東京・台東借地借家人組合 ３

　定期借家契約（定期建物賃貸借）に関して「借地借家法」には次のように書かれている。

　（定期建物賃貸借）
第38条　期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り第３０条の規定にかかわらず(注１）、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第２９条第１項（注２）の規定を適用しない。

２　前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは建物の賃貸人は、あらかじめ(注３）、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。

３　建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。

４　第１項の規定による建物の賃貸借において、期間が１年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の１年前から６月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から６月を経過した後は、この限りでない。

５　第１項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借（床面積（建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積）が200平方メートル未満の建物に係るものに限る。）において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から１月を経過することによって終了する。

６　前２項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。

　（注１）　借家人の居住の権利を保護する規定である借地借家法２６条の「法定更新制度」及び２８条の「正当事由制度」の規定が適用されないことを明確にしたもの。これにより､定期借家契約を選択すると借地借家法の中核である借家人保護規定の２つが排除され､借家人の居住の権利を保護する規定のない無権利状態になることを意味する。

　（注２）　借主にとって不利益な契約ということで借地借家法２９条１項で禁止されている１年未満の契約も定期借家契約では認めるとしたもの。

　（注３)　書面の交付とは、定期借家契約を締結する前に賃貸人は契約書とは別に定期借家契約であることを充分認識させることが出来る書面を「あらかじめ」借主に現実に引き渡していなければならないということである。

　そして賃貸人自身が直接、「契約は更新がなく､期間の満了により建物賃貸借が終了する旨｣が記載された書面交付した上で定期借家契約であることを借主に理解出来るように説明する必要があり､賃貸人の説明義務である。これは宅地建物取引主任者による重要事項の説明義務とは別物でり，重要事項の説明で代用することは出来ない。

　なお、第３８条３項にあるように賃貸人本人が説明義務を履行していないときは、定期借家契約中の法定更新及び正当事由排除特約の部分だけが無効とされ、契約全体が無効になる訳ではない。この場合建物賃貸借は法定更新及び正当事由が適用される普通借家契約として有効に成立する。

　�@果して、期間満了前までに賃貸人が定期借家契約の終了通知をしなかった場合は、どうなのか。

　先ず定期借家契約を期間満了と同時に終了させるには、借地借家法第３８条４項から期間満了の１年前から６ヶ月前までの間（この６ヶ月間を「通知期間」という）に期間満了により賃貸借が終了する旨を通知しなければならない。この通知請求をしない場合は、期間満了と同時に定期借家契約の終了を賃貸人は主張出来ない。

　　�Aでは、定期借家契約の期間満了後になされた賃貸人の定期借家契約終了通知が有効なのかどうかである。

　その場合、賃貸人は、もはや定期借家契約の終了を賃借人に請求することは出来ない。｢その結果、定期借家契約における｢定期特約」は、事実上、消滅して期間の定めのない通常の賃貸借契約が継続することになります。」（「Q&A　あなたの借地借家法｣東京借地借家人組合連合会編　「別冊　Q＆A　定期借家契約」１９頁）

　即ち、「期間の定めのない普通の借家契約になる」というのが東京借地借家人組合連合会顧問弁護団の見解である。

　従って、借家契約を解除するには賃借人に正当事由が必要であり､最終的には裁判所の判断に委ねられる。（N）