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原状回復費の負担割合は使用年数を考慮する
借主に過失がある場合は減価償却分を 差引いた残りが費用負担分である
（問） 不注意で壁のクロスに傷をつけ、30㎝位破れてしまった。入居してほぼ４年になるが、退去する場合...
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2007/10/31 09:40 |
原状回復費用の負担は借主の義務なのか
原状回復費用は借主が支払うものか それとも全く支払う必要はないのか （問） ４年間生活した部屋を綺麗に掃除して明け渡した。しかし、家主は敷金を返還しないどころか契...
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2007/10/30 21:16 |
地主が承諾しない場合は建替えが出来ないのか
借地契約書に建物の増改築を 制限する条項があるが建替えはできるのか
（問) 木造２階建ての建物を建替えたいのですが、契約書に増改築することを制限する特約条項があります。地主の承諾が無いと建替えは出来ないのでしょうか。
(答) 借地条件に合致していれば、既存の建物を増...
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2007/10/29 11:46 |
借地権は建物の朽廃で消滅するか
建物の朽廃で借地権は消滅するので 契約の更新を拒絶するといわれたが
（問） 過去に２回借地の更新をしている。１８年前に合意更新した借地契約の更新が迫っている。地主は建物が老朽化して朽廃状態なので契約の更新はしないから明渡しの準備をするよう言って来た。
(答) 「借地借家法」 （１９９２年８月１日施行）には「朽廃」に関する規定は置かれなかった。そのため建物が朽廃しても借地権は消滅しない（同法３条）。朽廃は「滅失」の場合として処理され、借地権の消滅原因ではなくな...
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2007/10/27 10:59 |
離婚による借地権分与は無断譲渡になるのか
離婚による財産分与や夫婦間の 無断借地権譲渡は契約解除原因になるか （問） 夫と協議離婚するこ...
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2007/10/26 11:34 |
普通借家から定期借家への切替え・立退き
定期借家契約でなければ更新しない それが嫌なら今すぐ部屋を明け渡せ
（問） ２年の借家契約は５月15日に満了した。家主は定期借家契約でなければ契約しないと、契約の切替えを強要した。納得出来ないので契約締結を保留していたら、６月20日契約切れだから７月15日までに部屋を明け渡せと通告して来た。どうしたらよいか。
（答） ① 既存の借家契約から定期借家契約への切替えは居住用借家に関しては特別措置法附則第３条によって禁止措置が採られ、仮に...
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2007/10/25 10:02 |
契約書に更新料支払特約がある場合、更新料の不払が出来るか
法定更新された場合は契約書で 特約した更新料を支払う必要があるのか
（問） 前回の更新の際、更新料支払が一方的に書き込まれていた借地契約書にサイン・押印してしまった。更新が２年後にあるが、更新料は、支払わなければならないのか。
（答） 更新料支払の理由として多くの裁判例で指摘されるのは、 (ａ)賃料の不足を補充する趣旨（例えば賃料の前払） （ｂ）賃貸人の更新拒絶権・異...
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2007/10/23 11:24 |
退去の際、取付けたエアコンを家主に買取らせることが出来るか
造作買取請求権を使ってエアコンを 家主に買取らせることが出来るのか
（問） 次の引越先の部屋にはエアコンが完備されているので、１年前に取付けたエアコンが無駄になる。家主に買取ってもらえないものだろうか。取付け時に家主の了解は得ている。（答） 「地借家法」33条１項は、建物の賃貸借が期間満了又は解約の申入れによって終了する時に、賃貸人の同意を得て附加した造作を時価で買取るよう請求することが出来ると定めている。これを造作買取請求権という。
造作とは水道・ガ...
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2007/10/22 09:39 |
借地権を売却したいのだが、地主が借地譲渡の承諾をしない
借地権を売却したいのだが 無断譲渡を理由に契約解除、土地明渡を通告して来た
（問） 借地上建物の売却を不動産業者に依頼し、売買契約書を作成し、手付金の授受及び所有権の移転の仮登記も終了している。しかし地主は無断譲渡を理由に、契約解除、土地明渡を通告して来た。
（答） 建物を譲渡する場合、借地権の譲渡について予め地主の承諾を必要とする（民法612条１項）。
承諾を得ずに借地権を譲渡すると地主は、無断譲渡を理由に借地契約を解除することが出来る（民法612条２項）。...
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2007/10/20 00:24 |
借地権の相続､名義書換料の支払いは必要か
借地人が死亡し借地権を相続する場合、名義書換料の支払いは必要か また、建物を第三者に賃貸する場合に地主の承諾は必要だろうか
（問） 父が亡くなり、私が借地権を相続することになりました。相続に当たり地主の承諾は必要ですか。地主は契約書の書換えと、名義書換料を要求してきています。それと、その建物を人に貸すことは出来ますか。建物を人に貸す場合は、地主の許可が必要ですか。
（答） 借地権も他の遺産と同様に法的に当然相続人が相続する。親が死亡すると相続が開始され、親の有していた法...
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2007/10/19 01:14 |
競売の買受人から借地の明渡しを要求された
底地に抵当権が設定された後に建物を 建替えたが競落人に対抗できるか
（問） ７年前、地主の建替えの承諾を得て借地上の木造建物を取壊し、鉄骨４階建ての建物へ建...
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2007/10/18 09:52 |
新規入居者の方が家賃が安い、 家賃の値下げが出来ないか
隣室の家賃は我家より２万円安いので、 家賃の値下げを要求したいが
（問） 15万円でマンションを賃貸し、２度更新しました。最近隣に入居した人の家賃は、広さ間取りも、内装のグレードも同じなのに13万円だと知り納得できません。今度の契約更新の際に家賃の減額を要求しようと思っています。
（答） 現行家賃に納得がいかない場合、家主に対して家賃の減額を請求する手段はある。 借地借家法32条に次のように規定している。 「借主は、建物の税金・価格の...
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2007/10/17 10:51 |
住宅金融公庫の廃止で (2)
住宅金融公庫の廃止で借地人の増改築が不可能になる場合も承諾書要求は悪しき慣行に過ぎない
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2007/10/16 09:54 |
住宅金融公庫の廃止 で (1)
住宅金融公庫を2007年4月1日に廃止する法案が2005年6月29日の参院本会議で自民・公明・民主の賛成多数（反対は共産・社民）で可決成立した。
住宅金融公庫は2007年4月1日以降、新たに独立行政法人「住宅金融支援機構」として発足し、銀行などが融資した住宅ローン債権を買い取って証券化することが主な業務になる。住宅ローンを小口に証券化して市場で販売する支援業務が中心になり、公庫が実施してきた個人向け住宅への融資は原則的に廃止される。
果して、住宅金融公庫が廃止されると借地人に悪影響...
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2007/10/15 09:25 |
網入りガラスの自然破損 交換費用を支払う必要があるのか
網入りガラスの自然破損 その交換費用を支払う義務があるのか
（問） ベランダの網入りガラス２面の破損代金を請求されています。自然にヒビが入ったものでも、弁償しなければならないのでしょうか。
（答） 網入りガラスに何もしていないのにヒビが入ったという経験をした人、現在ヒビが入っているという人は結構多い筈である。普通、ガラスに物が当って割れる場合はぶつかったところから放射状に亀裂が入る。
ところが、自然にヒビが入ったと考えられる網...
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2007/10/13 10:47 |
地代の増額請求に時効はあるのか
１３年前に地代の値上げを請求されたが 地代の増額請求に時効はないのか
（問） 平成２年４月地主から大幅な地代（５月分から）の値上げを要求され、以来、地代を供託している。ところが、平成13年10月、地代の再値上げを通告され、加えて、平成２年５月分からの差額地代についても請求された。地代の増額請求に時効はないのでしょうか。
（答） 増額請求権は形成権であるから貸主の増額する旨の一方的意思表示（増額の申入れ）が借主に到達した時に以後相当額に増額さ...
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2007/10/12 10:44 |
大震災で借家が全壊した
大震災で借家が全焼・全壊した場合 借家人にはどんな救済措置があるか
（問） 福岡西方沖地震、新潟県中越地震と大災害が続いている。もしこのような大災害に遭遇した場合、借家人にはどのような救済措置があるのか。
（答） 2004年10月23日の震度６強の新潟県中越地震に対して2005年４月15日政令で長岡市、小千谷市等の７市３町村に「罹災都市借地借家臨時処理法」（以下処理法）が適用された。
一般的には借家している建物が火災、地震、台風等によって「全焼・全壊」...
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2007/10/11 09:22 |
火災の損害賠償を請求された
消火活動による放水被害の損害賠償請求をされたが 支払う必要はあるのか
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2007/10/10 10:05 |
自然損耗を含む借家の原状回復特約
自然損耗回復費用は借主の負担という特約は 消費者契約法で無効になる
（問） 契約書に「賃借人は故意・過失を問わず、本物件に毀損・汚損・その他の損害を与えた場合は、賃貸人に対して損害賠償をしなければならない」旨の特約条項がある場合、自然損耗の回復費用も借主が負担しなければならないのか。
（答） 判例によっては特約を結んだ場合、自然損耗分も借主負担とされるものがある。それは、次の要件を満たしている場合である。 ①特約の必要性があり、且つ暴利的でない...
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2007/10/09 09:26 |
借地の無断転貸で明渡請求
無断転貸で土地明渡請求をされても 契約解除権は10年で消滅時効になる
（問） 15年前に借地の一部を地主の承諾を得て隣の精肉会社に貸した。精肉会社はそこに軽量鉄骨造りの倉庫を建てて現在も使用している。 ところが今回地主が死亡して相続人から地代の大幅値上げを請求された。その請求を断ると、無断転貸を理由に土地明渡し請求が内容証明郵便で送られて来た。どうしたらいいのか。
（答） 相談者の場合は、地主の承諾を得て転貸していたのだから先代の地主からは何のクレーム...
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2007/10/06 08:36 |
建物の修繕・リフォーム
増改築禁止特約があっても改良工事(リフォーム)や修繕に承諾料を支払う必要はない
(問） 借地上の建物の修復工事とリフォームを考えている。地主に承諾料を支払わないと工事は出来ないのか。内訳は外壁の亀裂の修理、屋根の葺替え及びベランダ・風呂場・台所のリフォーム。尚契約書には増改築特約がある。
（答） 市販の借地契約書や不動産仲介業者が使用している契約書には「建物の増改築をする場合には事前に賃貸人の承諾を受けなければならない」という条項が挿入されている。これに違反した場合、地主は...
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2007/10/05 10:53 |
固定資産課税台帳公開
地代家賃の値下げに強い味方 固定資産課税台帳を借地借家人へ公開
２００３年４月１日から借地人・借家人等は、都税事務所で固定資産課税台帳の①閲覧及び②評価証明書の交付が受けられるようになった。
交付を受ける場合、借地・借家人等であることを確認出来るものを持参する必要がある。例えば、賃貸契約書や賃借料の領収書等である。念...
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2007/10/04 09:51 |
競売による店舗（借家）の明渡請求
不動産業者の杜撰なテナント契約で 店舗閉鎖に追込まれ損害賠償を請求
（問） 不動産業者の媒介でビル１階部分の店舗を契約期間５年、保証金500万円、家賃20万円で賃貸借契約を締結した。店舗改装費に800万円をかけてラー...
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2007/10/03 09:03 |
建物賃貸借の仲介手数料は家賃の0.5か月が原則
不動産業者は居住用建物の賃貸借の仲介料として家賃の１か月分相当の報酬を借主に充分な説明もせずに当然のように要求する。しかしこれは宅建業法に違反する不当行為である。 建設省は、建設省計画局不動産業室長名で、昭和４８年２月２６日付で宅地建物取引業法により禁止されている不当行為を行わないよう都道府県へ業界の指導監督を強めるように通知した。
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2007/10/02 09:24 |
東京都の賃貸住宅紛争防止条例
東京版ガイドラインは１章で「賃貸住宅紛争防止条例」を解説している。東京に居住する世帯の約４割、205万世帯が民間賃貸住宅に居住している。賃貸住宅に関するトラブルで１番多いのが退去時の原状回復（敷金の精算）トラブル、次が入居時の修繕等の管理に関するトラブルである。東京都はこれらのトラブルを防止するために「紛争防止条例」を制定し、2004年10月１日から既に施行している。
条例では宅建業者が代理・媒介をする場合、契約前にトラブルの未然防止を図るために、 ...
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2007/10/01 12:18 |
