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zoom RSS 地主の執拗な地代の増額請求の調停・訴訟攻撃 (大阪市・東住吉)

<<   作成日時 : 2012/03/09 01:26   >>

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減額請求訴訟を提起
 借地人らは、協議して「地代の減額請求訴訟」を起こすことを決めました。まず最初に取り組んだのは、近隣地域の地代調査でした。


 調査は、思ったいた以上に骨が折れました。まず借地契約の条件や建物の構造の相違など同一性の選別が大変でした。それでも一同は町内の知人を頼り、その方に紹介をお願いして、輪を拡げました。ようやく20数名の調査票が集まりました。


 訴訟の提起は、吉岡良治弁護士が代理人になり強靭な主張の準備をしていただきました。
 ところが、ほぼ同時に地主は、借地人の2人を相手取り増額請求の調停を提起していました。証拠として地主が依頼した「鑑定評価書」が出されていました。



7人中5人の減額を勝ち取る
 双方の提訴は、併合されました。賃借人(申立人)らは、裁判所の判断を酌み、鑑定を申請しました。この鑑定調査では、申立人が集めた近隣地代調査が大いに役立ちました。鑑定士より「丁寧で、正確に調査されていますね」との感想も。


 結果の鑑定評価は申立人7人の内5人が18か月遡及して《大幅に減額》。2人が増額でした。裁判所より、この鑑定通りの和解案が示され、双方合意し、確定しています。この和解では、減額請求が認められた以上に、借地人全員の賃料改定時期が同一になったことも大きな成果でした。


Hさん、自宅の修繕を始める
 この申立の前年、借地人の1人Hさんは、屋根が相当傷んでいるので、この際修繕が必要な個所の修理を建築業者に依頼しました。この工事を見つけた地主は、無断増改築を理由にした契約解除の提訴をしてきました。


 調停では、
@賃料は、別途賃借人らが申立てている減額請求訴訟により定める。
A賃借人は、賃貸人に保証金として135万円を差し入れる。
B賃貸人の明渡請求は失当。
との調停が成立していました。


地主、調停と訴訟を連発
 減額請求訴訟の和解が確定後、8か月も経たない2009年1月地主は、Hさんに地代増額の調停を提起しましたが、即日「不調」に。


 同年秋、地主は本訴を提起しました。審理の中で、新たな鑑定の必要性が「争点」になりましたが、原告(賃貸人)の費用で実施することに。


 鑑定調査は、3時間以上に及び工事に使用した建材や施工方法など詳細な質問がありました。鑑定結果は、「当該工事は、改築ではなく、大規模修繕工事になる」と建築基準法の条文を示しての鑑定でした。


 そして賃料の増額は、時期からしても不相当との意見が付記されました。この地裁判決でも、鑑定通りの判決になっています。


 さらに加えて、「原告(地主)はこれまでも、短期間で繰り返し賃料増額の意思表示を行い、被告(賃借人)はその対応に苦慮してきたことがうかがえるのであって」と述べ、「かかる短期間での賃料増額は、賃借人を不安定な立場に立たせることになって相当ではない」と異例ともいえる見解を判決に盛り込んでいます。


賃貸人が控訴を
 審理が尽くされた判決にも拘らず、賃貸人は「控訴」を申立てました。控訴理由書は、代理人弁護士が「原判決」内容を論じるのではなく、地主本人の「陳述書」形式で、鑑定費用(21万円)は、原告が出しているにも拘らず、増額の必要はないとの結論に疑義を述べ、さらには、鑑定を勧奨した裁判官にまで鑑定指示が、無駄であったとさえ論じている。
 当然、公判では即日に結審していますが、その「高裁判決」も、異例の内容なっています。


高裁も賃貸人を叱責
 高裁判決は、一般的には「控訴理由には、原判決(地裁判決)を覆すに足りる主張がない。よって本控訴は棄却する」との簡潔な判決多いものです。この判決は、地裁判決の大部分を引用していますが、原判決で「原告の意向を善意に解釈したとしても、主張が不充分」との下りを削除し、原告の意向を取り上げることさえ不要であると判示しています。


【賃借人側は、全部本人が対応】
 地主側は、最初から弁護士が代理人でしたが、賃借人は、高裁の対応もすべて本人訴訟で奮闘しました。


 


 


全国借地借家人新聞より


 


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