東京・台東借地借家人組合 ３

原状回復トラブル防止のために、東京都がガイドラインを作成 　

　トラブル防止を目的として2004年、東京都は「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」（東京版ガイドライン）を発表した。ガイドラインはインターネットを使えば東京都のホームページから全文ダウンロード出来る。尚、全国の書店で「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」（住宅新報社）が１冊290円で販売されている。

　東京版ガイドラインは国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン改訂版」に基づいて作られているので原則や基本的な考え方は踏襲されている。

　東京版は原状回復を次のように説明している。
　「借主に義務として課されている『原状回復』とは退去時に、借主の故意・過失や通常の使用方法に反する使用など、借主の責任によって生じた損耗やキズなどを復旧することです」（７頁）。

　従って通常損耗や経年変化は原状回復の対象にはならない。国交省ガイドラインの基本見解に立っている。

　東京版は、原状回復をレンタカーを数か月間借りた例で説明している。　
　「数か月も乗っていれば、タイヤもすり減ったりするでしょう。だからといって、車を返す時にレンタカー料金以外にその復旧費用を別途請求されることはありません。一方、不注意で車をぶつけてしまった場合などは、レンタカー料金以外に復旧費用を請求されることになります。賃貸住宅における『原状回復』も同じように考えていただければよいと思います」（７頁）　

　特約についても特約の「�@必要性があり、かつ暴利的でないなど客観的合理的理由の存在が必要で、�A特に賃借人がこの義務について認識し、�B義務負担の意思表示をしたことが必要である」（伏見簡判1995年７月18日及び1997年２月25日）の判例を基にして以上の３要件が必要であると解説している（10頁）。

　「東京版ガイドライン」（９頁の表）と「国交省ガイドライン別表２」（22〜23頁）を比較すると内容は同一である。だが、東京版の「経過年数等の考慮」欄を見ると、国交省版にある「６年で残存価値10％となるような直線（または曲線）を想定し、負担割合を算定する」が削られ、そこに「経過年数を考慮し、負担割合を算定する」という曖昧な文章に替えられている。

　東京版ガイドラインでは経過年数を考慮することになっているが、基準となる１年間の減価割合が書かれていない。算定の明確な「基準」がないので具体的な負担割合が把握出来ない。このように東京版ガイドラインは費用負担割合を確定するための明確な規準が欠落しているのでトラブルを防止するための具体的・合理的な負担割合を算定出来ないという致命的な問題点がある。
　これは、「国交省のガイドライン改訂版」の白眉である経過年数による減価割合の考え方が東京版ガイドラインでは意識的に抹殺されていることに基因する。