アクセスカウンタ

zoom RSS テーマ「地上げ・借地権(底地)売買」のブログ記事

みんなの「地上げ・借地権(底地)売買」ブログ


【Q&A】 地主が土地を売却した場合

2013/03/12 15:20

【問】 借りている土地を買ったという人から直ちに立退けと通告されました。びっくりして地主に問い合わせると、たしかに売ったっとといいます。どうなるのでしょうか。




【答】 ご質問からして建物所有目的で土地を賃借していることを前提に考えます。


 あなたが新所有者の主張をのまなければならないかは、あなたの有している借地権が対抗力のあるそれであるかにかかっています。


(一) 借地の場合に対抗力があるとされるためには、借地権の登記がしてあること(民法177条、605条)、または、借地権の登記がないとしても、借地人が借地上の建物を登記していること(借地借家法10条》が必要です。実際上は、借地権の登記をしている例はほとんどなく、借地上にある建物の登記がなされているかどうかで借地権の対抗力の有無が決定されるといって過言でありません。


 (1) 建物の登記は「始めてする所有権の登記」いわゆる保存登記(不動産登記法100条)や所有権移転登記がこれにあたることは問題ありません。不動産の表示登記(建物を新築したものは1か月以内に表示の登記の申請をする義務が課せられる。同93条》だけの場合も、新地主に借地権の存在に注意させるという点からみて登記にあたるとされています。


 (2) 登記は新所有者が旧所有者から所有権移転登記をする前にしておかなければ対抗力はありません。


 (3) 登記はされているものの借地人と建物の登記名義人が異なる場合については注意を要します。子名義の登記では対抗力がないとしていますので、借地人と建物名義人を異にする登記は避けた方が無難でしょう(最高裁判所昭和41年4月27日判決)。


(二) 建物の登記がない場合でも、新所有者が借地権を認めてくれる場合は問題ありませんが、認めないときには新所有者のいうなりに借地権者は出ていかなければならないかといいますと、必ずしもそういうことはありません。最高裁判所も以前は登記がない場合は対抗力なしとして借地人を負かせていましたが、新地主が借地権の存在を知りながら借地人を立退かせることを意図し、借地人が建物の保存登記をしようとしたときに旧地主がこれを妨害したことなど、新地主の所有権を取得する目的が著しく悪いときには登記なくして借地権の対抗力を認めています(最高裁判所昭和38年5月24日判決)。


 しかし、いずれにしても借地上に建物を所有している人はきちんと登記しておく心掛けが必要です。


 



東借連常任弁護団解説


Q&A あなたの借地借家法


(東京借地借家人組合連合会編)より


 


東京・台東借地借家人組合


無料電話相談は 050−3012−8687 (IP電話)
受付は月曜日〜金曜日 (午前10時〜午後4時)
土曜日日曜日・祝祭日は休止 )
尚、無料電話相談は原則1回のみとさせて頂きます。

記事へトラックバック / コメント


地上げ業者が訪問してきた (神奈川・横浜市)

2011/11/01 00:24

 横浜市鶴見区岸谷2丁目で30年来の借地で先代より相続して平穏に生活して来たが、ある日突然、地上げ業者が訪れてました。借地権を買い取るか、売るかと強要され、困惑したOさんは、知人から借地借家人組合を紹介されました。早速組合を訪ねて、組合に加入しました。


 組合に協力要請があり、組合員宅を訪問して、慎重に打ち合わせをした結果、組合と一致協力して地上げ屋との折衝を進めました。


 再三執拗な話を重ねたが、平行線を辿り一切進展が見られず、結論的には一切白紙撤回を主張して、現在の借地契約を継続していくことを伝えました。今後も組合と意思統一を固めて頑張ることにしました。



 


全国借地借家人新聞より


 


東京・台東借地借家人組合


無料電話相談は 050−3012−8687 (IP電話)
受付は月曜日〜金曜日 (午前10時〜午後4時)
土曜日日曜日・祝祭日は休止 )
尚、無料電話相談は原則1回のみとさせて頂きます。

記事へブログ気持玉 / トラックバック / コメント


地主である地上げ業者が倒産したが (東京・大田区)

2011/10/21 09:26

 戦後の日本の復興を支えた工業地帯であった、大田区本羽田も今はマンションが連立する地域となった。ここに、約60坪を賃借しているMさんは、5年前地上げされて土地を買うか、借地権を売るかとの執拗な請求に組合員であることを宣言して対抗する。2年後には更新料と地代増額請求されるが、組合を介して拒否し地代は指定の口座に振込みを継続する。


 さらに、1年後地上げ業者(地主)が東京地裁に民事再生手続(倒産)開始を申立。振込口座閉鎖、地主の所在不明となり、地代の供託を開始する。


 2年経過した昨年10月、組合知合い不動産業者を介して地主が接触を図って来た。地主に会うと、民事再生手続開始の申立中に資金の援助者が現れ、会社(地主)は存続し事業は継続・再開されたとのことで、地代の精算と今後の支払についての申し出があり会社(地主)の履歴事項証明書及び土地の謄本を提出させて、貸主であることを確認し供託地代の精算、今後の支払先の口座を確認合意した。


 過去からの課題であった地代増額は、固定資産税評価替え後の5月に協議する。更新料は支払わないので請求を撤回し、地代確定時に更新の賃貸借契約書を作成することで合意が出来た。



東京借地借家人新聞より


 


東京・台東借地借家人組合


無料電話相談は 050−3012−8687 (IP電話)
受付は月曜日〜金曜日 (午前10時〜午後4時)
土曜日日曜日・祝祭日は休止 )
尚、無料電話相談は原則1回のみとさせて頂きます。

記事へブログ気持玉 / トラックバック / コメント


底地の売買について組合で学習会 (東京・豊島区)

2011/10/20 09:46

 豊島区千早に住むAさんたち13名は、今年10月に地主とO開発会社連名で底地を売買し、新しい地主にO会社がなりましたという通知を受け取りました。


 その後、地代の集金にくる中で、不安を感じた借地人は、地元の区議会議員を通じて組合に相談に来ました。


 組合では、学習会を計画し、このような底地の売買がなぜ行われるのか、このような会社の意図は、会社が面会をしたがるのはなぜかなど、その対応はどうしたらよいかなどの点について、説明しました。参加者は「これで安心して対応できます」と語りました。



 


全国借地借家人新聞より


 


東京・台東借地借家人組合


無料電話相談は 050−3012−8687 (IP電話)
受付は月曜日〜金曜日 (午前10時〜午後4時)
土曜日日曜日・祝祭日は休止 )
尚、無料電話相談は原則1回のみとさせて頂きます。

記事へブログ気持玉 / トラックバック / コメント


組合に入会し、地上げ屋の恫喝に対抗 (大坂・生野区)

2010/06/22 07:20

 2月下旬、大阪市生野区小路東で戦前から借家に一人住まいのTさん宅へ、見知らぬ男から「岐阜市に住む家主から委任され、立ち退きの交渉に応じて欲しい」と訪問を受けました。


 ビックリしたTさんは、病弱で一人で対応することもできず、生野区借地借家人組合が毎月開いている学習相談会に参加し対応を相談しました。早速、男性から渡された名刺を元に調べたところ、「宅建業法」による無免許業者であることも明らかになりました。


 「地上げ屋だが円満に話合いで解決したい。立ち退きに応じなかったら隣接の空き地を取壊し住めなくするぞ。同時にもっと悪い業者へ転売する」と恫喝してきました。


 Tさんは、「私は生涯この借家で住みたい」と言い続けたところ、数日後に突然、解体業者と測量業者がTさん宅の住宅へ押しかけてきました。


 Tさん等は、業者へ電話で抗議し、「今後無断で明け渡しのために借家へ入ろうとすると、警察に通報し弁護士を窓口にする。借地借家人組合へ入会したのでそのつもりで」と言うと、業者は「今後はしない。岐阜市の家主と伺い協力をお願いする」と回答してきました。


 その後、Tさん宅を訪問した家主が「これまでの不手際に陳謝し、今後のことはすべて業者に委任しているので明け渡しに協力をお願いしたい」と述べたのに対して、そこで、Tさん等は「家賃は指定された相続人に支払ってきたがその件はどうなっているのか。はっきりして欲しい」と質問し、さらに、「今後いくら明渡を請求されても死ぬまで家賃を支払い続けるので、明渡には応じられない」と伝えました。




全国借地借家人新聞より



東京・台東借地借家人組合
 
無料電話相談は
050−3012−8687(IP固定電話)
受付は月曜日〜金曜日(午前10時〜午後4時)
尚、無料電話相談は原則1回のみとさせて頂きます。
記事へトラックバック / コメント


借地人の1年間の徹底抗戦で地上げ屋が撤退へ (東京・荒川区)

2010/04/19 07:10

 荒川区西日暮里*丁目で昭和35年頃から36坪を借地しているNさんは、一昨年10月から「諸般の事情で不動産を手放すことになったので以後の地代と賃貸借をどうするかは新地主と話し合ってくれ」と連絡が入った。数日後、新地主と名乗る業者が来宅し、「土地を買取るか、明渡すか二者択一しかない」と言われた。


 Nさんは組合に入会し、今後話を聞く時は組合事務所以外では拒否する。万一自宅に来た時は110番する。異常を業者に通告した。話し合いでは、「土地を買う気はない。立退く意思もない。これ以上話し合っても無意味である」ときっぱりと断った。


 ところが、数日後業者は自宅に連絡もなく訪問してきたので、Nさんは警察に通告した。パトカーと交番の巡査が数人駆けつけてき。業者は彼らに注意され、その場から引き上げた。


 その後、地代は組合事務所に業者が来て集金していたが、昨年10月で1年が経ち突然文書で「借地は元の地主に返したので当社は一切関係ありません」と撤退宣言。主張通りに解決したNさんは「組合に入って本当によかった」と感謝の言葉を寄せている。



東京借地借家人新聞より



東京・台東借地借家人組合
 
無料電話相談は
050−3012−8687(IP固定電話)
受付は月曜日〜金曜日(午前10時〜午後4時)
尚、無料電話相談は原則1回のみとさせて頂きます。
記事へブログ気持玉 / トラックバック / コメント


地上げで借家人全員が組合に入会 (東京・豊島区)

2010/04/16 00:18

 豊島区池袋本町で40年以上住んでいる田村さん宅に、12月に入って、株式会社N社の社員と称する人間が訪ねてきた。その社員は「今までの地主から底地を買取ったので、今後は賃貸料及びその他一切のことは私どもと打合せいただきたい」との文書を持参した。しかもその人間は「私は地上げ屋でこの土地を買うか売るかの二者択一しかない」と恫喝して帰っていった。


 不安を感じた田村さんは知りあいの区議会議員に相談すると「そういう問題は借地借家人組合に相談に行くのが一番」と言われ早速組合事務所に相談にきた。


 組合では、まず、本当に買取ったものか土地の登記簿などを取り寄せること。真の地主かどうかわからない時点では面会する必要がないこと。地代についても、今まで支払い方法で現在の地主に支払うことなどを確認したうえで、借地人が集まって勉強会をすることが一番と提案した。


 2日後、関係する借地人ほぼ全員が集まり、事務局長の話を聞いた。地主が変わろうが権利関係は今までどおりであることを前提に、なぜ地主はこのような業者に売買してしまうのか、このような地上げ屋は何を目的しているのか、私たち借地人は何が必要なのかを説明した。借地人は「説明をきいて安心しました。これで正月が迎えられます」と言って全員が組合に入会し、頑張ることにした。




東京借地借家人新聞より



東京・台東借地借家人組合
 
無料電話相談は
050−3012−8687(IP固定電話)
受付は月曜日〜金曜日(午前10時〜午後4時)
尚、無料電話相談は原則1回のみとさせて頂きます。
記事へブログ気持玉 / トラックバック / コメント


地上げ屋の面会強要に警告書を玄関に貼り出す (東京・板橋区)

2010/04/07 09:19

 5年前に、板橋区に住むSさんたちのグループは、従前の地主が相続税の支払のために関西の不動産会社に底地を売買してしまった。その後、買取った新地主の代理人と称する元地上げ屋との間で、地代の集金や底地の売買の話し合いなどでトラブルなどが生じた。底地を買取るか売って出て行くか2つのうちの1つを早急に選べと強要され、警察を呼ぶなどの事件もおき、組合に入会した。


 組合は、その元地上げ業者に対して、「面会を強要した場合は、警察に通報し、それでも強要する行為をやめない場合は、法的手段をとる」と警告書を作成し、玄関に貼り出すとともに、内容証明郵便で地主に通知した。この警告書に対応し、相手の地主は弁護士を立ててきた。話し合いは、組合が窓口になって行い、地代の支払いについては銀行振込で合意し、売買の交渉は弁護士を通じて行うことになった。しかし、金額の面で折り合いがつかず、そのままとなり平穏な生活が戻った。


 今年、10月になってまた地主がかわり、新しい地主の代理人と称する関西の会社の社員が訪問して来た。組合では、新地主であるという登記簿謄本や代理人であるという正式なの委任状の提出をするまでは話し合う必要がないことを通知した。今回の業者は、買えない人もいるので、買い取りを希望する人との間で話を詰めていきたいという一方で、借地人の皆さんとは売るか買うかで借地契約を解約したいと本音を出してきている。



東京借地借家人新聞より



東京・台東借地借家人組合
 
無料電話相談は
050−3012−8687(IP固定電話)
受付は月曜日〜金曜日(午前10時〜午後4時)
尚、無料電話相談は原則1回のみとさせて頂きます。
記事へブログ気持玉 / トラックバック / コメント


どこの地上げ屋も、必ず「土地は当社が買取った」と言うが・・・・ (東京・葛飾区)

2010/03/29 00:32

 葛飾区鎌倉で借地をしているAさんは20数年前から組合員になっている。


 突然、地上げ屋の来訪を受け、「この土地は当社が買取ったので明渡すか買取るか」の二者択一を迫られ、組合に相談した。


 地上げ屋に対しては、まず所有権移転の確認を求め、要求は全て文書で請求すること、または交渉は組合に一切を委任し全て組合が対応することなどを説明し、地上げ屋に通知した。


 早速地上げ屋から組合に連絡があり、「賃貸するつもりはない。買うか明渡すかだ」と言うのみ。登記簿謄本で土地の所有権の移転を確認すると登記もしていないことが判明した。組合では「地主になってから交渉する」と主張し、交渉は中断し、その後連絡はない。



東京借地借家人新聞より

 

 




 判例は賃貸不動産の譲受人は所有権移転登記をしない限り賃借人に対して所有権の取得、賃貸人たる地位の承継を主張することが出来ない。賃借人は民法177条の第三者に該当し、譲受人の移転登記がない場合には賃料請求をすることが出来ない最高裁1974年3月 19日判決)。


 1974年の最高裁の判例では、新所有者が賃借人の賃借権を否定して明渡を請求する場合にも、登記を具備する必要があるとしている。 (東京・台東借地借家人組合



参考記事 「地代を誰に払えばいいか判らない




東京・台東借地借家人組合
 
無料電話相談は
050−3012−8687(IP固定電話)
受付は月曜日〜金曜日(午前10時〜午後4時)
尚、無料電話相談は原則1回のみとさせて頂きます。
記事へブログ気持玉 / トラックバック / コメント


トップへ | みんなの「地上げ・借地権(底地)売買」ブログ

<注意>表示されている広告は、当組合の関知するものではありません。

東京・台東借地借家人組合 3 地上げ・借地権(底地)売買のテーマ/BIGLOBEウェブリブログ
文字サイズ:       閉じる