか北区の二つのマンションでも階数が一つ増えていた。


  5棟については、工事後に必要な市の完了検査を受けておらず、いずれも書類上は「工事中」の扱いだった。市は階数の水増しが耐震性に影響している可能性もあると見て、詳しく調査をする。


  ユービーの関連会社は、テレビコマーシャルなどで知られる「週刊賃貸住宅サービス」を発行している。


 


違法マンション5棟、1〜2階高く建築
2008年5月14日 読売新聞

 大阪市内で10年以上前に建てられた賃貸マンション5棟が建築確認申請より1〜2階高く建てられていたことが、市の調査でわかった。大阪市淀川区の不動産管理会社「ユービー」とその関連会社が所有、いずれも市の完了検査を受けずに住民を入居させていた。市は「耐震性にも疑問がある」として建築基準法違反の疑いで調べている。

 市によると、5棟は北、淀川、福島の3区にあり、1989〜94年に市に建築確認申請が出された。福島区の1棟は11階建てだが、申請は9階建てで2階分を建て増しており、他の4棟は申請より1階分高く建てられていた。5棟にはそれぞれ入居者がいる。

 市に情報が寄せられ、12日から現地を調査し、不正が判明。ユービー社役員は市の調査に、申請と異なる違法建築であることを認めている。市は、高さや容積率の規制を無視して増床し、家賃収入を増やす狙いがあったとみている。申請より建物の重量が増え、耐震性が確保されていない恐れもあるという。

 建築基準法は、確認申請と同様に工事完成時の完了検査を建築主に義務付けている。しかし、全国的にも申請の2割程度が検査を受けていないのが実情。大阪市は今回発覚した5棟で最長20年近く未検査を放置していたことについて「実態を把握できていなかった。怠慢と言われても仕方がない」としている。



 

階数水増し問題、新たに部屋の増築も 大阪の不動産賃貸会社

2008.5.17 02:53  産経ニュース


 大阪市淀川区の不動産賃貸会社「ユービー」の賃貸マンション階数水増し問題で、市は16日、「ユービー21新大阪」(淀川区宮原)と「ユービー21梅田」(北区本庄西)の立ち入り調査を行い、建築確認申請時に比べ、階数が増やされているほか、吹き抜けがなくなり部屋が増築されていることを確認した。一方、この日の市議会では、平成元年以降、未検査数は10万7928件にのぼるとし、現体制ではすべての未検査物件をチェックすることは不可能との見通しを示した。


 「新大阪」では、確認申請では12階だったマンションが13階になっており、申請時に吹き抜けだった部分に床が設置され、部屋を増やしていた。また「梅田」では申請時8階だった階数を10階に増やし、2カ所申請していた吹き抜けにいずれも部屋を作っていた。部屋の増築戸数などは確認できていないが、市は、容積率をごまかす狙いがあったとみて建築基準法違反の疑いで調べている。


 市はこの日、市議会の委員会で、福島区と淀川区のユービーマンションで、情報提供を受けて調査していながら、階数の是正指導を徹底できていなかったことを陳謝。既存建築物の調査を年100件程度増やす方針だが、平成元年以降だけで10万件以上にのぼる未検査物件すべてを網羅することは不可能との見通しを示した。消防法に基づいて立ち入り調査している消防局との連携を深めるなどの手法でしか、対策を強化できないという。


                  ◇


 ユービーは16日、上原勇一郎社長名のコメントを発表した。13日に発覚した一連の問題をめぐって同社がコメントを出すのは初めて。昭和63年から平成7年までに建設確認申請して建設した建物の一部で増築工事を行っていたと認めたうえで謝罪。「調査の結果、建物の構造に不適合な部分が判明した場合、誠意を持って是正、補強工事などの対応をする」とした。また入居者に関しては「解約、転居についても誠意を持って対応する」としているが、コメント内容についての取材には応じていない。







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滞納家賃を返済中の契約の保証人自身も失業

2009/05/22 09:10

 足立区保木間の野間さんは、友人の賃貸借契約の保証人になった。
 初めのうちは順調に家賃が支払われていたが、借家人が不況の影響で退職に追い込まれて家賃が滞った。一度は保証人の野間さんが支払ったが二度目の請求を受けてたまらず組合に相談した


 しかし、保証人は一方的には解除できないので、組合と一緒に家主と粘り強く交渉を続けて、どうにか一年半たまった賃料の一年分を支払う約束で保証人を解除してもらった。


 ところが、今度は野間さん自身が失業してしまい、月5000円の分割で支払い中。



東京借地借家人新聞より



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共益費に疑問を抱き調停で5年分返還させる

2009/03/26 00:14

 足立区関原に住んでいる清水さんは、25年間借店舗で洋品店を営んで来たが、この度更新を機会に自宅で営業することにし、明け渡した。


 でも、25年間払い続けた「共益費」が気になり、明細を求めた。しかし、仲介の不動産業者を通して「説明する必要もないし、勿論返金することなど考えてもいない」の一点張り。清水さんは組合と打ち合わせて調停を申立てた。


 元家主は弁護士を代理にたててきた。その先生いわく、共益費は賃料です。清水さんはどうしても納得がいかず、頑張って、頑張ってとうとう5年分の共益費の返還にこぎつけた。


 清水さんは「今回は本当に勉強しました」と語った。



東京借地借家人新聞より



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化学物質過敏症被害に補償

2009/02/26 14:51

 塗装工事で鼻がツーンとした経験があるでしょう。ペンキを薄める為にに使われている溶剤(シンナー等)が、刺激臭を発生し目が痛んだり咳き込んだりし、中毒症状を起す場合があります。


 Uさんは賃貸集合住宅の2階に住んでいました。ある日の夕食時突然階下の部屋で塗装工事が始まり、猛烈な刺激臭が部屋に充満し嘔吐を伴う症状が起きたのです。早速「中止」を申し入れましたが無視され、塗装工事は続行されました。Uさんは翌日総合病院に駆け込み「化学物質過敏症」と診断され、「現職への就労困難・転居の必要」を言い渡されました。


 その集合住宅の一部は、一流と云われているA社が社宅として借り上げたものでした。A社の社員Bは新たに入居する事になり、塗装を友人の塗装人Cに発注市今回の事故を起したのでした。そこでUさんA社・社員B・塗装人Cに「謝罪と治療費・転居費用・慰謝料」を請求しました。


 大企業A社は「当社は無関係」。社員Bは「適正な医療費は支払う用意あり」。塗装人C「何時もの塗装工事と同じだ、中毒などと云い掛かりだ」。A社労務担当D「会社から関わるなと指示されているが、友人として解決に努力する」でした。


 交渉の途中で労務Dは所在不明隣、社員bと塗装人Cは「塗装が原因であることは認めるが金が無い。でる所に出て争う」と言い出す始末です。Uさんは仕方なく裁判を決意しました。裁判には、A社の顧問弁護士が東京から毎回やって来ます。金が無いと云いながら弁護士費用には惜しみなく使う神経には腹が立ちました。


 最終的には、金額では満足するものではありませんでしたが、相手側が非を認めた事・裁判の早期解決の為に和解に応ずる事としました。


 しかし、怪しからんのは和解に「A社は無関係」を条件とした事です。会社の労働者確保の為の社宅制度で会社が賃貸借したものですから、会社に管理責任が有りますが、全く反省の態度は無く、被害者には金銭的・精神的被害を与え、入居した労働者にだけ責任を押し付けるルール無き企業倫理に改めて義憤を感じた事件でした。


 アスベストと同じで、最近の建築材料・工法には有害なものが多いですから、日頃から充分な注意が必要です。



 静岡借地借家人新聞より



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借主いじめの貸主が呆気なく亡くなった

2008/12/13 01:49
 荒川区西尾久3丁目でラーメン屋を営むSさんは、過去に2年毎の借家契約の更新時に3回もの調停を起され、加えて、2度の明渡裁判を提訴された。その都度組合とよく相談し、万全な対応で切り抜けて来た。

 5年前の更新時にも値上げ請求をされたが、その時は値上げを拒否して賃料12万円のまま供託をして、借家契約は法定更新を選択した。


 その後も貸主は2階に上る外階段の入り口に無断でチェーンに鍵を掛け出入り出来ない状態にしたり、店のシャッターの鍵穴に建材用のパテを詰め込む等の悪質な嫌がらせの連続で、時には警察に電話を入れ、パトカーも数回呼ぶ状態であった。


 そんな嫌がらせの元凶である貸主も先日、呆気なく亡くなった。その折り、Sさんは感情を抑えて通夜に列席した。数日後、貸主の妻と息子さんが2人してSさん宅を訪れ、今までは大変御迷惑をお掛けしましたと詫びの言葉があり、賃料は2万円値下げの10万円にするのでどうか供託は中止しして下さい。今後はいつまでも仲良くして、家屋を使って欲しいとの申し入れがあった。Sさんは、その申入れを快諾した。



東京借地借家人新聞より



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階下の居住者者が大暴れ

2008/10/21 09:05

酒乱男がバットを振って、ドアを蹴るため危険を感じて110番


 国立市谷保の3階建て賃貸マンションの2階に昨年10月に引っ越してきた松政陽子さんは、引っ越して2週間後の11月8日の夜10時頃突然下の部屋から壁を叩くような音がした。だんだん音が近づいてくるので、ドアを開けてみると、男が廊下の手すりをバットで叩きながらこっちに向かってくる。松政さんは、危険を感じてドアを閉めて鍵をかけた。男は、ドアを蹴って「外へ出て来い。ぶっ殺してやる」と怒鳴り始めたので110番した。


 どうやら下の男は酒乱で、普通の生活音にも異常に敏感で、警官が来ても「今度やったらぶっ殺してやる」と叫ぶ有様で、その場は何とかおさまったが、生きた心地がしなかった。


 翌日早速、物件を紹介した不動産会社のエイブルの担当者に連絡し、家主にも事件のことを報告した。下の酒乱男は以前にも同じような騒ぎを起こし、3ヶ月住んで出て行った人がいたことが分った。


 松政さんは、一日も早くここから出て行きたいとエイブルの担当者に相談したが、誠意のある返事が返ってこなかった。困って組合に相談したところ、エイブル本社に直接連絡を入れるようにアドバイスを受けた。その後組合役員と一緒に立川店を訪問した。


 その結果、敷金と礼金3か月分を返して貰い、手数料なしで日野市内の物件を紹介してもらい無事引越しを終えた。松政さんは、「あの時は本当に心細く、組合が地獄に仏と思いました」と語っている。


東京借地借家人新聞より
           



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タイトル 日 時
新手の詐欺 
  不動産管理会社変更のニセ情報で                       家賃を騙し取る  滝沢さんは6月24日(金)の夕方、マンションの集合ポストに不動産管理会社の通知をみつけた。ご入居者各位へという書出しの「家賃振込口座変更のお知らせ」であった。   「この度、当マンションを管理する会社が下記の新管理会社に変更になりました... ...続きを見る

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2008/03/31 10:11
 ピッキング被害
 ピッキング被害を蒙ったが防止対策を          怠った家主に賠償請求が出来るか ...続きを見る

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2007/11/24 10:04
賃料を内金として受領すると言われた場合どうするか 
  内金として受け取ると言われたが、          賃料を持ち帰って供託してもよいか  (問) 賃料の増額を請求され、貸主のところに従来の賃料を持参したが「内金として受け取る」と言われた。賃料を持ち帰って供託してもよいか。  (答) 賃料の増額請求をされた場合、借主が相当賃料として従前の額を提供し、貸主がこれを賃料の内金(一部)として受領するという事例は多い。   このように貸主が内金として受領する旨を申出たことが民法494条の受領拒否に当るかということが問題になる。  民法494条... ...続きを見る

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2007/11/09 10:00
退去の際、取付けたエアコンを家主に買取らせることが出来るか 
     造作買取請求権を使ってエアコンを              家主に買取らせることが出来るのか (問) 次の引越先の部屋にはエアコンが完備されているので、1年前に取付けたエアコンが無駄になる。家主に買取ってもらえないものだろうか。取付け時に家主の了解は得ている。(答) 「地借家法」33条1項は、建物の賃貸借が期間満了又は解約の申入れによって終了する時に、賃貸人の同意を得て附加した造作を時価で買取るよう請求することが出来ると定めている。これを造作買取請求権という。  造作とは水道・ガ... ...続きを見る

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2007/10/22 09:39
大震災で借家が全壊した
大震災で借家が全焼・全壊した場合                 借家人にはどんな救済措置があるか  (問) 福岡西方沖地震、新潟県中越地震と大災害が続いている。もしこのような大災害に遭遇した場合、借家人にはどのような救済措置があるのか。  (答) 2004年10月23日の震度6強の新潟県中越地震に対して2005年4月15日政令で長岡市、小千谷市等の7市3町村に「罹災都市借地借家臨時処理法」(以下処理法)が適用された。  一般的には借家している建物が火災、地震、台風等によって「全焼・全壊」... ...続きを見る

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2007/10/11 09:22
火災の損害賠償を請求された
 消火活動による放水被害の損害賠償請求をされたが                                                  支払う必要はあるのか ... ...続きを見る

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2007/10/10 10:05
新建材を使った建物を借り化学物質過敏症になった借主の損害賠償請求が認められなかった事例
判例紹介  新建材を使用した新築建物を借りた賃借人が、化学物質過敏症に罹患し退去せざるを得なくなったとして、賃貸人に対する債務不履行に基づく損害賠償請求が棄却された事例 (横浜地裁平成10年2月25日判決、判例時報1642号)  (事案) 賃借人X(女性)は賃貸人から、まだ誰も入居したことのない新築建物を賃料21万円で借りて平成5年6月に入居し、3か月後の9月に退去した。それは、本件建物には異常な刺激臭が発生して室内に充満し、到底本件建物内で健康な生活を維持できなかったからである。Xは右刺激... ...続きを見る

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2007/05/31 11:11
盗難被害は賃貸人に賠償責任なしとした事例
判例紹介  ピッキング盗難の被害を賃貸人は賠償する責任はないとされた事例 (東京地裁平成14年8月26日判決、判例タイムズ1119号)  (事案) X(宝石・貴金属商)は平成5年、Y(不動産賃貸業)から8階建ビルの内7階を事務所として賃料月約33万円で賃借した。  Xは平成12年2月、右事務所に保管していた現金と宝石類、合計110万円相当を盗まれた。Xはそれを理由として同年5月、右事務所を明渡した。  そこでXは、本件ビルやその近隣ではピッキング被害が頻発していたのであるから、Yは、右被... ...続きを見る

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2007/05/21 08:44
電気料金の不当利得返還請求を借主に認める判決
 判例紹介  ビルの賃貸借契約において、賃借人から賃貸人に対し電気料金の不当利得返還請求が認められた事例 (東京地裁平成14年8月26日判決、判例タイムズ1119号181頁以下)  (事案) XはYから賃貸用ビルの7階を事務所として賃借していた。YがXから電気料として本来受領し得る金額よりも多額の金額を受領していたとして、Xが差額金の返還(110万4932円)を求めた。  (判旨) 「本件事務所の賃借人であるXは、本件事務所内で使用した電気料の負担をすればよく、本件ビルの管理に要したあるい... ...続きを見る

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2007/03/05 10:01

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