東京・台東借地借家人組合 ３

　判例紹介 　建物の使用貸借について貸主と借主の家族の間には貸主と借主本人との間と同様な人的関係があるとして使用借権の相続が認められた事例　（東京高裁平成１３年４月１８日判決、判例時報１７５４号） （事案の概要と争点）　１、ＡはＢ夫婦の子供として育てられ、昭和２６年Ｂが本件建物を建てた後も一時期を除いてＢ一家と同居していた（なおＢの夫は昭和３４年死亡）。ＡはＹ１と昭和４５年結婚し、その頃からＹ１もその子Ｙ２もＡ及びＢと同居を始め、以後Ａら一家は平成５年９月までの２３年間Ｂと本件建物で同居して... ...続きを見る

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　判例紹介 　アパートの賃借人が室内に社会常識の範囲をはるかに超える著しく多量のゴミを放置したことが、賃貸借契約の解除事由になるとされた事例　（東京地裁平成10年6月26日判決。判例タイムス1010号272頁）   （事案）　Ａは共同住宅の所有者（賃貸人）。Ｂはその賃借人。　Ａは平成元年10月、Ｂとの間で2年間の約定で、共同住宅の1室を賃貸し、更新を重ねていた。 　Ａは平成10年2月に、室内に空き缶、空き瓶等のゴミを放置していることを理由に契約解除した。　Ａ・Ｂ間の契約には、賃借... ...続きを見る

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　　判例紹介　店舗等を目的とする建物賃貸借契約の際に保証金として支払われた賃料の約22.5ヶ月分に相当する金員が敷金としての性質を有しないとされた事例　（大阪高裁平成14年4月17日判決、判例タイムズ1104号） （事案の概要）　賃借人は、昭和59年3月、ショールームの使用目的で、契約期間10年、賃料443万円、敷金1283万円、保証金9977万円の約定で賃借した。 　保証金については、10年間据置のうえ翌年から5年の年賦で返還するが賃貸借契約日から5年内に解約したときは20パーセントの解約... ...続きを見る

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     判例紹介 　抵当権設定時に対抗力を有していた借地権は、競売中に借地上の建物が滅失しても、土地買受人に対して借地権を対抗できるとされた事例 （平成12年5月11日東京高裁判決、金融・商事判例1098号） （事案）　借地人は、借地上の建物について所有権保存登記をして借地していたが、地主は、昭和63年に土地に抵当権を設定してその登記をした。　平成3年、抵当権者が抵当権の実行をして競売手続が開始した。借地人は、平成5年に、借地上の建物を取壊して新建物を建築し、... ...続きを見る

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　　　判例紹介 　建物賃貸借契約書に自力救済条項があっても、建物内に侵入したり鍵を取り替える行為が違法であるとされた事例　（札幌地裁平成11年12月24日判決。判例時報1725号） （事実関係）　1、賃借人Ｘ（原告）は平成10年7月、札幌市内のマンションの1室を賃借し妻とともに居住した。Ｙ（被告）はこのマンションの管理会社である。 　2、賃貸借契約書には次のような特約があった。　「賃借人が賃借料の支払を7日以上怠ったときは、賃貸人は直ちに賃貸物件の施錠をすることができる。また、その後7日以... ...続きを見る

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　判例紹介 　建物賃借人が賃料減額請求をした場合借地借家法32条3項が定める「賃貸人が相当と認める額」の賃料支払請求権は、賃料減額の意思表示が到達した時点で当然に発生し、その額は特段の事情がない限り従前の賃料額と同額であるとされた事例  （東京地裁平成10年5月29日判決。判例タイムズ997号221頁） （事案の概要）　賃貸人Ｘは、賃借人Ｙから賃料減額請求を受けたが、右減額請求後Ｙが減額後の賃料の支払いを継続したため、Ｙに対し従前の賃料額との差額賃料の支払いを求め本件訴えを提起した... ...続きを見る

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　判例紹介   事業用ビルの賃貸借契約が期間満了により終了した場合、賃貸人は信義則上その終了を再転借人に対抗できないとされた事例 （最高裁平成１4年３月２８日判決、判例時報1787号） （事案の概要）　 １、 （原告）は、ビルの賃貸、管理を業とするＡ社の勧めにより、Ｘの土地上にビルを建築してＡ社に一括して賃貸し、Ａ社から第三者に店舗又は事務所として転貸させ、賃料の支払を受けるということを計画しビルを建築した。 　 ２、 そしてＸとＡ社は、ビル全体について期間２０年の賃貸借契約を締... ...続きを見る

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　判例紹介   地代自動増額改定特約に基づく地代の増額が借地借家法１１条１項の趣旨に照らし不相当になったとして、同特約による地主の地代増額請求が認められず、借地人による地代減額請求が認められた事例 （最高裁判所第1小法廷平成１５年６月１２日判決。判例時報１８２６号４７頁）    （事案の概要）　 Ｘは、昭和６２年７月１日、Ｙから建物所有の目的で本件土地を賃借したが、その際、本件土地の地代について、３年後に１５％増額し、その後も３年ごとに１０％ずつ増額するという内... ...続きを見る

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　 判例紹介   借地上の建物滅失後の掲示と借地権対抗力 （東京地裁平成12年4月14日判決、金融商事判例1107号） 　（事案の概要）　借地人の建物は、平成10年12月30日、火事で燃えてしまった。借地人は、平成11年3月18日、借地借家法10条2項による掲示（消失建物及び建物建築予定等の必要事項）をしたが、何者かによってその掲示が取り外された。そこで、同年3月25日、26日にも同様の掲示をしたが、これらも取り外されていた。本件土地は、その間に売却されて、平成11年4月23日、被... ...続きを見る

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　判例紹介 　不動産の賃料債権の差押があった後に当該不動産が第三者に譲渡されても賃借人は債権者の取立てに応じなければならない。（東京高裁平成１０年３月４日判決、判例タイムス１００９号）   （事案）　負債を抱えていた賃借人は、債権者から自分が賃貸した賃料を差し押えられてしまった。その後、賃貸人は、賃貸建物を他人に譲渡して名義変更をした。賃借人は、賃料を新しい建物名義人に支払い、差し押さえた債権者への賃料支払を拒絶した。そこで、債権者が賃借人に対して、差し押さえた賃料を取り立てる訴訟... ...続きを見る

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　　判例紹介    抵当権者が物上代位に基づき賃料を差押え後、賃貸借契約が終了し目的物を明け渡した場合、賃借人が敷金を賃料に充当することができるとされた事例 （最高裁平成１４年３月２８日判決、判例時報1783号42頁）    （事案の概要）　 Ｘ（信託銀行＝抵当権者）は、Ａ（建物所有者）との間で、Ａ所有建物について根抵当権を設定した。ＡはＢ（賃借人）に対して建物を賃貸し、ＢはＹ（転借人）に対しさらに建物を賃貸した。　転貸借契約において、ＹはＢに対し敷金... ...続きを見る

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　　判例紹介 　建物収去土地明渡判決と建物買取請求権 （最高裁平成7年12月15日判決、判例タイムズ897号） 　（事案）　 借地人は、期間満了に際して更新を拒絶され、正当事由有りということで、借地上の建物を収去して借地を明け渡せという判決を受けた。借地人は、建物収去土地明渡の強制執行を実行されてしまう立場になったが、借地法に基づき建物買取請求権を行使して、それを理由にして、強制執行を許さないと争った。1審、2審とも借地人の請求を認め、最高裁も同様の判決をした。 　 （判決要旨）　 「借地... ...続きを見る

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　判例紹介 　 　 賃貸人の修繕義務不履行により建物の一部が使用できなくなった場合、賃借人は家賃の減額請求権を有する　（名古屋地裁昭和６２年１月３０日判決。判例時報1251号）    （事案の概要）　 １　Ｙは昭和５５年６月１日、Ｘから2階部分を居宅、1階部分をお好み焼屋店舗として使用する目的で本件建物を賃料月額１０万円で賃借した。 　 ２　2階部分には3つの居室があったが、５６年９月前からいずれの部屋にも雨漏りがし、特に南側と真中の部屋の雨漏りは、雨天の場合バケツで受... ...続きを見る

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　判例紹介 　土地賃貸借契約の法定更新の場合でも更新料の支払義務があるとする慣習は認められないとした事例 （平成14年1月24日、東京地方裁判所民事第45部判決。未掲載）  （事案）　Ｘは、東京都墨田区内に土地428.08平方メートルを所有し、これをＹに建物所有の目的で賃貸していた。 　右契約が平成12年10月31日の経過により満了するため、Ｘはその10ヶ月前に期間満了の通知をした。 　ＹはＸに対し、契約更新の希望と更新の際の条件の提示を要請した。 　 Ｘは堅固建物の存在を前提... ...続きを見る

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　判例紹介 　 　賃料増額請求権が５年の消滅時効により消滅したとされた事例　（名古屋地裁昭和５９年５月１５日判決、判例タイムス５３５号２７４頁以下。） （事案）　本件土地の賃料は昭和４５年４月１日当時１ヶ月当たり１万２０００円であった。　賃貸人Ｘは右の賃料が不相当になったとして、昭和４８年１２月１３日到達の内容証明郵便をもって、翌年１月１日以降の地代を３．３平方メートル当り５００円に増額するとの増額請求をしたが、賃借人Ｙがこれに応じなかった。 　そこで、Ｘは昭和５２年５月に賃料増額の調停を... ...続きを見る

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　判例紹介 　 土地賃貸人が賃借人に対し下水道敷設につき承諾義務を負うとされた事例　（東京高裁平成９年８月３０日　第10民事部判決、判例タイムス1998年10月25日号134頁以 下） 　　（事案）　賃貸人Ｘら2名が賃借人Ｙに対し、契約期間満了を理由に建物収去土地明渡を求めた事件とＹからＸらに対し下水道敷設についての承諾及び妨害差し止めを求めた事件。　原審はＸらの請求を棄却、Ｙの請求を容認。　控訴審はＸらの控訴を棄却、Ｙの請求の趣旨の訂正に基づき承諾請求の主文を変更。   &nb... ...続きを見る

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判例紹介   競売の原因となった抵当権の設定前から建物を賃借している者が、その賃借の後に自分の負債のために当該建物に抵当権を設定してもらった場合、自分の負債については不履行がないときは、賃借権を競落人（買受人）に対抗することができるとされた事例 （東京高裁平成12年4月5日決定。判例時報1707号） （解説）　一、賃借している建物（土地の場合も同じ）が競売になった場合に、落札して新たな所有者（買受人）となった者と賃借権者との関係が問題の所在である。（ちなみに、競売ではなく、任意の売... ...続きを見る

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判例紹介 　抵当権が設定されている建物の賃借人（転貸人）が転借人に対して有する転貸賃料債権について、抵当権者がなした抵当権に基づく物上代位による債権差押命令の申立が認められなかった事例（最高裁判所第２小法廷平成１２年４月１４日決定。判例時報１７１４号６１頁） （事案の概要）　ＸはＡ所有の建物（以下本件建物という）に根抵当権を設定したが、その後、ＹがＡから本件建物を賃借し、Ｙはさらに本件建物をＢに転貸した。Ｘは、ＹがＢに対して有する転貸賃料の支払請求権（転貸賃料債権）について根抵当権に基づく物... ...続きを見る

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判例紹介 不動産競売手続で建物を買受けた者に対して、その敷地の賃借権を取得しないとして、建物の収去義務を認めた事例 （最高裁第三小法廷・平成12年12月19日判決。インターネット速報） （事案）　一、 Ａは、Ｂから同人の所有する土地（本件土地）を含む宝町1丁目16番2の土地の一部及び同番14の土地を賃借していたが、Ｂの死亡によりその相続人Ｃと昭和49年5月23日、改めて賃貸借契約を締結した。 　二、Ａは、昭和51年5月頃、本件土地上に建物（本件建物）を建築することとし、前妻の子であるＤ名義... ...続きを見る

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　　最高裁判決（2005年12月16日）と消費者契約法の活用 　原状回復をめぐる法的争いは、　�@「原状回復」の文言は社会通念上通常の方法により目的物の使用収益をしている限り、原則として返還時の状態で返還すれば足り、通常損耗について原状回復義務はないという解釈論　�A通常損耗を含む明文化された原状回復特約は新たな義務を設定する規定であるから、賃借人が義務の内容を認識し、その義務負担を意思表示していることが必要という意思表示論　�B通常損耗を借主が負担するという原状回復特約が民法90条（公序良俗）違反... ...続きを見る

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