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【Q&A】 未登記建物を借りたが、何か不都合があるのか、商売を続けられるのか

2011/09/29 14:30

(問) 最近、私は店舗付き住宅を借りたのですが、この建物が借地上の未登記の建物であることが分かりました。もし、家主が第三者に売却したら、私の権利はどうなるのでしょうか。




(答) ご質問で言えば、未登記の建物であっても、家主が地主の承諾を得て第三者に売却をしたとしても、従来の賃貸借契約は継承され、解除されることはありません。


 しかし、建物が未登記ですので、地主が担保権や根抵当権などを設定し、その後債務不履行によって債権者が裁判所で競売手続きを行ったとき、借地人(家主)の契約は非常に不安定になります。


 裁判所は、その物件の確保のために、実地調査を含め債権債務などの権利や利害関係の実態などの調査結果を含めた条件で、第三者へ入札を開始します。そして、落札した善意の第三者に、この権利や利害がそのまま継承されることになります。そこで落札した善意の第三者である新所有者に対しては、家屋が未登記のため借地権を主張することが困難となります。


 したがって、土地の所有者である地主は、何の権利関係も持たない占有者(借地人である家主と借家人)に対して「建物収去土地明渡」の訴訟をすることになります。この場合、抵当権などの設定登記後に、借地人が家屋の保存登記をしても対抗力はありません。


 借家人であっても契約する前に、その登記簿を閲覧し、建物が保存登記されているか、抵当権などが設定されているかどうか、を確認することが大切です。



 


大借連新聞より


 


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実行が不透明な道路整備を理由に店舗の明渡請求 (東京・練馬区)

2011/09/26 18:50

 東京練馬区で店舗を借りて商売をしているAさんは、今年の3月に家主の代理人である弁護士から「道路整備計画の対象になっており、建物を取り壊すことになったので、更新を拒絶します」との通知を受けて、びっくりして組合事務所に相談に来ました。


 区役所の道路課に問い合わせたところ「計画はあるが、即実行できるというわけではない」と回答があり、しかも、お隣の店舗を借りている人には、立退きの請求もしていないという話でした。


 これは、家主が区が出す立ち退きの補償を借家人にできるだけ出さずに追い出そうと考えられ、対処をすることにしました。


 組合では「更新拒絶には正当事由がない。引き続き営業する権利があるが、話し合いには応じる用意がある」という通知書を作成し、相手に送付したが、相手は「期間満了過ぎたら賃料の受領を拒否する」と内容証明で回答してきたので、供託して頑張ることにした。



 


全国借地借家人新聞より


 


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店舗契約の敷金の80%を返還させる (神奈川・平塚市)

2011/09/16 18:47

 平塚市新町でSさんは長年飲食店を経営してきたが、不況の影響により、やむを得ず閉店して退去しました。


 店舗契約時に預託していた敷金(75万円)を返還請求しましたが、家主側から無視され、困惑したSさんは消費者センターに相談して組合を紹介されました。組合に加入して協力要請があり、Sさんと協力して、家主との交渉を開始。配達証明郵便にて敷金全額返還請求を発送した結果、家主側より回答があり、書面では詳細が不明であり、直接面談の申し入れがありました。


 現地店舗にて話し合い「国土交通省のガイドライン」を参考に説明して前向きに検討を重ねた結果、家主側も納得しました。敷金返還金(60万円)で合意に至り、解決できました。


 Sさんに伝えたところ、「組合の努力で解決して頂き大変助かりました」と喜んで「これからも何かあるかもしれないので組合を継続していくのでよろしく」と確約してくれました。



 


全国借地借家人新聞より


 


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あまりに高い地代に減額調停 (兵庫・尼崎市)

2011/09/13 18:45

 Sさんは土地97坪を借り平成元年に地代月4万3000円でしたが、毎年1万円〜3万円値上げされ、今では月12万円(坪当たり1237円)払っていました。父親は当時地主に対し減額を申し出ましたが、応じてくれませんでした。


 先日、兄さんから「今地代いくら払っているのか」と問われたこで、Sさんは年金生活で今後払えなくなるのではないかと不安になり、地代の減額できないのかと組合に相談。公租公課の11.6倍の地代を払っていることが分かりました。内容証明郵便で公租公課の3倍の額への減額通知に回答がありませんでした。


 近隣の地代は坪500円前後であり、あまりの高さに驚きました。初めての調停申立ては緊張と不安でした。


 2回目の調停で相手側は減額2万5000円を提示。申立人はさらに減額を主張。次回までに双方に譲歩を求めました。


 3回目の調停で調停法17条に基づき、@平成22年1月より月9万円。A異議申立ては2週間。B異議がなければ和解成立。調停委員から提示があり、双方からの異議がなく和解成立しました。


 地代は、なお近隣と比べるとまだ高いが、減額はありがたいがので、減額できたことを広く、知らせたいとSさんは語りました。



 


全国借地借家人新聞より


 


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大東建託が事実無根の書面で追い出しを画策 (奈良・奈良市)

2011/09/02 18:37

 奈良教育大学や新薬師寺の近隣の奈良市高畑町の木造住宅に住む4世帯の借家人へ、今年8月上旬「家主から委任を受けた。老朽家屋で危険であるので10月末までに明け渡せ」と大東建託(株)奈良営業所社員2名が住民へ迫ってきました。


 一人暮らしの90歳を超える住民の1人へは、身内へ、「お母様の現況について」との書面を送り、「最近近隣を徘徊なされておられ近隣先から何回となく連絡が来ている」「7月初旬に市役所に相談しましたところ、一度本人と面談します」などと書かれていました。


 驚いた身内は、母親に事情を聞いたところそのような事態でもなく、市役所との面談もなくまったくの事実無根であることが明らかになりました。また、近隣の住民は、「おばあちゃんから色々教わることが多く大切な人で日ごろからコミニュティーが充実しているので徘徊するなどは考えられない」と業者の追い出しのためには何でもありという動きに怒っています。


 住民4人は、大借連(全大阪借地借家人組合連合会)事務所で住み続けられる権利があることを知り、家主へこれまでの大東建託の追い出し行為について内容証明で通知し、団結して居住の権利を守ろうと大借連へ入会しました。


 内容証明郵便で通知後は、しばらくの間家主からも大東建託からも明け渡しを求める動きもなくなり、元の平和な暮らしに戻ったと安心して暮らしていましたが、10月中旬大東建託の社員が借家周辺を住民へ威嚇するかのようにうろつきはじめています。



 


全国借地借家人新聞より


 


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